Que riscos corremos ao investir em imobiliário?

Investir em imóveis tem mais risco do que parece. Conheça os principais riscos no investimento imobiliário.

São muitos aqueles que pensam que investir em imobiliário é fácil. Desenganem-se. Não é. Já aqui o discutimos e tive oportunidade de explicar porque, do meu ponto de vista, investir em imobiliário é tudo menos fácil.

Na realidade, investir em imóveis comporta mais risco do que aquilo que muitos pensam. Alguns riscos são de fácil perceção. Desde logo, o chamado Risco de Mercado. Todos sabemos que os preços e as rendas podem subir ou descer, que se pode perder um inquilino, que o inquilino pode falhar no pagamento das rendas. Mas há outros, porventura não tão evidentes, e que tendemos a esquecer.

Quais são os principais riscos de investir em imobiliário?

Começo pelo risco legislativo e fiscal. Em Portugal, são de grande importância. Alterações legislativas e instabilidade fiscal são uma constante no nosso país. É complicado para qualquer investidor e empresário ter um certo grau de segurança e previsibilidade mais a longo prazo sobre o enquadramento legal e fiscal da sua área de atividade. O imobiliário não é diferente.

O ativo imobiliário é o ativo financeiro mais penalizado por fiscalidade em Portugal. Tem incidência fiscal na compra, na transformação, na propriedade e na venda. Em todo o ciclo de produção de um imóvel há imposto a pagar. E as regras tendem a mudar rapidamente.

Veja-se agora o caso da recente discussão sobre o englobamento dos rendimentos prediais em sede de IRS. Até há pouco tempo, a expetativa de um investidor era de pagar 28% de taxa liberatória sobre as rendas recebidas. Num ápice, essa expetativa pode cair por terra e o impacto fiscal disparar.

Temos ainda os exemplos de alterações em PDM, expropriações e outros casos similares. Tudo comporta risco.

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Atenção à alavancagem dos investimentos imobiliários

É também importante tomar atenção à alavancagem, ou seja, ao nível de endividamento. O ativo imobiliário é passível de ser financiado e muitos são os investidores que recorrem a dívida para concretizar os seus investimentos.

Desta forma, estão a correr dois riscos ao mesmo tempo: risco financeiro (excesso de alavancagem) e risco de taxa de juro. Neste último caso, e porque a maior parte dos financiamentos em Portugal são feitos a taxa indexada, existe sempre risco de taxa de juro nos investimentos imobiliários. Uma subida do indexante resultará num aumento da taxa de juro do financiamento e, consequentemente, da prestação a pagar. Mais dinheiro a entregar ao banco, menos dinheiro para o investidor, menos rentabilidade do dinheiro investido.

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Não esquecer a pandemia!

Por fim, abordo ainda o risco de meio-ambiente. Catástrofes naturais são um bom exemplo. Um terramoto poderá colocar em risco total um investimento imobiliário.

Relacionado com este tipo de risco podemos adicionar as pandemias, como é o caso da Covid-19. Não sendo textualmente um risco ambiental, pode ser equiparado a tal e pode provocar impacto no valor dos ativos.

Por isso, avalie bem os riscos que vai correr antes de decidir investir em imóveis. Gerir é fundamental! Gerir projetos, gerir inquilinos, gerir cash-flows. Foque-se na gestão e procure minimizar os riscos.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.

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