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Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

Rui Aspas Rui Aspas , 26 Março 2019 | 73 Comentários

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tomados em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer um caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

calculadora de mais-valias imóveis

Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.

Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária.

Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

O que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia, isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia . 

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo fisco como uma mais-valia, logo está sujeito a liquidação do respetivo imposto. Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e  se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.  

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

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110 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

  1. Boa noite. Estava a enviar uma questão, quando ocorreu uma falha da internet e fique sem saber se tinha sido enviada ou não. Se ficar repetida, peço desde já desculpa.
    A minhas questões prendem-se com o que devo colocar nos campos 5005 e 5007 do Anexo G face à situação complexa que passo a descrever.
    – Em 2003 adquiri uma HPP (que doravante designarei por HPP velha) por 124 700€. Para tal, contraí um só empréstimo de 229 000€, dos quais 124 000 eram para a aquisição da casa e 104 800€ eram para a realização de obras na mesma.
    – A 13 de abril de 2018 vendi a HPP velha por 175 000€. Liquidei o empréstimo bancário, do qual faltava ainda pagar 130 784,43€. Recebi do banco um documento que comprovava a liquidação dos 130 784,43€ do empréstimo de 229 000€, mas que não especificava quanto destes 130 784,43 tinha sido para pagar o montante para aquisição da HPP velha nem quanto tinha sido para pagar as obras.
    – A despesas e encargos com a HPP velha (Quadro 4) ascenderam a 13 529€ (gastos com a imobiliária+pintura da casa antes de vender; não sei como obter os valores do imposto municipal sobre transmissões onerosas nem as despesas relativas a escrituras e registo; se conseguir encontrar estes valores, o valor a inserir no quadro 4 será ainda maior).
    – A 16 de abril de 2018, comprei uma HPP nova, pelo preço de 190 000€, que também precisava de algumas obras. Pedi um empréstimo bancário exclusivamente para aquisição desta HPP nova, no valor de 170 000€. Com o dinheiro que me sobrou, pago os 130 784,43€ relativos ao empréstimo para compra+obras da HPP velha, paguei os 20 000€ em falta para a aquisição da HPP nova e iniciei as obras de que esta HPP nova necessitava. Iniciei as obras da HPP nova ainda antes de celebrar a escritura, com o consentimento do vendedor e gastei, nesses trabalhos preparatórios 607,59€. No resto do ano de 2018 fiz mais obras na HPP nova, no valor de 16 284,37€ (e já fiz mais obras no valor de 5000€ neste ano de 2019, que – é claro – não entram para a declaração de 2018). Em telefonemas sucessivos para o serviço de atendimento das Finanças, fui informada que poderia optar por uma destas situações:a) indicar que pretendo reinvestir 20 000€ do dinheiro ganho com a venda da HPP velha na compra da HPP nova (campo 5006) e que já o fiz (campo 5008), sendo o resto então usado no cálculo das mais valias ou b) indicar que pretendo reinvestir a totalidade do valor considerado como mais-valias em obras de melhoramento no campo 5006 e colocar no campo 5008 o valor que já investi em 2018 (16 284,37€). Fico com 36 meses a partir da data de aquisição da HPP nova para apresentar novas despesas e minimizar o pagamento de imposto de mais-valias. De acordo com as informações do atendimento telefónico das finanças, não posso optar pela opção a) e pela opção b) em simultâneo, o que não faz muito sentido, mas dura lex sed lex. Para além disso, li há pouco nas instruções da declaração online, que é possível declarar também valores de melhoramentos feitos nos 12 meses anteriores à compra, usando para isso o campo 5007. Isso quer dizer que posso lá colocar os 607,59€ que investi nos trabalhos preparatórios?
    E como preencher o campo 5005? Penso que, embora sejam esses os dados que tenho do banco, não posso colocar lá 134 784,43 porque este valor dizia respeito ao empréstimo total (aquisição+obras da HPP velha). Como não tenho, nem penso que consiga obter do banco, outro documento, como calculo então o valor a colocar no campo 5005?
    Uma última pergunta: quantas declarações de substituição posso entregar e até quando posso fazê-lo?
    Ficava super-agradecida se pudesse ajudar-me, porque já são dois dias que tive que tirar do trabalho e o nível de stress é insuportável. Espero não ter que voltar a vender/comprar casa nos próximos anos, porque a declaração de IRS torna-se horrível de preencher.
    Melhores cumprimentos e o meu agradecimento antecipado.

