Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia,
Vendi um apartamento em 2018 por 165.000€, adquirido em 2013 por 90.000€ e cujo VPT é de 115.000As despesas com escritura de compra, IMT e despesas com imobiliária foram de 15.000.
Os demais rendimentos de trabalho dependente são 49.000€ e a retenção na fonte é de 10.000€ (declaração conjunta casados 2 titulares).
Gostaria de saber o IRS a pagar e, se no anexo G, como valor de aquisição coloco o valor da escritura ou o VPT (que é mais alto).
Obrigada
Olá, Madalena.
“Gostaria de saber o IRS a pagar” – está a ter algum problema no preenchimento ou na interpretação dos resultados da calculadora? Em caso afirmativo, será que podia dar mais detalhes?
“no anexo G, como valor de aquisição coloco o valor da escritura ou o VPT (que é mais alto)” – conforme indicado na ajuda ao preenchimento do anexo G, e na ajuda da calculadora referente ao valor de aquisição deve indicar o valor sobre o qual foi pago IMT. Se o VPT (na altura da compra) era mais alto que o valor da escritura, em princípio, deverá ser esse o valor a indicar.
Boa tarde, gostaria de solicitar uma ajuda por favor, no ano passado vendi a minha HPP 107000, a qual adquiri em 2009 por 100000, gastei com comissão imobiliária e obras perto de 5000€, fiz o calculo e deu mais valias negativo é possível? pode-me ajudar a calcular?
obrigado.
Olá, Carla.
100.000€ atualizados para os dias de hoje dá mais do que os 107.000€ por que vendeu o imóvel. Por isso vendeu com prejuízo, sim (menos valias).
Boa tarde
Não sei se é o bom sitio para fazer uma pergunta, vou tentar.
Tenho uma empresa de reparação de electrodomésticos há cerca de 23 anos, mas como trabalho desde 1966, chegou o momento de fechar a actividade.
No entanto, o prédio (fracção) pertence à empresa, foi comprado em leasing, por 68000.00€ mais os juros pagos ao banco BES na época, assim como outros bens de pouco valor.
Para dar baixa da actividade junto das finanças tenho eu como gerente e dono da empresa que “comprar” e passar para meu nome todos os activos da dita empresa.
Pergunta, como são calculadas as mais valias desta “compra” passagem para meu nome, e que outros impostos terei que pagar.
Olá, José.
Essa mais valia, se bem percebi, teria de ser tributada em sede de IRC. Não estou familiarizado com o Código do IRC mas acho que as regras são diferentes (até porque os ativos podem ir sendo amortizados fiscalmente e essas amortizações também são dedutíveis).
Se a empresa tiver contabilista, a minha sugestão é informar-se junto do mesmo.
No que diz respeito a si, pessoalmente, não terá para já qualquer IRS a pagar. Apenas um dia, caso decida vender o imóvel, é que será feito o cálculo das mais valias obtidas com a operação. Neste caso, creio que o valor de aquisição a considerar, seria o valor sobre o qual seja pago algum eventual imposto de selo pago nesta altura da transmissão para o seu nome…
Em qualquer caso, creio que ficaria mais esclarecido colocando a questão às Finanças já que, como referi, não é matéria com a qual esteja muito à vontade.
Boa noite.
Em 2018 efetuei a permuta de uma habitação que adquiri em 2008.
O valor de compra em 2008 foi de €150.000 e o valor de venda de €217.500, sendo que à data da venda/permuta tinha um empréstimo de cerca de €125.000. Utilizando o simulador, e uma vez que o valor de venda foi reinvestido na totalidade, não há lugar a mais valias, mas utilizando a simulação do portal das finanças verifico que ao comparar a declaração sem o anexo G teria a receber €4400 de IRS, mas com o anexo G tenho apenas a receber €95. Estarei a entender mal ou deveria receber o dar o mesmo valor independentemente da presença ou não do anexo G?
Obrigado!
Olá, Hugo.
Sem saber o que preencheu em cada lado, torna-se difícil comentar. Preencheu o quadro 5 do anexo G? Ou poderá ter cometido algum erro de digitação? Há outros valores declarados no anexo G para além dos relacionados com a alienação deste imóvel?
