CPCV: Para que serve o Contrato Promessa de Compra e Venda?

O contrato promessa de compra e venda (CPCV) é celebrado no contexto de aquisição de um imóvel. Este documento, que não é obrigatório por lei, serve essencialmente para salvaguardar os interesses de ambas as partes desta transação. 

Assim, o CPCV estabelece os requisitos, direitos e obrigações, aceites pelos envolvidos no ato da sua assinatura. Passa então a ter efeitos legais e a estar em vigor até à celebração da escritura. 

Além da óbvia garantia de detalhar as condições do negócio e afastar a hipótese de intervenção de outros interessados, assegura ainda outros cenários, nomeadamente, que a transação vai ser feita mesmo que o imóvel ainda não tenha licença de utilização ou caso a sua construção ainda não esteja concluída.

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Pontos principais a constar no CPCV 

O processo de compra de casa passa por várias fases, e a assinatura do CPCV é o momento de oficializar o compromisso, assumindo, por isso, um papel de garantia legal, tanto para o comprador como para o vendedor. Mas, para tal, importa que cumpra algumas regras. 

Apesar de se tratar de um documento facultativo, o CPCV deve ser redigido tendo em conta um conjunto de pontos que vão efetivar a sua legalidade. Falamos de:  

- Identificação completa de ambas as partes – deve constar nome, morada, estado civil, número do cartão do cidadão e NIF do comprador e do vendedor do imóvel; 

- Informação detalhada do imóvel - reunir informações como a sua localização, tipologia, a inscrição e descrição predial. Nos casos em que existem outras partes afetas ao imóvel, como garagens, piscinas, armazéns e anexos, estas também devem constar no CPCV e ser igualmente detalhadas; 

- Definição do prazo para a realização da escritura do imóvel - deve constar uma data ou, na impossibilidade de ser fechado o dia, deve constar um prazo limite para a celebração da escritura; 

- Indicação do valor da transação e a forma de pagamento escolhida pelo comprador (e aceite pelo vendedor). Regra geral, a celebração do CPCV é acompanhada do pagamento de um sinal pelo comprador (ainda que não seja obrigatório). A percentagem a pagar não é fixa e pode ser acordada entre ambos, contudo, o valor acertado deve constar do CPCV. 

- Identificação de sanções - este ponto prende-se com situações como a escritura não se realizar na data estipulada, mas deve estender-se a cláusulas que assegurem as condições de habitabilidade do imóvel (como a instalação de água, esgotos, eletricidade, gás, etc), bem como da necessária referência à alienação livre de quaisquer ónus e encargos (uma proteção para o comprador, já que o liberta da responsabilidade de responder a encargos sobre o imóvel, no que a penhoras ou hipotecas diz respeito). 

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Antes de assinar o CPCV, garanta que está salvaguardado

Além dos necessários cuidados em verificar e documentar toda a informação pessoal que é exigida a ambas as partes, bem como sobre o imóvel, antes de assinar o CPCV, deve ainda dedicar especial atenção a outros detalhes que vão complementar esta fase do processo. 

Assim, deve ser anexada ao CPCV a licença de habitação ou a licença de construção. Caso estes documentos ainda não estejam disponíveis, deve anexar a prova de que a licença em causa já foi solicitada junto da Câmara Municipal.  

Por outro lado, importa que a situação do pagamento do sinal seja devidamente assegurada. Isto porque, apesar de não existir nenhum valor definido por lei, a prática mais comum aponta para o pagamento de um sinal de valor situado entre 10% e 20% do valor de venda do imóvel. 

Por exemplo, é recorrente acontecer, no caso de imóveis comprados através de crédito habitação, que o sinal pago no CPCV corresponda ao valor que o banco não financia. Se o imóvel custar 180.000 euros e a instituição financeira emprestar 90% desse valor, regra geral, o sinal do CPCV corresponde a 18.000 euros. 

Este ponto referente ao sinal ganha maior relevância pois, em caso de incumprimento das alíneas estipuladas, há lugar a devoluções ou perdas. Isto é, o proprietário pode ter de devolver o sinal em dobro à outra parte ou, em caso de incumprimento pelo comprador, este perde a quantia que pagou antecipadamente. 

Assim sendo, na sequência da celebração do CPCV, o comprador deve ficar com um comprovativo do valor que pagou. 

Atenção que o incumprimento da data-limite para a escritura do imóvel, mesmo que tenha sido ponderada uma margem de segurança, de forma a cobrir imprevistos, também vai impactar no sinal pago. Ou seja, caso o prazo estipulado não seja cumprido, podem ser aplicadas sanções.  

As sanções devem ser definidas no CPCV, mas se não constarem, aplicam-se as regras gerais definidas no Código Civil. E, regra geral, se o incumprimento do prazo estiver associado ao vendedor, este tem de devolver o dobro do sinal que foi pago. Já se o incumprimento for do comprador, o montante em causa fica para o vendedor. 

Por último, ressalvamos a obrigatoriedade do reconhecimento presencial das assinaturas no CPCV. 

Este contrato deve, de acordo com o artigo 410.º, nº3 do Código Civil, conter o “reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção". Ou seja, para além das assinaturas presenciais, também deve ser reconhecida a existência da licença de utilização ou construção.  

Posso cancelar um CPCV? 

Não é fácil, mas pode. A dificuldade reside no facto de exigir que ambas as partes cheguem a um consenso sobre o cancelamento do contrato. A pensar nesta situação, é recomendável que seja criada uma cláusula que defina em que situações o CPCV pode ser cancelado e qual é o período máximo para acontecer. 

Se o cancelamento do CPCV acontecer fora das regras estabelecidas, as sanções podem voltar a ser acionadas e haver lugar a um pagamento em dobro do sinal ou a perda do valor pago.

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