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Calculadora de mais-valias de imóveis

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Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}
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O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o crédito habitação (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.598 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis
  1. Bom dia,
    Vendi um apartamento em 2018 por 165.000€, adquirido em 2013 por 90.000€ e cujo VPT é de 115.000As despesas com escritura de compra, IMT e despesas com imobiliária foram de 15.000.
    Os demais rendimentos de trabalho dependente são 49.000€ e a retenção na fonte é de 10.000€ (declaração conjunta casados 2 titulares).
    Gostaria de saber o IRS a pagar e, se no anexo G, como valor de aquisição coloco o valor da escritura ou o VPT (que é mais alto).
    Obrigada

    1. Olá, Madalena.

      “Gostaria de saber o IRS a pagar” – está a ter algum problema no preenchimento ou na interpretação dos resultados da calculadora? Em caso afirmativo, será que podia dar mais detalhes?

      “no anexo G, como valor de aquisição coloco o valor da escritura ou o VPT (que é mais alto)” – conforme indicado na ajuda ao preenchimento do anexo G, e na ajuda da calculadora referente ao valor de aquisição deve indicar o valor sobre o qual foi pago IMT. Se o VPT (na altura da compra) era mais alto que o valor da escritura, em princípio, deverá ser esse o valor a indicar.

  2. Boa tarde, gostaria de solicitar uma ajuda por favor, no ano passado vendi a minha HPP 107000, a qual adquiri em 2009 por 100000, gastei com comissão imobiliária e obras perto de 5000€, fiz o calculo e deu mais valias negativo é possível? pode-me ajudar a calcular?

    obrigado.

    1. Olá, Carla.

      100.000€ atualizados para os dias de hoje dá mais do que os 107.000€ por que vendeu o imóvel. Por isso vendeu com prejuízo, sim (menos valias).

  3. Boa tarde
    Não sei se é o bom sitio para fazer uma pergunta, vou tentar.
    Tenho uma empresa de reparação de electrodomésticos há cerca de 23 anos, mas como trabalho desde 1966, chegou o momento de fechar a actividade.
    No entanto, o prédio (fracção) pertence à empresa, foi comprado em leasing, por 68000.00€ mais os juros pagos ao banco BES na época, assim como outros bens de pouco valor.
    Para dar baixa da actividade junto das finanças tenho eu como gerente e dono da empresa que “comprar” e passar para meu nome todos os activos da dita empresa.
    Pergunta, como são calculadas as mais valias desta “compra” passagem para meu nome, e que outros impostos terei que pagar.

    1. Olá, José.

      Essa mais valia, se bem percebi, teria de ser tributada em sede de IRC. Não estou familiarizado com o Código do IRC mas acho que as regras são diferentes (até porque os ativos podem ir sendo amortizados fiscalmente e essas amortizações também são dedutíveis).

      Se a empresa tiver contabilista, a minha sugestão é informar-se junto do mesmo.

      No que diz respeito a si, pessoalmente, não terá para já qualquer IRS a pagar. Apenas um dia, caso decida vender o imóvel, é que será feito o cálculo das mais valias obtidas com a operação. Neste caso, creio que o valor de aquisição a considerar, seria o valor sobre o qual seja pago algum eventual imposto de selo pago nesta altura da transmissão para o seu nome…

      Em qualquer caso, creio que ficaria mais esclarecido colocando a questão às Finanças já que, como referi, não é matéria com a qual esteja muito à vontade.

  4. Boa noite.

    Em 2018 efetuei a permuta de uma habitação que adquiri em 2008.

    O valor de compra em 2008 foi de €150.000 e o valor de venda de €217.500, sendo que à data da venda/permuta tinha um empréstimo de cerca de €125.000. Utilizando o simulador, e uma vez que o valor de venda foi reinvestido na totalidade, não há lugar a mais valias, mas utilizando a simulação do portal das finanças verifico que ao comparar a declaração sem o anexo G teria a receber €4400 de IRS, mas com o anexo G tenho apenas a receber €95. Estarei a entender mal ou deveria receber o dar o mesmo valor independentemente da presença ou não do anexo G?

    Obrigado!

    1. Olá, Hugo.

      Sem saber o que preencheu em cada lado, torna-se difícil comentar. Preencheu o quadro 5 do anexo G? Ou poderá ter cometido algum erro de digitação? Há outros valores declarados no anexo G para além dos relacionados com a alienação deste imóvel?