Boa noite caro Paulo,
apesar do seu artigo e calculadora de mais valias serem bastante conclusivos, continuo com algumas duvidas em relação ao preenchimento da declaração de IRS uma vez que pela primeira vez me deparo com a situação de ter de declarar mais valias da casa dos meus pais que herdei em 2017 e vendi em 2018.
Quando o meu pai faleceu em 2017 (minha mãe nessa data já tinha falecido à cerca de 6 anos) herdei a casa cujo valor patrimonial era de 15200€ e vendi-a em 2018 por 56000 (sendo 6000 de comissões de venda) e nesse mesmo ano reinvesti 42000 dos 50000 efectuados na venda, liquidando na totalidade o empréstimo da minha casa que é habitação permanente.
A calculadora dá-me cerca de 3700€ de mais valias, mas não contempla o reinvestimento na amortização total da minha habitação permanente, como consigo obter o valor real das mais valias e onde coloco todos estes valores no IRS correctamente?
Olá, Paulo.
Em primeiro lugar, importa esclarecer uma coisa – herdou uma parte da casa por parte da sua mãe e outra por parte do seu pai. Ou herdou tudo de uma vez?
No primeiro caso (o mais habitual) no quadro 4 do anexo G deve declarar as duas partes separadamente, tendo em conta o valor patrimonial de cada uma na altura em que a herdou (ou seja, na altura do falecimento da sua mãe para a primeira parte).
A calculadora não contempla este tipo de situações – só permite indicar um momento de aquisição. Mas pode simular cada uma das partes individualmente e somar para obter o valor total das mais valias.
Quanto à sua questão final, o valor apresentado para as mais valias é o valor real para os dados que indicar.
Não sei o que indicou, mas colocando os seus dados na calculadora obtenho uma mais valia de 34.800€.
Fiquei sem perceber bem se a casa dos seus pais era também a sua HPP ou não. Em caso negativo, não se aplica o número 5 do artigo 10º do Código do IRS e não se coloca a questão de onde reinveste o dinheiro, portanto.
Viva Paulo,
antes de mais o meu agradecimento pela disponibilidade e pelas informações prestadas.
Efectivamente e tal como mencionou herdei primeiro primeiro a parte da mãe e a totalidade após o falecimento do pai. Vou fazer os cálculos com as duas datas em vez de apenas a que herdei a totalidade.
Em relação à sua duvida, e casa dos meus pais não era a minha HPP, pois foi nesta (HPP) que reinvesti o montante da venda da herança.
Bem haja.
Boa tarde,
Estou mesmo à nora…preciso de ajuda de um pro 🙂 Em 2004 comprei uma HPP por 250.000€ (contrato de promessa) mas fiz duas escrituras porque pedi 140.000 de empréstimo habitação e 95.000 empréstimo obras!!.
Na mesma data comprei nova HPP por 260.000. E agora? O que posso meter nas despesas?
Obrigada, muito obrigada mesmo
Olá, Isabel.
Deixou-me foi a mim à nora, vou precisar que explique isso um pouco melhor 🙂
Fez duas escrituras de compra para o primeiro imóvel? Tem a certeza que era isso que queria dizer? Em caso afirmativo pode explicar melhor?
Ou estava a referir-se às duas escrituras por ter comprado os dois imóveis na mesma data?
Quanto a saber o que pode incluir no campo de despesas e encargos, se clicar naquele símbolo de informação que aparece junto ao título do campo pode ver alguns exemplos. Ou tem alguma dúvida mais concreta?
em 2004 para não se pagar tanto de sisa/IMI ainda se faziam escrituras pelo valor inferior. Os bancos contornavam a questão fazendo dois empréstimos: um para a compra da casa com o valor da escritura e outro para obras com o valor remanescente (140+95+cash que tinhamos). Dá para entender?
A venda da 1ª casa e a compra da segunda foi em Janeiro 2018.
Eu entendi isso tudo. Só ainda não entendi se continua com dúvidas e quais são…
A dúvida é se posso pôr a a casa (vendida por 350.000) como comprada por 250.000 ou só 140.000 🙁
Obrigada
Conforme diz no artigo 46º do Código do IRS e na nota informativa da calculadora referente ao valor de aquisição, deve indicar o valor sobre o qual pagou IMT (os 140.000€).
