Em outubro de 2023 foi aprovada a Lei n.º 56/2023, que introduziu o Programa “Mais Habitação”.
Entre várias medidas fiscais, surgem alterações relevantes na forma como os rendimentos prediais passam a ser tributados em IRS. Se é senhorio ou está a pensar arrendar um imóvel, importa perceber como estas mudanças o podem impactar. Explicamos tudo, de forma simples.

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O que conta como renda de contrato de arrendamento para habitação?

Considera‑se renda qualquer valor pago ou colocado à disposição do senhorio pela cedência de uso do imóvel e serviços relacionados. Isto inclui pagamentos tradicionais, mas também, por exemplo, pagamentos feitos sob a forma de criptoativos. Na prática, se recebe algum valor pelo arrendamento, ele entra para efeitos de IRS.

As rendas provenientes de prédios rústicos, urbanos ou mistos são, por regra, tributadas como rendimentos da categoria F. No entanto, o senhorio pode optar por tributação como rendimento profissional ou empresarial, passando para a categoria B.

Atualmente, estes rendimentos são tributados a uma taxa especial de 25%, salvo se o contribuinte optar pelo englobamento, situação em que passam a ser aplicadas as taxas gerais progressivas do IRS.

O que mudou com o Programa Mais Habitação?

Para tornar o arrendamento habitacional mais atrativo e estável, o programa introduziu reduções na taxa especial de 25%. No entanto, estas reduções só se aplicam se forem preenchidos cumulativamente os seguintes requisitos:

1. O contrato tem duração igual ou superior a 5 anos;
2. O contrato é celebrado a partir de 1 de janeiro de 2024;
3. A renda mensal não exceda em 50%, os limites gerais de preço de renda previstos por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos na tabela 1 e 2 do Anexo I da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho;
4. O senhorio comunica à AT o termo dos contratos de longa duração no primeiro ano de vigência do contrato.

Isto significa que, para beneficiar destes incentivos, o senhorio deve garantir que cumpre estas regras desde o início. Caso contrário, perde automaticamente o direito à redução.

Quais são as reduções aplicáveis?

Quando cumpridos todos os requisitos, aplicam‑se as seguintes reduções à taxa especial:

a) Contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos

• Redução de 10%
• Por cada renovação da mesma duração: redução adicional de 2% (até ao máximo de mais 10%)

b) Contratos com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos

• Redução de 15%

c) Contratos com duração igual ou superior a 20 anos e rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal

• Redução de 20%

Existe ainda uma redução adicional

Pode obter uma redução extra de 5% se:

• Celebrar um novo contrato para o mesmo imóvel com duração igual ou superior a 5 anos;
• Baixar a renda em pelo menos 5% relativamente ao contrato anterior.

Esta medida pretende incentivar quedas reais de renda em renovações e transições de contrato.

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Exemplo prático do valor da renda

Um senhorio residente em Portugal celebra um contrato de 10 anos para um apartamento T3 em Cascais e quer beneficiar da redução da taxa de IRS. Para isso, precisa de saber qual é o valor máximo de renda permitido.

Pelas tabelas da Portaria n.º 176/2019, Cascais enquadra-se no escalão E5 da tabela 1, onde o limite geral de renda para um T3 é 1.200 € (tabela 2). Aplicando o limite previsto no novo regime, a renda mensal não poderá exceder em 50% esse valor.

Assim, o cálculo será o seguinte:

1.200€ × 1,5 = 1.800€

Só respeitando este limite poderá beneficiar da redução da taxa de IRS de 25% para 10%.

Este cálculo aplica‑se a todos os concelhos e tipologias, devendo sempre ser feita a verificação nas tabelas oficiais.

É importante ainda reforçar que muitos senhorios assumem que a redução da taxa é automática. Na prática, isso só acontece quando todos os requisitos são cumpridos. Caso contrário, o benefício fiscal desaparece.

Reflexão final

Será muito relevante perceber qual será o impacto real deste regime, tanto para os contribuintes aderentes, como para as distorções de mercado que através dele pretende dar-se resposta.

Esta análise torna‑se particularmente importante agora que avançou a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª (Pacote Fiscal para Habitação 2026).

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