  5. Boa noite caro Paulo,
    apesar do seu artigo e calculadora de mais valias serem bastante conclusivos, continuo com algumas duvidas em relação ao preenchimento da declaração de IRS uma vez que pela primeira vez me deparo com a situação de ter de declarar mais valias da casa dos meus pais que herdei em 2017 e vendi em 2018.
    Quando o meu pai faleceu em 2017 (minha mãe nessa data já tinha falecido à cerca de 6 anos) herdei a casa cujo valor patrimonial era de 15200€ e vendi-a em 2018 por 56000 (sendo 6000 de comissões de venda) e nesse mesmo ano reinvesti 42000 dos 50000 efectuados na venda, liquidando na totalidade o empréstimo da minha casa que é habitação permanente.
    A calculadora dá-me cerca de 3700€ de mais valias, mas não contempla o reinvestimento na amortização total da minha habitação permanente, como consigo obter o valor real das mais valias e onde coloco todos estes valores no IRS correctamente?

    1. Olá, Paulo.

      Em primeiro lugar, importa esclarecer uma coisa – herdou uma parte da casa por parte da sua mãe e outra por parte do seu pai. Ou herdou tudo de uma vez?

      No primeiro caso (o mais habitual) no quadro 4 do anexo G deve declarar as duas partes separadamente, tendo em conta o valor patrimonial de cada uma na altura em que a herdou (ou seja, na altura do falecimento da sua mãe para a primeira parte).

      A calculadora não contempla este tipo de situações – só permite indicar um momento de aquisição. Mas pode simular cada uma das partes individualmente e somar para obter o valor total das mais valias.

      Quanto à sua questão final, o valor apresentado para as mais valias é o valor real para os dados que indicar.
      Não sei o que indicou, mas colocando os seus dados na calculadora obtenho uma mais valia de 34.800€.

      Fiquei sem perceber bem se a casa dos seus pais era também a sua HPP ou não. Em caso negativo, não se aplica o número 5 do artigo 10º do Código do IRS e não se coloca a questão de onde reinveste o dinheiro, portanto.

      1. Viva Paulo,
        antes de mais o meu agradecimento pela disponibilidade e pelas informações prestadas.
        Efectivamente e tal como mencionou herdei primeiro primeiro a parte da mãe e a totalidade após o falecimento do pai. Vou fazer os cálculos com as duas datas em vez de apenas a que herdei a totalidade.
        Em relação à sua duvida, e casa dos meus pais não era a minha HPP, pois foi nesta (HPP) que reinvesti o montante da venda da herança.
        Bem haja.

  6. Boa tarde,
    Estou mesmo à nora…preciso de ajuda de um pro 🙂 Em 2004 comprei uma HPP por 250.000€ (contrato de promessa) mas fiz duas escrituras porque pedi 140.000 de empréstimo habitação e 95.000 empréstimo obras!!.
    Na mesma data comprei nova HPP por 260.000. E agora? O que posso meter nas despesas?
    Obrigada, muito obrigada mesmo

    1. Olá, Isabel.

      Deixou-me foi a mim à nora, vou precisar que explique isso um pouco melhor 🙂

      Fez duas escrituras de compra para o primeiro imóvel? Tem a certeza que era isso que queria dizer? Em caso afirmativo pode explicar melhor?
      Ou estava a referir-se às duas escrituras por ter comprado os dois imóveis na mesma data?

      Quanto a saber o que pode incluir no campo de despesas e encargos, se clicar naquele símbolo de informação que aparece junto ao título do campo pode ver alguns exemplos. Ou tem alguma dúvida mais concreta?

      1. em 2004 para não se pagar tanto de sisa/IMI ainda se faziam escrituras pelo valor inferior. Os bancos contornavam a questão fazendo dois empréstimos: um para a compra da casa com o valor da escritura e outro para obras com o valor remanescente (140+95+cash que tinhamos). Dá para entender?

      2. Eu entendi isso tudo. Só ainda não entendi se continua com dúvidas e quais são…

      3. A dúvida é se posso pôr a a casa (vendida por 350.000) como comprada por 250.000 ou só 140.000 🙁
        Obrigada

      4. Conforme diz no artigo 46º do Código do IRS e na nota informativa da calculadora referente ao valor de aquisição, deve indicar o valor sobre o qual pagou IMT (os 140.000€).