    1. Olá, Maria.

      Em primeiro lugar, e começando pelo fim, ainda falta mês e meio para terminar o prazo para a entrega da declaração de IRS, pelo que não é preciso entrar em stress 🙂
      Até lá, pode submeter quantas declarações de substituição forem precisas… E, mesmo depois de terminar o prazo, tem 30 dias desde a última entrega para o fazer sem penalizações, sobretudo quando tal seja pedido pela Autoridade Tributária.

      Sugeria ainda que efetuasse as suas comunicações com a AT por escrito – usando o eBalcão, por exemplo. Não só não precisa de faltar ao emprego, como dá mais tempo a quem está do outro lado para analisar melhor o problema e preparar melhor a resposta, como também fica com um comprovativo por escrito de que foi isso que lhe disseram para fazer, caso surja algum problema (e não podem argumentar que foi a Maria que não percebeu as indicações que lhe deram). Por exemplo, uma pequena correção – os 36 meses começam a contar da data da venda e não da data de aquisição (nº5 do art. 10º do Código do IRS). Não é que no seu caso faça muita diferença, mas alguém se enganou a passar essa informação (ou o funcionário das Finanças ou agora a Maria).

      Também seria útil se tivesse indicado os motivos pelos quais já vai na 4ª declaração de substituição. Vai na volta, alguns dos comentários que vou fazer, até podem ir ao encontro de coisas que já tentou e que foram rejeitadas por causa de alguma informação que se possa ter esquecido de indicar aqui.

      O contrato do empréstimo indica a finalidade para que foi contraído? Faz distinção entre a aquisição e as obras? Em caso negativo, diria que deve declarar no campo 5005 os 130.784,43€ e pronto (eventualmente pode é dar direito a algum alerta por ser maior que o valor de aquisição).
      Se o contrato fizer distinção e indicar quanto era destinado a cada finalidade, pode fazer uma regra de 3 simples para calcular que desse montante, 70.817,77€ correspondem à parte destinada à aquisição – esse seria o valor que eu colocaria no campo 5005 nesse caso.

      Admitindo que tem os comprovativos das obras todos certinhos (faturas com indicação da morada a que se destinam, NIFs de ambas as partes, etc), e se tem de optar entre uma opção e outra, compensa mais deduzir as obras. Relativamente à sua opção b), o mínimo de reinvestimento para obter a isenção total de tributação não é o valor das mais valias, como escreveu, mas sim a diferença entre o valor da venda da casa e o da amortização do empréstimo. Ainda assim, note que se indicar um valor superior àquele que realmente depois vai reinvestir, ao fim dos 36 meses, quando o fisco confirmar que não reinvestiu aquele montante todo, vão-lhe recalcular o valor da mais valia tributável e cobrar a diferença para o que deveria ter pago, e com juros.

      Quanto aos tais 607,59€, se tem um comprovativo de que foi a Maria que pagou esse valor e que ele foi aplicado em obras no imóvel novo, diria que pode ser deduzido (guarde também um extrato de conta dessa altura, para confirmar que o dinheiro saiu da sua conta, por exemplo). Para tal, pode declará-lo no campo 5007.

