Em 2023, o rácio LTV (loan-to-value) médio dos novos créditos para habitação própria e permanente foi de 69%. Esta é uma das conclusões do relatório do Banco de Portugal que, todos os anos, procura perceber de que forma é que os bancos cumpriram as recomendações do regulador.

O documento não se foca apenas no crédito habitação, analisando também aquilo que aconteceu no crédito ao consumo. As informações têm como base o reporte mensal de 13 instituições que representam cerca de 91% das novas operações de crédito a particulares e dados da Central de Responsabilidade de Crédito.

Assim, neste artigo, analisamos como os bancos emprestaram dinheiro no ano passado.

LTV: Empréstimos até 80% do valor ganham peso

No final do ano, cerca de 95% dos créditos habitação em vigor tinham um rácio LTV até 80%.

O que diz a recomendação?

De acordo com o Banco de Portugal, o empréstimo máximo num crédito para habitação própria e permanente não deve ser superior a 90% do preço de compra ou do valor de avaliação (aquele que for menor). Ou seja, se a aquisição ou a avaliação forem de 200 mil euros, o empréstimo pode chegar aos 180 mil euros.

No caso das casas para segunda habitação, o LTV máximo é de 80%. Por fim, nos imóveis detidos pelo próprio banco, o financiamento pode ser de 100%.

O que aconteceu em 2023?

Em 2023, aumentou o número de novos créditos habitação com LTV até 80%. Se em 2022 representavam 54% dos novos contratos, no ano passado foi a regra em 68% das operações. Ao mesmo tempo, os empréstimos que cobriram mais de 90% do valor foram muito raros (apenas 0,2%). No segundo trimestre de 2018, quando entrou em vigor a recomendação, tinham sido 20,5%.

De acordo com o Banco de Portugal, isto é o reflexo da "aplicação de condições de crédito mais restritivas devido a taxas de juro mais elevadas, que podem levar a uma redução dos montantes de crédito que os mutuários contratualizam".

Estes números refletem-se também no stock de empréstimos à habitação: 95% dos contratos em vigor tinham, em 2023, um LTV até 80%. Em 2022 eram cerca de 93% e, em 2018, representavam cerca de 91%.

Por fim, o regulador destaca que o LTV médio das novas operações foi de 69%. Ou seja, se considerarmos um imóvel de 200 mil euros, os bancos emprestaram, em média, 138 mil euros.

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DSTI: Taxa de esforço das novas operações sem alterações

Em 2023, 91% dos clientes que fizeram contratos de crédito tinham um rácio DSTI até 50%.

O que diz a recomendação?

O rácio DSTI (Debt Service-to-Income) é usado para determinar qual a percentagem do rendimento que é destinada ao pagamento das prestações dos vários créditos. O Banco de Portugal recomenda que o DSTI não deve ultrapassar os 50%. Ou seja, se o rendimento líquido for de 1.400 euros, o banco só deve emprestar dinheiro se a soma dos encargos com créditos contratados não for superior a 700 euros.

Contudo, estão previstas algumas exceções:

• Até 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%;
• Até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, pode ultrapassar os limites ao DSTI.

É ainda importante referir que quando os créditos têm associada uma taxa de juro variável ou mista é preciso ter em conta o impacto de uma eventual subida da taxa de juro.

Assim, os bancos devem calcular a prestação tendo em conta os seguintes aumentos da taxa de juro:

• 0,5 pontos percentuais para contratos até cinco anos;
• 1 ponto percentual para contratos com duração entre cinco e 10 anos;
• 1,5 pontos percentuais para contratos superiores a 10 anos.

O que aconteceu em 2023?

Em 2023, as instituições de crédito cumpriram as recomendações do regulador: 91% dos empréstimos à habitação e ao consumo foram concedidos a clientes com DSTI até 50%. Além disso, apenas 3% dos mutuários tiveram DSTI superior a 60%.

De acordo com o Banco de Portugal, os bancos justificaram as exceções com a "capacidade financeira comprovada dos mutuários, pela existência de uma fiança/aval por parte dos pais dos mutuários, pela existência de outras cauções de natureza real ou pelo facto de se tratar de créditos para consolidação de outros créditos".

