Com o fim das moratórias públicas, são muitas as famílias que procuram agora soluções para não sentirem um impacto tão grande no orçamento mensal. E se é uma destas pessoas, fique a saber que existem opções que pode tomar. Opções como pedir uma revisão de condições do seu crédito habitação ou pedir novas propostas a outros bancos.

No entanto, com a perda de rendimentos, pode acontecer que a revisão de um crédito habitação pelo banco traga consequências como o aumento do spread. Saiba neste artigo como funcionam estes processos, o que fazer numa situação de aumento de spread, e perceba ainda o valor que está a pagar pelo seu crédito habitação agora que terminou a moratória.

Pedi a revisão das condições do meu crédito habitação e o spread aumentou. Porquê?  

Pedir uma revisão das condições de um crédito habitação é, frequentemente, um método eficaz para quem quer reduzir a prestação mensal que paga ao banco.  

Porém, é importante realçar que existem situações em que fazer uma revisão das condições de um crédito habitação pode ter outras consequências, como o aumento do spread. Perda de rendimentos ou um aumento expressivo da taxa de esforço estão entre as situações que podem levar a um aumento do spread. Isto porque as condições do cliente se deterioraram e as condições de crédito refletem este contexto.

Ainda assim, é muito importante que saiba que as novas condições só se efetivam se o cliente concordar e assinar uma adenda ao contrato inicial.

Mais tempo para pagar mas mais juros

Uma das formas mais simples para reduzir o encargo mensal com o seu crédito habitação é através do prolongamento do prazo do contrato.

Imagine que lhe faltam 240 meses para terminar o contrato e que tem uma prestação de cerca de 470 euros (considerando que o seu capital em dívida é de 100 mil euros). Poderá pedir para alargar o prazo para 360 meses, o que, mantendo todas as condições restantes reduz para cerca de 400 euros a prestação. São menos 70 euros por mês.

Contudo, para que isto seja possível é necessário que a sua idade seja compatível com os limites máximos. Quer isto dizer que, há idades máximas para que os clientes cheguem ao final do contrato. Há bancos que permitem que os clientes terminem o contrato de crédito com 80 anos e há outros que só aceitam até aos 75 anos.

Para que o alargamento do prazo seja possível, é necessário que no final desse período não tenha mais anos do que aqueles aceites pela instituição.

Contudo, é possível que para conceder esta alteração, o banco acabe por aumentar o spread. Isto poderá acontecer se a instituição percecionar que o risco de o cliente entrar em incumprimento aumentou.

Como funciona o spread? 

O spread traduz-se na margem de lucro dos bancos, funcionando como um reflexo do nível de risco que o banco considera correr com a operação. Ou seja, quanto maior for o valor emprestado pelo banco face ao valor do imóvel e quanto maior for a taxa de esforço do cliente, maior será o spread que o banco lhe propõe. 

Atualmente, já há bancos a oferecer spread mínimo inferior a 1%, o que é possível que seja mais baixo do que spread com que acordou na altura do contrato do seu crédito habitação. 

No entanto, é importante ter noção de que, se pedir uma revisão das condições do seu crédito habitação, o banco lhe pode dar uma proposta com um spread mais elevado. Isto será, provavelmente, pelo facto de a sua taxa de esforço estar mais elevada agora do que na altura em que fez o primeiro contrato, caso tenha perdido rendimentos. Nesse sentido, se a sua taxa de esforço está mais elevada, isto equivale a um maior risco para o banco. 

Logo, o banco terá de refletir o nível de risco associado ao seu empréstimo, tendo de aumentar o spread, tornando as condições do seu crédito menos favoráveis para si com uma revisão. 

Mas, mais uma vez, é importante salientar que as novas condições só entram em vigor se assinar a adenda ao contrato. Se não concordar com as alterações pode sempre recusar a proposta.

Por outro lado, é importante perceber se consegue manter os encargos que tinha. Ou seja, se nesta altura não conseguir suportar o encargo inicial, é preferível pagar um spread mais alto, mas ter uma prestação mais enquadrada com a sua situação financeira. É fundamental que não entre em incumprimento, tudo o resto será mais fácil de resolver.