Já fugiu aos impostos na altura da compra, agora tem de pagar por isso, não consegue fugir duas vezes…
Boa noite,
Fiz a simulação no vosso site e indica que que tenho de reinvestir 89.500€ para obter 100% de isenção!!! Mas pela simulação que fiz tenho mais valias de 49.350€.
Ou seja o calculo final do valor a reinvestir parece que é o [valor total da venda 252.500€] menos [valor liquidado do emprestimo na altura da venda 163.000€] = 89.500€
Isto é mesmo assim? Não deveria ser reinvestir o valor da mais valia, ou seja 49.350€?
Se tiver de reinvistir 89.500€ significa que tenho de ter facturas do construtor da nova casa no valor de 89.500€?
Desculpe a confusão de perguntas.
Obrigado pela ajuda
Olá, Vitor.
Sim, de acordo com o nº 5 do art. 10º do Código do IRS é mesmo assim:
A isenção de tributação é atribuída para lhe permitir passar o dinheiro de uma casa para outra, não quando reinveste o lucro que ia ser tributado…
É uma proteção à habitação própria, não uma forma de fugir ao imposto.
Faz mais sentido, dito assim?
Meu caro Paulo Aguiar
Gostava que me informasse sobre o seguinte: Tenho uma casa de campo antiga,no Algarve,que herdei de familiares,na sequência de partilhas efectuadas em 2017. O seu valor patrimonial é de cerca de 30.000 Euros. e tenho uma casa em Lisboa,também antiga,com um valor patrimonial de 98.000 Euros,onde resido desde 2007, que entretanto me foi doada em 2018. Como tenho residência própria e permanente nesta casa,pretendia agora vende-la e simultaneamente adquirir outra, também para residência própria e permanente.Neste caso como penso obter algumas mais valias na casa que vou vender,dado que fica melhor situada,posso aplicar as mesmas ou parte das mesmas,na casa que vou adquirir dado que esta,embora mais recente,fica numa zona periférica. O facto de possuir uma casa no Algarve onde não resido nem vou residir é impeditivo de usufruir do beneficio ?
Obrigado
Francisco
Olá, Francisco.
Não, a casa do Algarve não entra para essas contas, nem vai interferir com uma eventual isenção de tributação.
Boa tarde,
No caso de venda da atual HPP, com mais-valia, e utilização desse montante para amortizar um empréstimo já existente de uma segunda habitação que passa a ser, com a venda, a nova HPP, qual o tratamento fiscal desta mais-valia? Esta amortização tem o mesmo tratamento que um reinvestimento em nova HPP, já que, na prática se trata de um caso similar, não sendo apenas uma nova aquisição?
Muito obrigado
Olá, José.
A amortização de empréstimo não é normalmente considerada reinvestimento. Se essa habitação secundária tiver sido comprada até 24 meses antes da venda da outra, pode ser, mas caso contrário não.
Hey doc, uma duvida, no caso de despesas e encargos, nomeadamente na comissão paga à imobiliária, coloca-se o valor liquido? Ou sem IVA?
Outra questão, comprei em 2003 por 60 mil mais um multi-opções de 20mil (numeros redondos), em meu nome.
Em 2007, já casado, mudei o credito para outro banco e fizemos a escritura em nome dos dois (meu e da minha mulher).
Nessa altura, já seriam talvez uns 56 + 18.
Qual o valor que preencho nas mais valias? 60 em 2003? Ou 56 de 2007? Isto porque suponho que o Multi opções não é para aqui chamado…
Para além disso, depois o portal das finanças pergunta-me que valor estava a dever ao banco. Não posso aqui somar o multi opções. Continuo a deve-lo ao banco 🙂
Obrigado antecipadamente pela ajuda
Relativamente à comissão da imobiliária e outras despesas e encargos, deve inscrever os valores que efetivamente pagou (com IVA, portanto).
Relativamente ao cálculo das mais valias (quadro 4 do anexo G), deve usar os valores do imóvel, não dos empréstimos (os valores pelos quais foi pago IMT). Os valores dos empréstimos não são usados para o cálculo das mais valias.
Quanto à amortização do empréstimo, se reunir as condições para isenção de tributação por reinvestimento, então deve declarar o valor amortizado no empréstimo habitação. E sim, apenas esse, não o multi opções.