Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Tenho uma dúvida, adquiri uma moradia em janeiro deste ano e ficou como habitação própria permanente.
A que estou a vender, um apartamento que era até a data habitação própria permanente desde 2017 deixou de ser HPP desde então.
Ainda vivo na casa porque a outra está em obra, mas a escritura deverá acontecer em outubro.
Relativamente ao IVA da mediação é possível recuperar no IRS?
As mais valias, diferença entre o valor da compra e venda poderá ser abatido na moradia que adquiri em janeiro?
Para frente pelo artigo percebi que era possível, neste caso tenho dúvidas acerca do enquadramento.
Obrigado
Olá.
O valor pago à empresa de mediação imobiliária pela venda da casa pode efetivamente ser deduzido como despesa no cálculo das mais-valias da mesma.
Quanto à isenção por reinvestimento prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, se há 3 anos que o imóvel vendido não era a sua HPP, então não cumpre os requisitos para ter direito a essa isenção.
Boa noite, Agradeço a resposta, expressei-me mal.
Em 2017 adquiri o apartamento em HPP, quando adquiri a nova casa em Janeiro deste ano esta passou a ser HPP.
Estou a espera da escritura da casa que adquiri em 2017.
Obrigado
Se o imóvel que vai vender era a sua HPP até à altura em que comprou o novo, então pode considerar-se reinvestimento, sim. Uma vez que ambos se destinavam a HPP e comprou o novo imóvel menos de 24 meses antes de vender o novo.
Se reinvestiu no novo imóvel pelo menos o valor que vai obter pela venda do imóvel antigo (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para compra do mesmo), deverá ficar isento de tributação. Tenha em atenção que os montantes investidos no novo imóvel com recurso a empréstimo não contam como reinvestimento (a menos, de acordo com esta informação vinculativa que esse empréstimo seja amortizado logo na altura em que vender o imóvel antigo).
De qualquer forma, pode usar a calculadora para perceber até onde tem de ir em termos de investimento para obter a isenção de tributação ou até se terá ou não mais-valias com a venda.
Bom dia, obrigado pelo esclarecimento.
Em 2018 adquiri um imóvel para arrendamento, pelo que referem não temho direito a dedução das mais valias na compra da HPP certo?
Conforme já referido várias vezes, e de acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, para dar direito a isenção de tributação sobre as mais-valias, tanto o imóvel vendido como o imóvel onde é reinvestido o dinheiro, têm de se destinar a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
Bom dia. Tenho uma HPP que me custou 57 000€ e que vou vender por 120 000€. Tenho que liquidar 50 000€ de crédito e pretendo pedir um novo crédito de 100 000€ para outra HPP e usar o que sobrou da venda e amortização do crédito anterior para fazer obras de melhoramento na nova casa. Tenho que pagar mais valias se não usar o valor remanescente total?
Olá, Cláudia.
Como pode confirmar pela calculadora, o valor da isenção depende do montante que reinvestir no novo imóvel.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção total, terá de reinvestir pelo menos 70.000€ (o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido).
Para reinvestimento contará o montante que pagar pela nova habitação (sem contar com os 100.000€ do empréstimo), bem como o montante que gastar em obras.
Bom dia. No caso de venda de um terreno rústico, as despesas feitas com manutenção e construção de muros entram como despesas para dedução de valores a pagar de mais valias?
Que outras despesas são possiveis de apresentar?
Obrigado!
Olá, Edgar.
As despesas de manutenção é provável que não, já as despesas de construção é possível que sim.
De acordo com o artigo 51º do Código do IRS são dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as
despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação do imóvel.
Boa noite, uma 2a habitação paga mais de mais valias?
Obrigada
Olá, Ana.
O cálculo da mais-valia é o mesmo, seja habitação principal ou não.
No entanto, nos casos em que é vendida a habitação própria e permanente E SE o dinheiro da venda for reinvestido noutro imóvel com o mesmo fim, então, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, pode ter-se direito a isenção de tributação sobre as mais-valias (eventualmente parcial).