Analisar os produtos associados ao crédito 

Além do spread, há outros fatores que podem ser revistos num crédito habitação. Tais como os seguros associados ao crédito. 

Poderá pedir ao seu banco para rever os seguros associados ao seu crédito habitação, de forma a reduzir os seus encargos com estes produtos. Como o seguro multirriscos e o seguro de vida são, por regra, feitos através da instituição bancária que lhe concedeu o empréstimo, avalie a possibilidade de reduzir os prémios. Neste caso, pode conseguir prestações mais baixas, independentemente de a sua taxa de esforço se alterar. 

Além disso, poderá conseguir reduzir os seus encargos com os seguros através de negociação com outras instituições. Apesar de ter os seguros contratados com o banco que financiou a compra da sua casa, poderá optar por subscrever os seguros com outra seguradora. Todavia, deve saber que, ao transferir os seguros para outra instituição pode levar a um aumento do spread do seu crédito. 

Ainda assim, faça as contas porque pode compensar transferir os seguros mesmo que o spread aumente.

Rever as condições e manter o spread

Quando pedir ao seu banco uma revisão das suas condições, de forma a reduzir os seus encargos mensais, questione sobre a possibilidade de manter ou mesmo reduzir o spread que está a ser aplicado ao seu contrato.

A instituição poderá propor outras condições para que mantenha o spread, avalie se compensam e se concorda com elas. Por exemplo, o banco pode propor que gaste mais com o seu cartão de crédito. Isto é, para que não seja aumentado o seu spread, o banco pode pedir que passe a gastar dinheiro por mês com o seu cartão de crédito. No entanto, deve confirmar que o cartão de crédito está na modalidade a pagar a 100%. Isto para que não pague juros.

Para exemplificar, imagine que atualmente o seu contrato diz que tem de movimentar 100 euros todos os meses através do cartão de crédito. Nas novas condições, o banco exige que gaste 200 euros por mês. Esta proposta não terá custos adicionais para o cliente, desde que não pague este valor em prestações.

Há outras opções para reduzir a prestação atual?

Além da revisão dos produtos associados ao seu crédito habitação, o banco pode ainda propor outras opções para baixar a sua prestação mensal no imediato. São elas a carência de capital e o diferimento de capital. De realçar que estas opções só serão apresentadas em casos extremos. Em situações em que o cliente não conseguirá suportar os encargos no imediato.

A carência de capital dá-lhe a possibilidade de adiar a amortização do crédito, ficando apenas a pagar os juros, tal como uma das possibilidades conferidas nas moratórias. Sendo que esta é uma solução que os bancos apresentavam mesmo antes da COVID-19, para casos em que as famílias demonstravam maiores dificuldades.

Esta opção está disponível para os clientes que apresentem problemas financeiros momentâneos, ou seja, com perspetiva de recuperar. Pode durar entre seis a 24 meses, dependendo sempre do caso específico, dando hipótese ao cliente de recuperar a sua estabilidade financeira.

Isto é, imaginemos que tem uma dívida de 100 mil euros a pagar em 360 meses com uma TAN (spread + Euribor) de 1,5% e uma prestação mensal de 345,12 euros. Ao pedir uma carência de capital durante um ano, sem alterar o prazo do contrato, o valor que falta pagar ficará distribuído pelo restante prazo. Significando assim que, ao longo de um ano só paga juros, o que, neste caso em concreto corresponde a 125 euros (se o indexante não oscilar). E, nos 348 meses seguintes, a sua prestação mensal vai passar a ser 354,55 euros, aumentando em 9,43 euros mensais face à prestação anterior.

De realçar que estes valores pressupõem que os juros não mexem, o que não é verdade se o contrato estiver indexado a uma taxa Euribor. Contudo, não é possível antecipar a evolução dos juros.

