Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde! Vendi um imóvel HPP, paguei a divida total ao banco, e vou construir uma nova HPP. Para ficar isento ao imposto sobre a mais valia tenho de faturar o total da construção? Ou posso apenas faturar o valos da mais valia? Obrigada!
Compra 75.000 em Agosto 2011, venda 118.000 em Setembro 2020, valor da divida 19.991,12
A minha duvida é sobre se tenho de tirar faturas com nif desde projeto até licença de utilização?
Olá, Maria.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, para ficar completamente isento tem de reinvestir o valor da realização menos o valor da amortização do empréstimo (118k – 19k).
Se comprou o terreno para construção, o valor do mesmo conta como reinvestimento, bem como o reinvestimento da mesma.
Sim, tem de ter faturas que comprovem os gatos que teve na obra ou na escritura.
Muito obrigada pela resposta! O terreno foi de uma herança.
Ou seja tenho de ter faturas de 98.000?
Cumprimentos
Para ficar completamente isenta, sim. Senão terá apenas isenção parcial – mas a calculadora ajuda-a a fazer essas contas…
Questão “complicada”:
– terreno (rústico) adquirido por doação em copropriedade com mais X pessoas em 2006, cabendo a cada uma o valor de 200 mil Euros (pago o imposto de selo respetivo nesta data com base neste valor);
– venda em 2020 por todos os coproprietários de uma parcela de 90% do terreno a favor de uma Câmara Municipal em troca de uma verba em dinheiro e da permuta de 2 lotes contiguos ao terreno sobrante, sendo o valor apurado pela Câmara de 100 mil euros (55 mil euros em dinheiro e 45 mil Euros de valorização relativos ao proporcional dos dois lotes) para cada coprietário; (a área cedida ficará em espaço público, a sobrante em zona de construção);
– venda consecutiva (15 dias depois) aos restantes co-proprietários, por um dos co-proprietários da sua parte nos 2 lotes por idêntico valor ao valorizado na permuta (45 mil Euros) acrescido de +100 mil euros, tudo em dinheiro.
Como é que se calcula a mais valia disto?
Obrigado,
JCL
PS O dinheiro não será para reinvestir em habitação própria.
Olá.
Do que leio há aí duas alienações.
Sobre a primeira, tenho uma questão – quando diz que foram vendidos 90% do terreno, quer dizer que houve lugar a loteamento do mesmo? Em caso afirmativo, a data e valor de aquisição passam a ser os do loteamento (que foi quando aquela(s) parcela(s) correspondente aos 90% foi(foram) adquirida(s)).
Não sendo o caso, é indicar um imóvel adquirido por 200.000€ em 2006 e vendido por (se bem percebi) 100.000€ em 2020.
Nem é preciso fazer as contas para ver que houve uma menos-valia bastante substancial com este negócio.
Para a maioria dos co-proprietários, é só isto que declaram.
Para o co-proprietário que vendeu a sua parte aos restantes, deve acrescentar mais uma linha ao quadro 4 do anexo G, referente à segunda alienação – esta correspondente a uma quota parte do imóvel adquirido por 45.000€ e vendido por 45.000€ (desta vez sem qualquer mais valia).
Carpo Paulo Aguiar, antes demais muito obrigado pela disponibilidade de resposta.
Desculpem-me, mas só agora é que percebi que isto tinha já sido respondido Tenho os avisos ativos por e-mail, mas não recebi nada sobre esta resposta, mas tenho estado a receber as outras.
Respondendo: Não foi feito qualquer loteamento. O terreno é rústico (ainda que dentro de área urbana) e foi feito um destaque do mesmo (julgo) para esta 1ª venda à Câmara Municipal, com x coproprietários (não indico quantos para proteger os mesmos e a identificação do negócio).
O que se passa é que com a 2ª venda são vendidos os 10% do terreno inicial aos restantes copropietários.
Ou seja, o coproprietário que faz a segunda venda:
1) Adquire 100% da sua quota parte em 2006 por doação;
2) vende 90% da sua parte à câmara municipal em troca de dinheiro e de quota parte em 2 novos terrenos;
3) vende 10% remanescentes da sua quota parte no terreno original aos restante coproprietários;
4) vende100% da sua quota parte no terreno permutado 1;
5) vende 100% da sua quota parte no terreno permutado 2.
Tal como indica, relativamente às vendas 2), 4) e 5) não há mais valias. Aqui a situação é simples de perceber (como é óbvio, foi resultado de uma expectativa de construção que influenciada por uma falência de um construtor civil, com quem existiu um acordo, e decisões posteriores da câmara municipal levaram a uma desvalorização substancial do negócio). Mas a questão é com a venda dos 10% da venda 3). O que é que conta para apurar mais/menos valias disto? A data da aquisição de 2006 e o valor? Se for assim, não há mais valias. Se, a data de aquisição for a de 2006 mas o valor ser o de 2020, as mais valias já existem? Julgo que tem tudo a ver da forma como se pode preencher o anexo das mais-valias.
Como deve isto ser reportado para apuramento de mais-valias?
A) Venda em 2020 de 90% de bem adquirido em 2006 (indica-se o valor de 90% na aquisição também?; Agregando os valores da permuta e dinheiro recebido?);
B) Venda em 2020 de 10% de bem adquirido em 2006 (indica-se o valor de 10% da aquisição em 2006?)
