Impostos

Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Quer vender a sua casa? Com este artigo fique a saber o que são as mais-valias, como se calculam e como se faz a sua tributação no IRS.

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Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Quer vender a sua casa? Com este artigo fique a saber o que são as mais-valias, como se calculam e como se faz a sua tributação no IRS.

Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.

No Doutor Finanças, durante os processos de Crédito Habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.  

O que são as mais-valias?

porta chaves em forma de casa

Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).

"Como calculo a mais-valia do meu imóvel?"

Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.

Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:

  • Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;  
  • O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
  • Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.

Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

A Calculadora de Mais-Valias

Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

calculadora de mais valias

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa. 🙂

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261 comentários em “Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
  1. Boa tarde! Comprei um terreno em 2009 por 10.000€ agora quero vender por 57.000€ gostaria de saber quanto tenho que pagar de mais valias?

  2. Boa noite, a fatura do valor que se paga às imobiliárias, aquando da venda de um imóvel, também serve para abater no cálculo das mais valias? Obrigada

  3. Por ex: se vendo uma heranca(terreno) que percentagem tenho pagar de mais valias uma vez que é tudo lucro proveniente de heranca?
    Obrigada
    Luisa Rosa

  4. Boa noite. Tenho um apartamento que já foi 1a habitação, hoje é apenas 2a habitação e está arrendado. Acontece que valorizou bastante e gostava de o vender aplicando na aquisição de uma moradia com a finalidade de ser 1habitacao. Há alguma forma de evitar pagar as mais valias desta venda uma vez que vou querer adquirir uma moradia com esse exercício? Desde já obrigado

  5. Comprei um imóvel por 140.000 em 2003 vou vender por 280.000 agora. Tenciono comprar para habitação própria uma por 180.000 e uma outra para alugar do valor que sobra terei de pagar mais valias obrigada pela atenção

    1. Olá, Sandra.

      Para ficar totalmente isenta do pagamento de tributação é necessário que reinvista a totalidade do valor da venda na aquisição de uma nova 1ª habitação.
      Se reinvestir, por exemplo, apenas metade, terá de pagar tributação sobre o valor que não utilizou.

      Para poder reinvestir é ainda necessário que o imóvel vendido seja a sua 1ª habitação à data da venda.

      Sugiro a leitura do Guia de Mais-Valias Imobiliárias e a utilização da Calculadora de Mais-Valias de imóveis para conhecer o valor aproximado a pagar caso não reinvista.

  6. Boa noite.

    Tenho dois imóveis, um deles alugado e outro habitação própria.

    Quero vender o que está alugado, para investir numa
    Moradia .. Vou ser tributado com as mais valias simplesmente porque não tenho a minha morada fiscal nesse imóvel ?
    Foi o que o meu contabilista me disse,’para passar a morada fiscal para esse imóvel para não ter as mais valias a perna ..

    Obrigado

    1. Olá, Pedro.

      Se o imóvel a vender não tiver a sua morada fiscal associada, sim, será tributado sobre o valor da venda.
      Apenas com a morada fiscal associada é possível reinvestir o dinheiro num novo imóvel – que posteriormente também deverá ter a sua morada fiscal – e ficar assim isento do pagamento de tributação.

      Sugiro a leitura do guia de mais-valias imobiliárias.

  7. Boa tarde, pedi um empréstimo ao banco de 90000.00(noventa mil euros) em 1998 vou vender o imóvel por 250000.00euros, o valor das maias valias é sobre a diferença, ou pelo valor que estava tributado em 1998? obrigada Maria José

      1. As finanças confirmaram-me que as mais valias é sobre o valor que liquidei da hipoteca e não do valor de compra do imóvel, está correcto?

      2. Olá, Miguel.

        Se o Miguel comprou o imóvel por determinado valor, é esse que deve considerar para efeitos de cálculo.
        Sugiro o contacto com um contabilista.

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