      Finalmente, pode também calcular a mais valia e o imposto associado usando a calculadora de mais valias disponibilizada pelo Doutor Finanças. Não é tão completo como a declaração de IRS, mas talvez seja mais simples ver qual o impacto de cada elemento no valor do imposto a pagar…

      1. Muitissmo obrigada! Ajudou mesmo 🙂 Já conseguimos submeter sem receber notificações 🙂

  2. Boa tarde, agradeço desde ja as preciosas ajudas. Estou a ler atentamente o que escreveu sobre um post de venda de heranca e a minha questao é: O meu pai faleceu em 2011 e em 2018 a minha mae vendeu o imovel herdado e coube a cada um 1/3(mae, irmao e eu)…a minha duvida ao preencer o anexo G é…no campo da realizaçao coloco o total da venda ou o meu 1/3, assim como no valor de aquisicao que vou buscar ao IMI pago (divido por 3) ou coloco a totalidade assim como as despesas decorrentes da venda…o imovel foi adquirido pelo meu avo em 1966, e o meu pai faleceu em 2011, pelo que li nos seus posts anteriores coloco a data do obito do meu pai na data de aquisiçao…e por fim: considero a quota parte 100% ou 33,33…? Tambem fui às finanças mas nao vim satisfeita com a resposta..

    1. Olá, Sandrinha.

      Deve indicar os valores correspondentes ao seu 1/3, assim como deve indicar 33,33% na quota parte.

      Por curiosidade, qual foi a resposta que lhe deram nas Finanças que não a deixou satisfeita?

  3. Não vendi ainda o meu apartamento que era a minha hpp, será vendido no corrente ano. mas em janeiro de 2018 vendi 1/4 de um imóvel herdado, por isso preenchi o anexo G e o campo 4. Não mencionei ainda intenção de reinvestimento em campo nenhum, campo esse que só preencherei quando vender o apartamento

    1. Nesse caso não consigo explicar de onde poderá vir o erro, nem a que linha III se refere a mensagem de erro (poderá dar-se o caso de não ter numerado a linha como 4001?)

      Se não conseguir resolver o problema, o melhor é contactar as Finanças a pedir uma explicação.

      1. Ok, obrigado pela ajuda mas acho que já encontrei o erro, é que no campo da quota parte em vez de 25% coloquei 0,25%. Talvez venha daí o erro.
        Obrigado

  4. Boa noite.

    Gostaria de colocar uma questão.

    Tenho um familiar que em 2017 vendeu uma casa (habitação secundária) e em que a sua aquisição foi feita em 1978.

    Na declaração de IRS de referente ao ano de 2017, preencheu o anexo G1 com as informações da venda.

    Do valor obtido pela venda ele reinvestiu parte do montante (deduzindo apenas o valor que pagou de comissão à imobiliária) na compra de uma nova casa de HPP em 2018.

    Este ano ao preencher a declaração de IRS de 2018, anexo G, ele indicou no campo 4 a venda da casa de 2017 (lucro que usou para a compra) mas está a ter dificuldade em identificar a compra da HPP, isto porque o programa diz (e se não estou em erro) algo como o “valor da alienação não pode ser superior à realização…”.

    Posto isto, a minha questão é qual a forma correcta de identificar a compra da nova casa de HPP?

    Desde já agradeço a atenção despendida e a possível ajuda.

    1. Olá, Katya.

      Há aí várias coisas que estão mal. Por um lado, se a casa foi vendida em 2017 a declaração é feita em 2018 (o que, segundo percebi, aconteceu), não é feita agora.

      Para além disso, se as eventuais mais valias obtidas com a venda não eram tributadas (dado que a aquisição era anterior a 1989), a questão do reinvestimento numa HPP para ficar isento de tributação não se colocam – pois se não há o que tributar…

      Acresce ainda que essa isenção só se aplica nos casos em que o imóvel vendido era também HPP e que se tenha declarado a intenção de reinvestir na altura em que foi feita a venda – ou seja, não só o facto de ser habitação secundária inviabilizaria essa tentativa de ficar isento (no caso de as mais valias serem tributadas, o que não se verifica), como também já teria tido de ser declarada no ano passado.