        Já fugiu aos impostos na altura da compra, agora tem de pagar por isso, não consegue fugir duas vezes…

  7. Boa noite,

    Fiz a simulação no vosso site e indica que que tenho de reinvestir 89.500€ para obter 100% de isenção!!! Mas pela simulação que fiz tenho mais valias de 49.350€.

    Ou seja o calculo final do valor a reinvestir parece que é o [valor total da venda 252.500€] menos [valor liquidado do emprestimo na altura da venda 163.000€] = 89.500€

    Isto é mesmo assim? Não deveria ser reinvestir o valor da mais valia, ou seja 49.350€?

    Se tiver de reinvistir 89.500€ significa que tenho de ter facturas do construtor da nova casa no valor de 89.500€?

    Desculpe a confusão de perguntas.
    Obrigado pela ajuda

    1. Olá, Vitor.

      Sim, de acordo com o nº 5 do art. 10º do Código do IRS é mesmo assim:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      A isenção de tributação é atribuída para lhe permitir passar o dinheiro de uma casa para outra, não quando reinveste o lucro que ia ser tributado…
      É uma proteção à habitação própria, não uma forma de fugir ao imposto.

      Faz mais sentido, dito assim?

  8. Meu caro Paulo Aguiar
    Gostava que me informasse sobre o seguinte: Tenho uma casa de campo antiga,no Algarve,que herdei de familiares,na sequência de partilhas efectuadas em 2017. O seu valor patrimonial é de cerca de 30.000 Euros. e tenho uma casa em Lisboa,também antiga,com um valor patrimonial de 98.000 Euros,onde resido desde 2007, que entretanto me foi doada em 2018. Como tenho residência própria e permanente nesta casa,pretendia agora vende-la e simultaneamente adquirir outra, também para residência própria e permanente.Neste caso como penso obter algumas mais valias na casa que vou vender,dado que fica melhor situada,posso aplicar as mesmas ou parte das mesmas,na casa que vou adquirir dado que esta,embora mais recente,fica numa zona periférica. O facto de possuir uma casa no Algarve onde não resido nem vou residir é impeditivo de usufruir do beneficio ?
    Obrigado
    Francisco

    1. Olá, Francisco.

      Não, a casa do Algarve não entra para essas contas, nem vai interferir com uma eventual isenção de tributação.

  9. Boa tarde,
    No caso de venda da atual HPP, com mais-valia, e utilização desse montante para amortizar um empréstimo já existente de uma segunda habitação que passa a ser, com a venda, a nova HPP, qual o tratamento fiscal desta mais-valia? Esta amortização tem o mesmo tratamento que um reinvestimento em nova HPP, já que, na prática se trata de um caso similar, não sendo apenas uma nova aquisição?

    Muito obrigado

    1. Olá, José.

      A amortização de empréstimo não é normalmente considerada reinvestimento. Se essa habitação secundária tiver sido comprada até 24 meses antes da venda da outra, pode ser, mas caso contrário não.

  10. Hey doc, uma duvida, no caso de despesas e encargos, nomeadamente na comissão paga à imobiliária, coloca-se o valor liquido? Ou sem IVA?

    Outra questão, comprei em 2003 por 60 mil mais um multi-opções de 20mil (numeros redondos), em meu nome.
    Em 2007, já casado, mudei o credito para outro banco e fizemos a escritura em nome dos dois (meu e da minha mulher).
    Nessa altura, já seriam talvez uns 56 + 18.
    Qual o valor que preencho nas mais valias? 60 em 2003? Ou 56 de 2007? Isto porque suponho que o Multi opções não é para aqui chamado…
    Para além disso, depois o portal das finanças pergunta-me que valor estava a dever ao banco. Não posso aqui somar o multi opções. Continuo a deve-lo ao banco 🙂

    Obrigado antecipadamente pela ajuda

    1. Relativamente à comissão da imobiliária e outras despesas e encargos, deve inscrever os valores que efetivamente pagou (com IVA, portanto).

      Relativamente ao cálculo das mais valias (quadro 4 do anexo G), deve usar os valores do imóvel, não dos empréstimos (os valores pelos quais foi pago IMT). Os valores dos empréstimos não são usados para o cálculo das mais valias.

      Quanto à amortização do empréstimo, se reunir as condições para isenção de tributação por reinvestimento, então deve declarar o valor amortizado no empréstimo habitação. E sim, apenas esse, não o multi opções.

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