Com a entrega da declaração de IRS à porta, quem tem negócios associados ao alojamento local pode ter dúvidas sobre como declarar esses rendimentos. Afinal, estamos a falar de uma atividade de prestação de serviços, mas que também pode ser tributada como rendimentos prediais. Assim, na hora de declarar os rendimentos do alojamento local, tem de ponderar se quer optar pela tributação associada à categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou à categoria F (rendimentos prediais).

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Enquadramento dos rendimentos do alojamento local

Dado que o alojamento local é uma atividade de prestação de serviços que se enquadra numa atividade empresarial/profissional, se beneficia do regime simplificado, os rendimentos provenientes desta atividade qualificam-se na categoria B do IRS. Mas atenção. O regime simplificado tem limites. Os seus rendimentos anuais não podem ultrapassar os 200 mil euros. Caso contrário, passa a estar enquadrado no regime de contabilidade organizada (categoria C do IRS).

Quanto à tributação, na categoria B, os rendimentos do alojamento local, na modalidade de "moradia e apartamento", são taxados com um coeficiente de 0,35. Ou seja, na prática, apenas 35% dos seus rendimentos vão ser taxados. Já os restantes 65% são considerados custos da atividade. Mas é preciso ter em conta que 15% desse valor necessita de ser justificado por despesas e encargos suportados pela atividade. Caso contrário, o seu rendimento tributável é penalizado pelo agravamento do imposto.

Se for proprietário de um hostel, esta modalidade enquadra-se nos "estabelecimentos de hospedagem". E, neste caso, aplica-se o coeficiente de 0,15. O que significa que 15% dos rendimentos são sujeitos a tributação.

Contudo, o proprietário de um alojamento local pode optar pela tributação dos seus rendimentos de acordo com as regras da categoria F - Rendimentos Prediais (a partir de 2017). Ou seja, pode escolher ser tributado na categoria B ou na categoria F. Esta é uma decisão que pode ser alterada a cada ano.

Optando pela tributação enquanto rendimentos prediais (categoria F), os seus rendimentos vão corresponder à diferença entre o que faturou e as despesas previstas nesta categoria.

Entre elas encontram-se mensalidades do condomínio, seguros, eletricidade, comissões das plataformas, internet, obras e o IMI. No entanto, não pode deduzir despesas com empréstimos bancários, mobília, eletrodomésticos, e o AIMI.

Mas a tributação pode ser feita de duas formas distintas:

• Os seus rendimentos podem ser tributados por englobamento. Se forem apuradas perdas, estas podem ser deduzidas nos seus rendimentos da mesma categoria nos seis anos seguintes.
• Tributados autonomamente à taxa de 28% (para a modalidade de apartamentos e moradias).

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Declarar os rendimentos do alojamento local no IRS

A declaração de rendimentos do seu alojamento local deve ser feita através do modelo 3 do IRS. Assim, deve entrar no Portal das Finanças com as suas credenciais e selecionar a declaração modelo 3. Após preencher a folha de rosto, deve passar ao preenchimento do anexo B, caso não tenha também rendimentos por conta de outrem (anexo A).

Ao contrário do que pode pensar, independentemente da forma de tributação que escolher, todos os dados relativos ao alojamento local são preenchidos no anexo B do IRS. O único anexo extra que pode ter de preencher neste âmbito é o anexo G, no caso de ter de declarar mais-valias. Mas, mais à frente, explicamos quando está obrigado a declarar as mais-valias relativas ao alojamento local.

Como preencher o anexo B para declarar os rendimentos do alojamento local?

No anexo B, tem vários quadros que necessitam ser preenchidos. No entanto, vamos indicar aqueles mais relevantes para esta atividade. Começando pelo quadro 3, deve estar atento ao campo 08 e campo 10.

No campo 08 deve inserir o CAE da sua atividade. Este deve pertencer a secção I, divisão 55, que é composta pelos grupos 551 a 559 e as suas respetivas classes. Pode consultar todos os CAE no site SICAE. Contudo, na entrega da declaração deve inserir o CAE que está registado atualmente nas Finanças.

Quanto ao campo 10, tem de responder se possui um estabelecimento estável. Na maioria dos casos, aplica-se a resposta "sim". Esta é a opção mais vantajosa, uma vez que ao optar pelo "não", os seus rendimentos são tributados na totalidade e não através dos coeficientes definidos para o alojamento local.

Já no quadro seguinte, quadro 4, deve preencher o campo conforme o tipo de rendimento que obteve, consoante a modalidade praticada. Por exemplo, tem o campo 416 onde devem constar os rendimentos das modalidades de estabelecimentos de hospedagem e quartos. Mas, se quiser declarar os rendimentos do alojamento local mais comum, que diz respeito à modalidade de apartamentos e moradias, então deve preencher o campo 417. 

Neste quadro existe ainda um campo que pode ser relevante para si. Caso existam rendimentos obtidos através de reservas que não foram devolvidas aos seus hóspedes, por cancelamento da estadia fora do prazo ou por outro motivo que não dê direito ao reembolso, deve preencher o campo 414. Neste caso, estes rendimentos vão ser taxados a 10%.

Se fez pagamentos por conta, verifique se tem de preencher o quadro 6, campo 603.

O último destaque vai para o quadro 8 do anexo B. Este é um quadro que deve ser preenchido pelos proprietários que vão declarar pela primeira vez os rendimentos relativos do seu imóvel, tendo que fazer a a afetação à atividade. Ou seja, primeiro deve responder se, no ano da declaração, houve afetação de imóveis à atividade profissional e empresarial e depois terá de preencher os dados pedidos relativos ao seu imóvel.

Optei pela tributação dos rendimentos na categoria F. Que quadros devo preencher?

Se optar pela tributação de acordo com as regras da categoria F, deve preencher o quadro 15 do anexo B. Primeiro deve assinalar a opção sim e no campo 15.1 deve declarar os rendimentos obtidos e no campo 15.2 os seus encargos e despesas relativos à atividade. Contudo, tenha em conta que só vão ser aceites despesas que consiga comprovar através de faturas.

Como posso saber qual é a opção mais vantajosa a nível fiscal?

Para saber qual é a opção mais vantajosa a nível fiscal, se é ser tributado na categoria B ou F, deve recorrer ao simulador de IRS para chegar a uma conclusão. Além dos impostos apurados, consegue perceber se tem direito a reembolso de IRS e qual o seu valor em cada uma das situações, ou se ainda tem de pagar.

Em caso de dúvidas, consulte o guia de boas práticas para as pessoas singulares que têm rendimentos provenientes do alojamento local, disponibilizado pela Autoridade Tributária. 

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