      Posto tudo isto, ele não tem nada a declarar este ano a esse respeito…

      1. Boa noite.

        Obrigada pela resposta e pelas informações.

        E sim, a venda realizada em 2017 foi declarada da declaração de IRS feita no ano de 2018.

        Na altura, também a agência que fez a venda informou-o que não haveria tributação das mais- valias porque o imóvel foi adquirido antes de 1989.

        Contudo, ele acabou por utilizar o dinheiro do lucro dessa venda para comprar uma outra casa em 2018, que se tornou a actual HPP dele.

        Mas o que está a causar duvidas, e problemas por assim dizer, é declarar na declaração de IRS deste ano a compra da casa que fez em 2018.

        Ao preencher o Anexo G da declaração, no campo 5 no reinvestimento de valores o anexo dá sempre erro, pede sempre para indicar no campo 4 a proveniência do valor da realização.

        Inclusive, para tentar perceber o que é que estava a fazer mal, ele deslocou-se ao serviço de finanças da área de residência para pedir informações acerca da forma correcta para declarar a compra desta casa e o funcionário disse-lhe que não estava ali para ensinar nada e que se quisesse ajuda para procurar um contabilista para lhe fazer a declaração de IRS, o que honestamente deixa muito a desejar em relação às pessoas que estão a dar a cara pelos serviços públicos deste pais…

        Por isso estamos a tentar ajudar com a situação, a tentar pesquisar e perguntar qual a melhor forma para fazer as coisas…

        Obrigada pela atenção.

      2. A compra da casa não se declara na declaração de IRS, a venda é que se declara, para apuramento das mais valias.. Apenas se declara a compra nos casos em que se pretende pedir a isenção de tributação, o que não se aplica aqui.
        Logo, como já referi, ele não tem nada a declarar este ano relativamente à compra da casa.

      3. Boa tarde.

        Muito obrigada por toda a informação transmitida.

        Agradeço toda a ajuda.

        Cumprimentos e obrigada,

        Katya Pacheco

  5. Boa tarde.

    Adquiri imóvel – HPP em FEV2010 e vendi em JUL2018. Obtive mais valias mas adquiri novo imóvel em NOV2018 (que “absorveu” todas as mais-valias) e preenchi o anexo G devidamente.
    Submeti a declaração que depois de analisada apresentou divergências.
    Estas divergências tiveram por base a venda de um terreno rústico, resultante de herança em 2006 que foi vendido em AGO2018 e que não declarei (na realidade nem me lembrei de tal facto aquando do preenchimento do IRS).
    Agora ao submeter declaração de substituição não consigo englobar as mais-valias da venda do terreno rústico na compra do imóvel que fiz em NOV2018.
    A minha questão: é possível associar as mais-valias do imóvel e do terreno rústico alienados em 2018 no Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria e Permanente? Se sim, como preencher os campos do Anexo G – 5.

    Cumprimentos, obrigado.
    Renato Morais

    1. Olá, Renato.

      Não, não é possível fazer essa associação com o terreno. A isenção de tributação sobre as mais valias está prevista no nº 5 do art. 10º do Código do IRS que diz que tal só é aplicável no caso de venda de imóvel HPP para reinvestimento noutro imóvel para HPP.

      Não sendo o caso do terreno rústico, deve apenas declarar a sua venda no quadro 4 do anexo G e, se for caso disso, pagar o imposto correspondente sobre as respetivas mais valias.

  6. Olá boa tarde.
    Comprei uma casa em 2018, não recorri a crédito bancário, e também não é a minha residência permanente. Na altura da compra paguei os impostos de acordo com o valor da casa bem como o valor da respectiva escritura. Pelos comentários que aqui tenho lido não preciso de preencher qualquer Anexo no IRS. Estarei certa.
    Muito obrigada.
    Cumprimentos,

    1. Olá, Maria Teresa.

      Tendo em conta apenas aquilo que indica, a sua interpretação parece-me correta, sim.
      Apenas terá de declarar em sede de IRS um dia que venha a vender/dar a casa… Como nessa altura poderá deduzir os custos que teve agora com a compra, convém guardar esses comprovativos todos desde já.