Pode ainda ser possível haver uma carência de capital parcial. Ou seja, só deixa de amortizar uma certa percentagem do capital que tem em dívida. Deste modo, fica a amortizar parte do capital, além dos juros. Se optar pela carência de capital parcial de 50%, por exemplo, utilizando o caso anterior, ficaria a pagar uma prestação mensal nesses 12 meses de 235,06 euros (valor dos juros mais metade do valor correspondente à amortização de capital). Podendo, porém, sofrer alterações mediante a oscilação do indexante. Terminado o período da carência de capital, a prestação ajustará.

Por último, o banco pode ainda propor o diferimento de capital. Esta escolha permite deixar para o final do seu contrato uma parte do capital em dívida. Porém, como uma parte significativa do empréstimo fica para o final do contrato, o custo será mais elevado. Pelo que, esta é uma opção que possibilita apenas um alívio imediato do encargo mensal atual que tem com as prestações mensais.

Em todas estas opções que o banco lhe pode propor, lembre-se que, com elas, pode vir também um aumento de spread. Isto porque a perceção de que o risco de entrar em incumprimento com o seu empréstimo aumenta.

Leia também: Carência de capital: o que é e como pode representar um alívio financeiro

Posso recusar as novas condições? 

Pode. Não é obrigado a aceitar as novas condições que o banco lhe propõe, uma vez que pode ir à procura de outras soluções. 

Isto porque existe ainda outra opção além da revisão das condições do seu crédito habitação, para que consiga uma prestação mensal mais baixa. 

Que outra opção tenho para tentar baixar a prestação do meu crédito? 

Se não ficar satisfeito com as novas condições que o seu banco lhe apresentou para o seu crédito habitação, tem ainda a opção de pedir propostas a outros bancos. Isto para que faça uma transferência do seu crédito para uma nova entidade bancária. 

Pode ir à procura de outras propostas sozinho ou através da ajuda de um intermediário de crédito, que lhe reúne a informação dos vários bancos e lhe apresenta as soluções que melhor se adequam à sua situação. De realçar que estes intermediários, como o Doutor Finanças, não cobram ao cliente pelo processo.

No caso de optar por transferir o crédito para outra instituição financeira é preciso ter em consideração que pode haver custos associados, ainda que já existam alguns bancos que, para atrair novos clientes, suportem os custos totais associados a uma transferência de crédito habitação.

No entanto, é determinante que saiba com o que pode contar. Os bancos cobram uma comissão por reembolso antecipado (entre 0,5% - para contratos indexados à Euribor - e 2% - para contratos a taxa fixa - do valor em dívida). Ou seja, se ainda deve 100 mil euros do seu crédito, o seu banco atual vai cobrar-lhe entre 500 e 2.000 euros para terminar o contrato. Além disso, há custos com a nova escritura, a avaliação do imóvel, entre outras comissões bancárias. Antes de avançar, confirme junto do novo banco se ele cobre estes custos ou se terá de as considerar no seu orçamento. 

Assim, deve avaliar se esses custos iniciais vão compensar a poupança mensal que pode alcançar com a transferência do seu crédito habitação. E questione o banco que lhe está a fazer uma proposta mais favorável se cobre estes custos associados ao processo.

Não se esqueça de que deve, novamente, ter em conta que, caso tenha registado uma redução de rendimentos, é possível que não consiga uma prestação mensal igual àquela com que acordou no início do seu contrato. Mas avalie se uma outra entidade lhe faz uma proposta mais favorável do que as novas condições que o seu banco lhe propôs. 

A procura de outras propostas

Muitas vezes o difícil é encontrar soluções alternativas e perceber qual é a melhor solução. Esta resposta vai depender de vários fatores. Por vezes, o que precisamos é de reduzir os encargos imediatos, e aí a prestação mais baixa "ganha". Noutras situações o que procuramos é reduzir os encargos totais, nesta situação devemos olhar para a TAEG que nos é oferecida e compará-la entre as propostas oferecidas.

