Imobiliário e inflação

Nos últimos meses tem-se falado sobre a subida dos preços na generalidade de produtos, seja alimentares ou não alimentares. Perceber qual o impacto que a evolução dos preços terá no imobiliário será determinante para quem atua neste mercado.

O que é a inflação e que efeitos produz no imobiliário?

De forma simplista, a inflação não é mais do que uma subida generalizada no tempo dos preços de bens e serviços existentes no mercado. Pode ocorrer por diversas razões que não importa agora, neste artigo, explaná-las.

O importante é o leitor entender que por efeito de aumento da inflação, o preço dos bens e serviços que tipicamente consome, aumenta. Logo, se os seus rendimentos não aumentarem também na mesma medida, perderá poder de compra.

No caso dos investimentos imobiliários, por forma a melhor compreendermos os efeitos sentidos por um aumento da inflação, importa separá-los em dois grandes tipos: promoção imobiliária e arrendamento.

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Os efeitos na promoção imobiliária

O setor da promoção imobiliária tem sentido de forma visível os efeitos recentes da inflação. Um aumento no custo das matérias-primas tem encarecido as obras em curso e as que estão ainda projetadas, com natural efeito sobre os preços futuros de venda.

Os dados recentemente publicados pelo INE apontam para uma subida homóloga em setembro de 7,1% nos custos de construção de habitação nova, com o preço dos materiais a aumentar 8,9%.

Ora, ficando a construção das casas novas mais cara, restarão poucas alternativas aos promotores imobiliários se não rever em alta os preços de venda. No entanto, as casas novas ficarão ainda mais caras num mercado onde os preços continuam a subir, são cada vez menos acessíveis a uma família portuguesa e genericamente mantêm-se em máximos históricos. O sucesso na venda pode estar assim algo comprometido.

Importa, por isso, fazer uma gestão cuidada. Desde logo, no planeamento da promoção para os projetos ainda não iniciados, com análises de sensibilidade aos custos de construção por forma a estimar os efeitos na rentabilidade das promoções por via de um aumento nos custos.

A elaboração e fecho do contrato de empreitada ganha uma outra importância. A procura por contratos de preço fixo, sem revisão futura de preços pode ser uma possibilidade, passando assim grande parte do risco para o construtor.

Mas importa, igualmente, não concentrar os investimentos em demasia na promoção imobiliária. A cobertura do risco da inflação passa por construir e deter uma carteira de rendimento.

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A segurança do arrendamento

Já aqui escrevi sobre a yield: para que serve, como se calcula e quais os riscos de investir olhando exclusivamente para esta medida de rentabilidade.

Sabendo tudo isso de antemão, uma forma de cobrir o risco de inflação nos investimentos imobiliários passa, de facto, por procurar imóveis que gerem yield, ou seja, que gerem renda.

Tipicamente, as rendas em Portugal são atualizadas anualmente a um valor que tem como referência a taxa de inflação. Logo, esperando um aumento da mesma, o investidor pode também aguardar por um aumento automático das rendas.

O ativo imobiliário que gera rendas faz uma cobertura natural do risco da inflação. Veja bem: se a inflação representa uma perda de poder de compra (no caso em que os rendimentos não sobem, pelo menos, ao mesmo ritmo), então se as rendas recebidas de um imóvel também não subirem, a rentabilidade (real) do meu investimento imobiliário desce.

Assim, se as rendas são automaticamente revistas em função da taxa de inflação, o meu investimento imobiliário (baseado em rendas) não perde rentabilidade mesmo em períodos de inflação elevada.

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No longo prazo, a inflação tende a ser coberta

Frequentemente, nas minhas formações e palestras, aponto como exemplo os dados que constam do livro do Prof. Robert Shiller, Irrational Exuberance. O autor faz uma análise detalhada sobre o mercado residencial norte-americano desde finais do séc. XIX. Uma das conclusões que se consegue obter é a capacidade do ativo imobiliário, no longo prazo, de pelo menos cobrir a inflação, independentemente dos seus ciclos de alta ou baixa.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.