  7. Em 2018, Vendi uma casa HPP em Fevereiro, reenvesti em maio. Vendi novamente em novembro e comprei outra em dezembro. Nas finanças ninguem sabe como preencherestas 2 vendas e respectivoa reenvestimentos. A contabilidade com quem trabalho também não sabe como preencher. Podem ajudar?
    Patrícia

    1. Olá, Patrícia.

      Como provavelmente já percebeu, não consegue indicar dois reinvestimentos no mesmo ano, a declaração eletrónica não deixa.

      E, embora até certo ponto faça algum sentido dado que com tanta compra e venda mais parece um negócio de investimento em imóveis do que mudanças de HPP (não que não haja situções legítimas de mudança de casa várias vezes num ano, apenas estou a dizer que não será talvez o cenário mais habitual para estes casos), também é verdade que não consigo descobrir na legislação de onde possa vir essa restrição.

      Eu tentaria, em primeiro lugar, ver se há algum cenário em que não haja mais valias ou tributação a pagar. Por exemplo, se a casa B tiver sido vendida com menos valias, indique apenas a casa C como reinvestimento da venda da casa A. Neste caso, a solução seria fiscalmente neutra e conseguiria contornar a situação sem dificuldades.

      Já agora, só para resumir, os vários cenários que refiro e que são aceites pela validação automática são:

      Venda da casa A reinvestimento na casa B; declaração da venda da casa B (sem mençao à casa C)
      Venda da casa A reinvestimento na casa C; casa B apenas declarada a compra e venda, sem reinvestimento
      Declarar venda da casa A, sem reinvestimento; declaração de venda da casa B com reinvestimento na casa C

      Se nenhuma das situações levasse à isenção total de tributação sobre mais valias (admitindo, claro, que em ambos os casos teria direito a essa isenção, senão será preciso adaptar ligeiramente), então peça uma informação vinculativa sobre qual a forma de submeter a declaração de IRS para o seu caso concreto. Dê todos os valores de que dispõe, explique por que motivo precisou de trocar de casa tantas vezes e comprove que efetivamente residiu nessas casas todas ao longo do ano. Indique ainda não encontrar fundamento legal para o facto de, no seu caso concreto, não conseguir preencher a declaração de IRS como esperaria que devesse ser preenchida para tirar partido da isenção a que crê ter direito.

      Em alternativa, opte pelo cenário em que paga menos imposto e depois, assim que receber a liquidação do imposto, submeta uma reclamação graciosa, indicando a sua fundamentação para achar que devia ter pago menos imposto e a impossibilidade de ter submetido a declaração de outra forma e a falta de informação prestada nas Finanças sobre a melhor forma de prosseguir. Isto, claro, a menos que entretanto nas Finanças lhe arranjem forma de submeter a declaração (e, se não conseguirem, tente arranjar uma resposta por escrito nesse sentido).

      Claro que, em qualquer destas vias, não há qualquer garantia de que venha a conseguir que lhe seja considerado o reinvestimento duas vezes. O pedido de informação vinculativa tem a vantagem de colocar a argumentação (fundamentação legal) do lado das Finanças. No segundo caso, terá de ser a Patrícia a fazer a argumentação, além de que as Finanças terão sempre a possibilidade de responder que o imposto foi bem calculado em função dos elementos que indicou.

      1. Olá Paulo, obrigada pelo esclarecimento. o que lamento é ter estado uma manhã inteira nas finanças, para me ajudarem a preencher o anexo, cumpri à risca o que me indicaram para fazer e deu erro. depois liguei para a linha de apoio, estive 1h30 a falar com uma senhora que também não me conseguiu ajudar.
        e a única razão pela qual optei pela venda da B e compra da C, prendeu-se com o facto de ter ficado desempregada e por esse motivo optar pela compra da casa C a “pronto”, evitando deste modo qualquer tipo de obrigação com o banco que poderia não conseguir cumprir.

