Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 12 meses antes da transação.
Vai vender a sua casa e comprar outra?
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Leia ainda: Vendi uma casa, qual o anexo do IRS que tenho de preencher?
Como são tributadas as mais-valias de imóveis?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: ou seja, sobre os 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Importa realçar que apesar de a tributação ser feita apenas sobre uma parte das mais-valias, para se conseguir ficar isento de qualquer pagamento é necessário reinvestir a totalidade do valor de venda. Ou seja, no caso acima descrito, mesmo que uma pessoa reinvestisse 150 mil euros seria alvo de tributação. Apenas se reinvestisse os 200 mil euros ficaria isento.
Segunda habitação: Como é tributada?
A venda de uma segunda habitação não confere direito a qualquer isenção de tributação sobre mais-valias. Apenas as vendas realizadas até ao final de 2024 beneficiaram de uma medida temporária que permitia que se vendesse uma segunda habitação, ou terreno para construção, e se usasse o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos). Contudo, este benefício já não está em vigor em 2025.
Há, contudo, uma forma de se beneficiar da isenção de tributação: quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Assim, a tributação das mais-valias imobiliárias de uma segunda habitação, salvo a exceção identificada, é feita sobre metade das mais-valias imobiliárias, sem possibilidade de isenção. O valor a pagar dependerá dos rendimentos totais do agregado familiar.
Como funciona o simulador de mais-valias de imóveis?
Para usar o simulador de mais-valias imobiliárias e ter um resultado mais aproximado da situação em causa, deve saber:
- Valor de aquisição (definido na data em que o imóvel passou para a sua propriedade);
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo e tenha atenção porque todas as despesas têm de estar devidamente comprovadas por via de fatura. Após introduzir toda a informação referente ao imóvel, terá de preencher outros dados para conseguir calcular a mais-valia e o imposto correspondente a pagar.
Assim, terá de dizer se:
- O imóvel foi feito ao Estado ou a uma entidade pública;
- O imóvel que vendeu era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP era do seu agregado familiar há, pelo menos, 12 meses;
- Em caso afirmativo, tem de esclarecer se tem mais de 65 anos ou está reformado e se a habitação foi construída por si;
- Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Se sim, qual o valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado e qual o montante que presente reinvestir;
- Tem declaração fiscal conjunta;
- Qual o rendimento coletável para o IRS;
- Beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel.
Após preencher estes dados vai ver uma simulação com indicação do valor de imposto a pagar, a identificação da mais-valias apurada e a parcela que é tributada, bem como perceber o efeito do coeficiente de atualização monetária.
Perguntas Frequentes
A mais-valia imobiliária corresponde ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (ajustado com certas despesas e coeficientes de desvalorização monetária).
Exemplo:
Se comprou um apartamento por 100.000 euros e o vendeu por 150.000 euros, a mais-valia é de 50.000 euros (sujeita a ajustes).
De realçar que para o cálculo das mais-valias são considerados vários fatores, como o ano em que foi comprado e despesas que possam ter sido assumidas com o imóvel vendido.
O imposto aplica-se quando há lucro na venda de imóveis. No IRS, as mais-valias são tributadas se:
- O imóvel vendido não for habitação própria e permanente, ou
- Não reinvestir o valor da venda noutro imóvel para habitação própria, dentro do prazo legal
50% do lucro apurado é sujeito a IRS, englobado com os restantes rendimentos (no caso de ser residente fiscal em Portugal).
Sim, desde que:
- O imóvel tenha sido adquirido antes de 01/01/1989
Ou
- O imóvel vendido seja uma habitação própria e permanente (HPP) e houver reinvestimento numa habitação própria e permanente (até 24 meses antes da venda ou até 36 meses depois da venda).
De realçar que para uma isenção total, tem de haver reinvestimento do total do valor da venda, sendo que parte do valor pode ser usado para a amortização do crédito habitação associado ao imóvel vendido.
Além destas isenções pode ter acesso à isenção de mais-valias se estiver reformado ou, tendo mais de 65 anos, reinvestir o valor da venda num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Atenção que, neste caso, pode vender uma casa, investir na compra de outra casa e ainda reinvestir o restante valor num dos produtos acima identificados.
No caso de venda de uma segunda habitação ou terreno, não há lugar à isenção de mais-valias.
A tributação só é feita após a venda efetiva de um imóvel. Neste caso, para o cálculo das mais-valias é usado o valor patrimonial tributário do imóvel à data da partilha. A tributação é feita sobre 50% das mais-valias.
Podem ser consideradas despesas com:
- Obras de valorização realizadas nos 12 anos que antecederam a venda. De realçar que tem de haver faturas que comprovem os encargos.
- A aquisição, nomeadamente o IMT, o imposto do selo pago na compra, registo predial, certidão permanente ou caderneta predial, escritura e comissão paga a imobiliária na compra do imóvel vendido.
- A venda, nomeadamente comissão paga à imobiliárias, certificado energético, encargos com escritura ou honorários pagos a um advogado relacionados com o processo de venda.
Independentemente da origem dos encargos, estes têm de estar devidamente documentados através de faturas com o NIF do vendedor.
As mais-valias imobiliárias têm de ser declaradas através do Anexo G da declaração de IRS. Se for um imóvel comprado antes de 1989 deve preencher o Anexo G1, que é onde são declaradas as transações isentas.
É no anexo G que identifica o imóvel vendido, o valor de compra e de venda, bem como as despesas e o reinvestimento.