Os dados mostram que não houve alterações em relação ao ano de 2022. Nesse ano, a subida das taxas de juro levou a uma descida na proporção de novos contratos com DSTI até 50% e fez com que aumentasse o peso das novas operações com DSTI entre 50% e 60%. Ou seja, a subida dos juros levou a um aumento da taxa de esforço.

Se olharmos para o rácio DSTI sem a simulação de subida das taxas de juro, a média dos novos créditos fixou-se nos 26,6%. Se considerarmos apenas o crédito habitação, a média foi de 26,4%.

Taxa de juro mista ganha peso

Em dezembro de 2023, 71% dos novos créditos para habitação própria e permanente foram contratualizados a taxa de juro mista. Em 2022, representava menos de 10% das novas operações.

Do outro lado, assistiu-se a uma queda na taxa variável, que passou de 80% para 25% dos novos empréstimos.

Menos rendimento é igual a DSTI mais alto

À semelhança do que se tem registado nos últimos anos, as prestações têm um peso maior junto de quem tem rendimentos mais baixos. Se não tivermos em conta a simulação de aumento dos juros, os dados de 2023 mostram o seguinte:

• Rendimento até 1.200 euros: DSTI de 32,1%
• Rendimento entre 1.200 e 2.400 euros: DSTI de 28,9%
• Rendimento entre 2.400 e 4.600 euros: DSTI de 26,9%
• Rendimento superior a 4.600 euros: DSTI de 23%

Ainda assim, o relatório mostra que o rácio DSTI desceu nos rendimentos até 2.400 euros. De acordo com o Banco de Portugal, pode estar associado, em parte, "a situações de transferências de crédito entre instituições".

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Perfil de risco continua a melhorar

O regulador destaca uma melhoria do perfil de risco dos clientes, uma tendência que se verifica desde de 2018. Assim, 61% dos novos contratos foram assinados com mutuários com nível de risco baixo (DSTI até 50% e/ou LTV até 80%).

Já os clientes com perfil de risco elevado (DSTI superior a 60% e/ou LTV superior a 90%) representam apenas 3% das novas operações. Se olharmos para o terceiro trimestre de 2018, o seu peso era de 32%.

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Prazo dos contratos: Média ainda acima dos 30 anos

Apesar de cerca de metade dos novos créditos habitação celebrados no último trimestre do ano ter um prazo até 30 anos, a maturidade média ficou ligeiramente acima deste número.

O que diz a recomendação?

No caso do crédito habitação, o Banco de Portugal estabeleceu uma relação entre a idade dos clientes e a duração máxima recomendada. Assim, os prazos são os seguintes:

• Até aos 30 anos de idade o contrato pode ter a duração máxima de 40 anos;
• Entre os 30 e os 35 anos de idade a duração máxima do contrato é de 37 anos;
• A partir dos 35 anos de idade o prazo máximo é de 35 anos.

Além disso, a maturidade média do conjunto de novos contratos deve ficar abaixo dos 30 anos em cada trimestre.

O que aconteceu em 2023?

No ano passado, a maturidade média dos novos contratos de crédito habitação foi de 30 anos e 7 meses. O Banco de Portugal diz que houve um cumprimento quase generalizado "no que diz respeito à manutenção da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação em 30 anos".

Aliás, 51% dos créditos feitos no último trimestre têm prazos dentro deste limite. No mesmo período de 2022, o peso tinha sido de 46%.

Numa análise por idades, os clientes até aos 30 anos optaram por prazos entre os 37 e os 40 anos. Quem tem entre 30 e 35 anos celebrou, maioritariamente, contratos entre 35 e 37 anos. Por fim, no grupo das pessoas com mais de 35 anos dominam os empréstimos com maturidade até 30 anos.

E nos outros créditos?

Em relação ao crédito pessoal, o Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse os sete anos. No último trimestre de 2023, 83% dos novos contratos tiveram prazos entre cinco e sete anos.

Para o crédito automóvel, o regulador aconselha a que a maturidade máxima seja de 10 anos. No quarto trimestre do ano, 72% dos novos créditos apresentaram duração entre sete e 10 anos.

Assim, considerando todos os contratos em vigor, o ano de 2023 terminou da seguinte forma:

• Crédito automóvel com maturidade média de oito anos e sete meses;
• Crédito pessoal com maturidade média de seis anos e meio.

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