      2. Mas vendeu a B com mais valias?
        Se não é indiscrição, qual o ano de aquisição da casa A e os valores de aquisição e venda de cada uma? É que pode ser possível contornar o problema sem custo, dependendo dos valores em causa…

      3. Olá Paulo, passo então as informações:
        compra da A em Novembro 2014 por 75.000€ com recurso a credito. venda em Fevereiro 2018 por 195.000€.
        compra da B em Maio 2018 por 160.000€ com recurso a credito. venda em Novembro 2018 por 223.000€.
        compra da C em Novembro 2018 a pronto
        obrigada
        Patrícia

      4. Se comprou com recurso a crédito, precisava ainda de saber quanto é que pediu e quanto ainda devia em cada caso, à altura da venda. Também não me disse por quanto comprou a C.

        Mas, em qualquer caso, dá para perceber que teve mais valias avultadas com as casas A e B, pelo que a minha sugestão de indicar apenas um reinvestimento não a iria livrar de um imposto apurado sobre a mais valia na ordem de alguns milhares de euros…

      5. Olá Paulo, aqui vão as restantes informações:
        compra da A em Novembro 2014 por 75.000€ com recurso a credito de 65.000€. venda em Fevereiro 2018 por 195.000€ – emprestimo em divida: 60.656,81€
        compra da B em Maio 2018 por 160.000€ com recurso a credito de 60.000€. venda em Novembro 2018 por 223.000€.
        – emprestimo em divida 59.258,79€
        compra da C em Novembro 2018 a pronto por 135.500€
        mais uma vez obrigada pela ajuda
        Patrícia

      6. Ok, então é assim – mesmo que pudesse indicar que B é reinvestimento de A e C é reinvestimento de B, não teria direito a isenção total sobre tributação das mais valias. Usando a calculadora de mais valias conclui-se que (ignorei as despesas e encargos e outros dados que não indicou, mas parece-me uma aproximação aceitável, daria apenas umas centenas de euros de diferença no resultado):

        Relativamente à venda de A, teve uma mais valia de 118.500€. Para ter isenção total de tributação, de acordo com o nº 5 do artigo 10º do CIRS, teria de reinvestir 134.343.19€. Agora, os vários cenários possíveis:

        • Se se considerar que reinvestiu o dinheiro da venda de A na compra da casa C, então fica completamente isenta de tributação sobre as mais valias obtidas com A. Obviamente, neste caso, teria de pagar imposto sobre as mais valias tributáveis obtidas com B – 31.500€
        • Se não indicar que reinvestiu o produto da venda de A, mas apenas o de B em C, então terá de considerar as mais valias tributáveis de A (cerca de 59.000€) a que se somam, apesar de uma isenção de tributação de cerca de 83%, as mais valias tributáveis de B (cerca de 5300€), num total de 64.300€
        • Finalmente se, por outro lado, se considerar que reinvestiu o dinheiro da venda de A na compra de B, como só utilizou 100.000€ de capitais próprios, tem direito a uma isenção de cerca de 25%, o que dá uma mais valia tributável de cerca de 15.000€. A partir daqui há dois cenários possíveis:
          1. A declaração de IRS não deixa considerar C como reinvestimento de B. Quer isso dizer que aos 15.000€ de mais valias tributáveis de A, seria preciso acrescentar os 31.500€ de mais valia tributável (50% da mais valia obtida com B), num total de cerca de 36.500€
          2. Se a declaração deixasse considerar o reinvestimento em C da venda de B então teria direito a uma isenção de tributação da mais valia de cerca de 83%, correspondendo a uma mais valia tributável de pouco mais de 5300€, num total de cerca de 20.300€.