C) Vendas em 2020 de 100% dos bens adquiridos em 2020 por permuta (aqui não há dúvidas e agrupo os dois casos).
Obrigado mais uma vez pela disponibilidade.
PS A expectativa dos restantes coprietários que se mantêm é que o negócio imobiliário posterior vai gerar mais valias relativamente à aquisição inicial por permuta por bens construídos. O coproprietário que sai após 15 anos não quis correr esse risco.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
Em 2017, foi-me feita uma doação em vida de um imóvel que era minha HPP desde 2012 – valor na caderneta era de 129.990€, os proprietários eram os meus pais.
Durante 24 meses, entre 2018 e 2020, arrendei o imóvel, visto o meu trabalho implicar passar muitos meses fora de Portugal, e alterei o meu domicilio fiscal para outra propriedade de familia.
Em Março 2020 o imóvel ficou devoluto e eu fiquei sem trabalho, dadas as restrições de viagens, tento o imóvel voltado a ser a minha HPP.
Em Agosto vendi-o por 235.000€, e comprei um outro imóvel em Setembro para HPP por 210.000€.
Tenho muitas dúvidas quanto às mais-valias:
– como o imóvel me foi doado, tenho sempre que pagar as mais-valias, ou aplica-se à mesma a regra de isenção por ser HPP e reinvestir o dinheiro noutra HPP?
– se tiver que pagar as mais-valias, mesmo tendo arrendado entre 2018 e 2020, conta à mesma como HPP (era efectivamente HPP nos últimos meses)?
Obrigada pela ajuda.
Olá, Isabel.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS a isenção não será total porque o valor da venda é superior ao valor de aquisição da nova HPP. Ainda assim, de acordo com o nº9 do artigo 10º do CIRS, irá ter direito a isenção parcial.
Se era HPP, terá direto à isenção. O facto de imóvel ter estado arrendado durante esses 2 anos poderá fazer com que as Finanças tenham algumas dúvidas e o chamem para ir esclarecer a situação. Pode contactar as Finanças para obter uma informação mais concreta.
Adquiri um apartamento em 2003 mas em 2007 por motivos de trabalho desloquei-me para o Norte e alteramos a morada fiscal, pretendo vender o apartamento em 2021… posso usufruir do reinvestimento do montante da mais valia ou perdi a categoria de HPP ao mudar a morada e serei tributado como habitação secundária ou seja pelos 50% da mais valia?
Olá, Oliveira.
Para a AT a HPP coincide com a morada fiscal. E se realmente está a morar no Norte, aquela não é a sua HPP, logo não pode tirar partido da isenção sobre a tributação das mais-valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Recebi a casa em 2004 por doação. A avaliação foi de 25950 euros. Que valor coloco no preço de aquisição?
Olá, Anabela.
Conforme referido no artigo 45º do Código do IRS deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial tributário do imóvel em 2004 e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que pagou na altura…
Boa tarde, comprei uma HPP por 75.000€ em 2015 e agora vou vender por 175.000€ após ter terminado de pagar o meu crédito habitação. Tenciono usar o dinheiro todo da venda com mais algum que tenho de parte, juntamente com um novo crédito habitaçao a rondar os 20.000€, e comprar outra HPP por 215.000€-230.000€. Estou isento de ter a mais-valia tributada por usar o montante todo da venda numa outra HPP? Ou vou ser sempre tributado? Obrigada
Olá!
Sim, se usar a totalidade do montante que obteve da venda da casa está isento de pagar tributação, segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS.
Afinal quanto vou pagar na realidade pelo calculo que efetuei?
Olá, Joaquim.
Não paga nada pela utilização da calculadora. Esta é de utilização gratuita.
Boa neste simulador no valor de compra como foi feita e 1994 na altura em escudos o que devo colocar o valor em escudos ou em euros
Olá, Manuel.
Os valores a inserir na calculadora devem estar sempre em euros. Necessita de fazer a conversão.
Boa tarde,
Segundo a vossa calculadora, para evitar o pagamento de mais valias, o montante a reinvestir na HPP terá de ser igual ou maior ao resultado do valor da venda menos o valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado.
E as comissões imobiliárias no ato da venda ou as obras de melhoramento do imóvel alienado não entram para este calculo?
Obrigada.
Olá, Débora.
Segundo a calculadora e segundo o nº5 do artigo 10º do Código do IRS 😉
As despesas e encargos que refere na segunda parte da sua questão entram no cálculo das mais valias e pode indicá-las no campo despesas e encargos na primeira metade do cálculo… não entram diretamente na parte de apuramento do imposto, não, pois já foram tidas em conta no apuramento da mais-valia.
Gostaria de saber qual o valor de mais valias que terei de pagar na venda de uma propriedade rústica (terra/fazenda). Tudo o que encontro e sobre um prédio urbano. Não sou residente em Portugal. Onde posso encontrar uma calculadora. Terreno foi doação em Ago 2010.
Olá, Maria.
Esta calculadora serve. Não há diferença no cálculo de mais valias entre prédios rústicos ou urbanos. Haverá questões que não se aplicam a prédios rústicos (por exemplo, não pode ser a sua habitação própria e permanente) mas a fórmula de cálculo é a mesma…