Para ficarmos com uma noção do que podemos conseguir com uma transferência de crédito, analisemos o caso da família Gomes (nome fictício), que tinha um crédito habitação no valor de 43.813 euros (com um spread de 2,95%) mais dois créditos pessoais no valor total de 55.000 euros. Neste caso, a família optou por transferir o crédito habitação e fazer um crédito multiopções(associado à casa) que ajudou a arrumar os seus créditos.

Assim, antes de transferir o seu crédito, a família Gomes tinham um encargo mensal de cerca de 1.000 euros com os créditos todos. A proposta apresentada reduziu para 1,45% o spread associado ao crédito à habitação (2,45% no de multiopções) e reduziu o valor total com crédito para 275,39 euros. A poupança mensal conseguida com esta operação ascendeu a 724 euros por mês.

Neste caso, é importante referir que o custo total dos créditos pessoais vai ser superior, uma vez que a família Gomes vai pagar aquela dívida durante um período de tempo maior. Contudo, o alívio financeiro conseguido foi muito elevado.

Como perceber o valor que estou a pagar com o fim da moratória? 

A quantia mensal que vai ficar a pagar de prestação pelo seu crédito habitação vai depender da modalidade de moratória por que optou.  

Ou seja, se optou por suspender o pagamento da prestação e juros na totalidade, ao terminar a moratória passa a pagar o equivalente à prestação "normal", acrescida de uma parte dos juros que não pagou nos meses em que beneficiou da moratória. Já se optou por continuar a pagar juros ao longo destes meses sem amortizar capital, no fim da moratória vai pagar a mesma prestação mensal que antes.  

Contudo, neste último caso, aquilo que vai diferir é que o prazo do seu contrato de crédito. Caso tenha beneficiado de um ano de moratória, vai-se estender pelo mesmo número de meses em que esteve sob moratória. 

Suspendeu totalmente a prestação da casa? 

Para saber exatamente o montante de juros que não pagou ao longo dos meses de que beneficiou de moratória, no extrato do seu crédito identifique o valor da amortização e o dos juros. Agora, some os juros que não pagou ao longo destes meses, e junte esse valor ao valor do crédito em dívida. Assim, terá o valor final daquilo que lhe falta pagar do seu crédito habitação. 

Façamos uma simulação de valores para que perceba o valor que está a pagar agora que terminou a moratória. Simulemos que beneficiou de moratória por 12 meses, pagava 450 euros de prestação mensal e 160 euros de juros. Isto significa que tem de acrescentar ao capital em dívida 1.920 euros de juros (160€x12) que não pagou ao longo de um ano. Caso o valor em dívida fosse 100.000 euros, passa a ser de 101.920 euros. Considerando que ainda vai pagar o seu crédito durante 300 meses e uma taxa de juro de 1,5%, a sua prestação mensal vai passar a ser 475 euros. Logo, o valor dos juros que lhe falta pagar vão acrescer 25 euros mensais à sua prestação.  

Se souber todas estas informações, pode fazer a conta da sua nova prestação mensal através da Calculadora de Prestação de Crédito Habitação. Isto vai ajudá-lo a compreender o novo valor que está a pagar pelo seu crédito nesta modalidade.

Optou por só amortizar capital? 

Se optou por amortizar capital, ou seja, pagar apenas os juros do seu crédito habitação ao longo destes meses, não tem muito com que se preocupar. Isto porque está a pagar o mesmo valor da prestação mensal que pagava antes da moratória (mas dependendo da evolução do indexante). 

Dessa forma, o único fator que se alterou no seu contrato foi o prazo. No fundo, a alteração é não se ter alterado. Significando isto que, se lhe faltavam pagar 300 meses do seu crédito antes da moratória, agora que terminou, vão continuar a faltar-lhe pagar os mesmos 300 meses.  

Assim, os meses em que beneficiou da moratória não são abatidos no contrato, mesmo tendo estado a pagar os juros. Logo, se pagava 450 euros de prestação mensal, do qual 160 de juros, e continuou a pagar nestes meses os 160 euros, com o fim da moratória está a pagar novamente 450 euros porque o valor em dívida não se alterou.

Leia ainda: Como reequilibrar as minhas contas no último trimestre?

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