        (Obviamente, estes valores seriam depois tributados de acordo com a taxa do seu escalão, que pode subir)

        Ou seja, mesmo no cenário em que se considere que C foi reinvestimento de B que foi reinvestimento de A, ainda vai ter uns milhares a pagar de imposto (mas também, com valorizações dessa ordem de grandeza, outra coisa não seria de esperar).

        Portanto, daquilo que a declaração eletrónica deixa fazer, o cenário mais vantajoso é considerar que A foi reinvestida em C e deixar cobrar imposto sobre as mais valias de B.

        No entanto, se conseguisse declarar os dois reinvestimentos (é preciso é que as finanças indiquem como), terá mais valias tributáveis inferiores em mais de 10.000€, o que, dependendo do seu escalão de IRS, corresponde a uma poupança de uns 4000€ a 5000€.

      7. Olá Paulo, agradeço todo o tempo e informação fornecida. apenas por que faltou a informação do meu rendimento, aqui vai: 13 121,14.
        vou ter que aguardar por uma solução das finanças…
        Patrícia

  8. Boa noite,
    Adquiri um rustico por doação e foi vendido, o valor a ser declarado é o valor da escritura e as finanças depois é que fazem os cálculos, certo?

    Ainda tive custo na aquisição com imposto selo, etc estes valores sei que posso colocar como despesas no anexo G, no entanto os custos da venda (imposto selo..) como foram pagos pelos compradores, posso colocar como despesas no anexo G?

    Há alguma maneira de não pagar tanto de IRS agora?

    Obg!!!!

    1. Olá, Raquel.

      Só para confirmar, como valor de aquisição está a indicar o valor sobre o qual foi calculado o imposto de selo na altura da doação, certo?

      Os custos que pode indicar como despesas são apenas aqueles que foram suportados por si. Para além dos que já indicou, apenas me ocorre a comissão paga à imobiliária, se tiver sido o caso…

  9. Boa tarde.
    A familia da minha mãe vendeu um terreno que pertencia à minha avó, resultado disso cada herdeiro recebeu uma pequena parte da venda.
    Onde posso declarar essa venda na declaração de IRS. No quadro 4 do anexo G, pede um valor de aquisição, mas o terreno em questão estava na posse da família à muitos anos e não sei que valor colocar. Onde poderei também encontrar os dados desse terreno (tipo/artigo/fração).
    Obrigado

    1. Olá, Pedro.

      Deve indicar o ano em que o imóvel foi herdado. O valor a colocar deve ser o valor sobre o qual foi pago o imposto de selo (o valor patrimonial que o imóvel tinha na altura da herança).

      1. Bom dia Paulo
        No caso não se trata do herança, foi uma venda e divisão do valor por todos os herdeiros. Qual a data que coloco na aquisição uma vez que o terreno já está na família à mais de 40 anos, mas não sei data certa.
        Obrigado

      2. Como é que pode falar em herdeiros e dizer que não há herança? 🙂

        Independentemente de ter havido partilhas do imóvel e de ele ter sido registado ou não no nome de cada um dos herdeiros, a verdade é que passaram a ter direitos sobre o imóvel a partir da data em que o anterior proprietário faleceu – essa é a data de aquisição e o valor patrimonial que o imóvel tinha a essa data foi a base de cálculo do imposto de selo que necessariamente pagaram na altura da habilitação de herdeiros. Aliás, de que outra forma se explicaria que o produto da venda do terreno fosse distribuído pelos herdeiros?

        A data em que o terreno foi adquirido pela família não interessa – o que interessa é a data em que o direito ao imóvel foi adquirido pelo Pedro (a data do falecimento da sua avó). Deve indicar os valores pela sua quota parte (por exemplo, se o imóvel foi vendido por 100.000€ e tinha direito a 10%, deve indicar que vendeu por 10.000€).

        Quanto aos dados do imóvel, se não os conhece, eu começaria por os tentar pedir ao cabeça de casal.