Habitação: Metro quadrado em Lisboa avaliado em 4.000 euros

Lisboa é concelho em que o metro quadrado (m2) tem o valor mais alto, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) sobre a avaliação bancária na habitação de janeiro de 2025. Na capital, o m2 teve uma avaliação mediana de 4.000 euros, bem acima da mediana nacional de 1.774 euros.

Este domínio é transversal tanto nos apartamentos (4.000 euros) como nas moradias (4.030 euros). Dos municípios com dados disponíveis, Mangualde foi aquele com o preço de avaliação mais baixo: 765 euros.

Os dados do INE têm como base as avaliações feitas no âmbito de pedidos de crédito para a aquisição de habitação.

Avaliação do metro quadrado subiu 14,5% em janeiro

Em janeiro, a avaliação do metro quadrado teve um aumento homólogo de 14,5% em termos nacionais, fixando-se nos 1.774 euros. Nenhuma região registou descidas, sendo que a maior subida aconteceu na Península de Setúbal (14,6%).

Já na evolução em cadeia, ou seja, em relação ao mês anterior, a avaliação do metro quadrado teve uma ligeira descida de 1,5%.

Por fim, destaque para o número de avaliações: foram consideradas 35.270 avaliações (22.702 apartamentos e 12.568 moradias), mais 22,1% do que no período homólogo.

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Preço do metro quadrado é mais caro nos apartamentos

O valor do metro quadrado é mais alto nos apartamentos do que nas moradias. Em janeiro, a avaliação mediana do m2 nos apartamentos fixou-se nos 1.993 euros (aumento homólogo de 15,5%), enquanto nas moradias foi de 1.326 euros (subida homóloga de 8,5%).

O valor mais alto nos apartamentos foi registado nas regiões da Grande Lisboa e do Algarve, com o m2 a valer 2.641 euros e 2.293 euros, respetivamente. No polo oposto, o Alentejo é a região onde a avaliação do m2 é feita mais por baixo, fixando-se nos 1.248 euros.

Em relação às tipologias, o valor do metro quadrado só baixou nos T1, com uma queda de 13 euros. Assim, os T1 fecharam janeiro com uma avaliação mediana de 2.482 euros. Já nos T2 o m2 vale 2.043 euros e nos T3 é avaliado é 1.766 euros.

Em comum com os apartamentos, as moradias têm o facto de as regiões mais caras serem Lisboa (2.445 euros) e Algarve (2.376 euros). Pelo contrário, aquelas em que a avaliação do m2 é mais baixa são o Centro e o Alentejo, com 1.029 euros e 1.064 euros, respetivamente.

No olhar por tipologias, apenas os T2 tiveram uma (muito ligeira) revisão em baixa - dois euros - quando comparada com o mesmo mês de 2024. Em janeiro deste ano, o m2 de uma moradia T2 valia 1.305 euros, o de uma T3 valia 1.325 euros e o de uma T4 foi avaliado em 1.340 euros.

Regiões autónomas dominam os maiores aumentos

As regiões autónomas dominaram os aumentos homólogos na avaliação bancário do m2. Nos apartamentos, os Açores registaram uma subida de 19,3%. Nas moradias, a Madeira viu a avaliação do m2 crescer 11,7%.

Lisboa, Cascais e Oeiras: Os munícipios mais caros

Como referido anteriormente, Lisboa é o município em que o metro quadrado teve a avaliação mais alta: 4.000 euros. A completar este pódio estão os concelhos de Cascais (3.333 euros/m2) e Oeiras (3.233 euros/m2).

Do lado dos municípios mais baratos estão Mangualde (765 euros/m2), Seia (761 euros/m2) e Nelas (782 euros/m2). Por fim, Elvas é o concelho onde o m2 dos apartamentos é mais baixo (964 euros) e Castelo Branco aquele em que as moradias têm o menor valor (624 euros).

Porque é que a avaliação bancária é relevante?

A avaliação bancária é essencial na conceção de crédito habitação. Nestas operações, os bancos têm de cumprir com as regras relativas ao rácio LTV (loan-to-value). Tirando algumas exceções, as instituições não podem emprestar mais de 90% do menor dos dois valores entre a aquisição do imóvel e a avaliação do imóvel por eles feita. Exceção para os jovens que podem beneficiar da garantia pública, se cumprirem com os critérios exigidos.

Ou seja, se comprar uma casa por 200 mil euros e o valor de avaliação for 160 mil euros, o banco só pode emprestar até 144 mil euros (90% de 160 mil).

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