Deste ponto de vista, pode dizer-se que uma 2ª habitação paga mais imposto sobre as mais-valias, mas não é forçoso que assim seja. Como referi, mesmo para os casos de habitação própria e permanente, só ficará isento em determinadas situações…
Boa noite. Tenho um apartamento que vou vender e recebi o de herança. Se aplicar o dinheiro da venda no pagamento do empréstimo da minha habitação própria permanente que já adquiri em 2015 . Tenho que pagar imposto sobre as mais valias?
Olá, Sérgio.
Para ter direito à isenção de tributação sobre as mais-valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS o imóvel vendido teria de ser a sua habitação própria e permanente (não parece ser o caso) e o montante obtido com a venda reinvestido na compra/construção/remodelação de outro imóvel com o mesmo fim (ou seja, amortização de empréstimo não conta).
Bom dia,
Adquiri um imóvel (HPP) em 2004 por 130 mil €, com recurso a financiamento bancário.
Esse imóvel foi vendido em Fevereiro deste ano por 232.5000€, tendo procedido à amortização do empréstimo (cerca de 101 mil €)
Pretendo agora investir num novo imóvel. Pretendo saber qual será o valor que terei de reinvestir para que não tenha de pagar qualquer tipo de imposto.
Confesso que esta parte do texto me deixou com dúvidas:
“(…)No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)”
Muito obrigado.
Olá, David.
O texto que citou diz respeito a um regime transitório cuja vigência termina este ano e que normalmente se aplica a quem não pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP. A calculadora, já agora, não contempla este regime (embora ele possa ser simulado recorrendo ao artifício de indicar que se pretende reinvestir e indicando o valor amortizado como valor a reinvestir em vez de ser no campo da amortização)
Se pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP então, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, terá de reinvestir pelo menos 131.500€ para ter direito a isenção total. Tenha também atenção aos prazos que tem de cumprir para não perder o direito à isenção. E não se esquecer de declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5 do anexo G no ano em que declarar a venda.
Pode simular o seu caso concreto recorrendo à calculadora.
Boa noite, fiz uma simulação de venda de um imóvel, com as mais valias totalmente reinvestidas, mas sem o pagamento de qualquer empréstimo. Da leitura do CIRS depreendo que a isenção é total, e na simulação efetuada é apenas parcial, de cerca de 82%. Estaá correcto? Obrigada
Olá, Filipa.
Sem valores não lhe consigo confirmar se está correto ou errado. Mas admitindo que colocou os valores corretamente na calculadora, é provável que os 82% estejam certos, sim.
Chamo a atenção para o facto de que, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção total tem de reinvestir o valor de realização (venda) do imóvel antigo e não o valor das mais-valias.
Não sendo o caso poderá ainda assim, e de acordo com o nº9 do mesmo artigo, ter direito à isenção parcial que lhe é apresentada pela calculadora.
Mas se não concordar com esta leitura, peço-lhe que apresente os seus valores e cálculos para lhe poder dar uma resposta mais completa…
Bom dia.
Adquiri um imóvel, via crédito bancário, em Junho de 2019 e pretendo agora vendê-lo. Poderei fazê-lo?
Quais serão as mais valias?
Olá, Rute.
Sim, pode vender o imóvel. Contacte o seu banco para saber os trâmites que deve seguir e o que deve pedir ao comprador relativamente à forma de pagamento, mas todos os dias se vendem casas com hipotecas sem problema nenhum…
Para responder à 2ª questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa noite. Eu vendi em agosto de 2020 uma casa em Portugal que foi habitação própria enquanto residente ( sou não residente desde Julho de 2017), posso fazer reenvestimento do valor da mais valia para comprar uma casa para habitação própria na Noruega?
Olá, Andreia.
Pode fazer o que quiser com o dinheiro. No entanto, dado que o imóvel vendido não era a sua habitação própria e permanente há mais de 2 anos, não cumpre os requisitos para que esse reinvestimento conta para isenção de tributação sobre as mais-valias. Pelo que, se tiver tido mais-valias com a venda, terá mesmo de pagar o imposto.
Pode simular o seu caso concreto com a calculadora.
O valor patrimonial tributável é considerado para cálculo de mais-valias?
Olá, Paulo.
Umas vezes sim, outras vezes não. Nas notas informativas que aparecem junto aos campos da calculadora pode encontrar mais detalhes sobre a forma como se calcula o valor de aquisição e o valor de realização.
Ou então pela leitura dos artigos 44º a 46º do Código do IRS.