Crédito Habitação

Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Sofia Serrano Sofia Serrano , 27 Novembro 2017 | 154 Comentários

Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.

No Doutor Finanças, durante os processos de Crédito Habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa. 

O que são as mais-valias?

Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo a descrição do Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).

"Como calculo a mais-valia do meu imóvel?"

Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.

Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:

  • Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
  • O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
  • Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.

Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

A Calculadora de Mais-Valias

Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa. 🙂

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171 comentários em “Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

  1. Bem, mas a entrada seria eu a dar e não os dois, entao a AT, independentemente do valor que eu reinvisto por exemplo eu 30.000 e ele 10.000 eur, irá sempre tributar-me
    como se tivessemos dado 20.000/20.000?

    OBRIGADA

    1. Se declaram que a casa é metade de cada um, é de esperar que entrem com metade do valor cada um.

      Talvez se na escritura deixar claro que a Cláudia investe 30.000 e ele 10.000 possa depois servir de comprovativo, caso sejam chamados às Finanças para confirmar os dados. Mas eu confirmaria essa possibilidade junto das Finanças primeiro…

  2. Bom dia

    Há uns tempos atrás fiz uma questão acerca de mais valias, no entanto tenho questoes adicionais.
    Vou vender uma casa que é apenas minha ao qual irei ter uma mais valia.
    Não vivo em união de facto, nem sou casada, e faço IRS sozinha, portanto legalmente sou só eu.
    Tive direito a isenção de IMI (nao tendo esgotado os 3 anos)

    Pretendo comprar novo imóvel com o meu namorado, no entanto, vamos dar entradas em partes desiguais, no entanto o imovel será 50%/50% de cada um e não sei como é que fiscalmente a AT saberá destrinçar qual o valor a considerar como valor reinvestido.

    Adicionalmente, relativamente ao IMI também tenho a questão de que eu ja gozei de alguma isenção, mas ele nunca teve direito; o bem é so um.

    Gostaria que me ajudassem nestas questões.

    Desde já obrigada

    1. Olá, Cláudia.

      A AT vai considerar como reinvestimento (da venda do seu imóvel) metade do valor que investirem no imóvel novo, já que é essa a sua percentagem do mesmo. Não entram nessas contas capital que eventualmente venham a utilizar com recurso ao crédito.

      De acordo com o nº 11 do artigo 46º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, este benefício pode ser reconhecido duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar.

      Se ainda só usufruiu uma vez, pode vir a usufruir dele novamente…

    1. Conforme a calculadora demonstra, o valor inicial do empréstimo não entra nas contas. E mesmo o valor que amortizou, só interessa no caso de se tratar da alienação de habitação própria e permanente e de reinvestimento em nova habitação para o mesmo fim.

      A mais valia propriamente dita é calculada a partir da diferença entre o valor da venda e o valor atualizado da compra.
      A amortização do empréstimo só entra nas contas, no caso referido, e para ajudar a calcular a parte que eventualmente fica isenta de tributação.

      Espero que esteja mais esclarecido agora?

  3. Boa noite tenho uma duvida, alguem me pode ajudar ou responder, ,,,fiz um credito abitacao por 180000,e vou vender por 205000 mas so dévoilé nao banco 165000 tenho que pagar mais valias dos 165000 ate aos 205000 ou so entre os 180000 ate aos 205000 ?? Se alguem por ai me puder explicar agradecia.

  4. boa tarde. Recebi em 2006 um terreno por doação e contrai empréstimo para construção de HPP.
    a minha 1ªquestão: em caso de venda desta casa, uso o valor patrimonial (actualizado em 2017) da caderneta como valor inicial? ou somo todas as fatura da construção da casa?
    se sim, como sou casada em separação de bens, as faturas de p.e. janelas que colocamos no alpendre mas que estão em nome do meu marida, entram para o calculo’ (fazemos irs em conjunto)

    a minha 2ªquestão: para apurar valor da mais valia posso abater no lucro da venda o montante que ainda está em dívida que pretendo liquidar, além do valor da escritura, IMt e comissão..etc
    Muito obriga desde já

    1. Olá, Lurdes.

      De acordo com o nº3 do artigo 46º do Código do IRS, deve usar como valor de aquisição:

      3 – O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

      Dado que submetem declaração em conjunto, não vejo, à partida, entraves a que seja tido em conta, o montante que o seu marido tenha investido na construção… o mais importante é que as faturas possam ser inequivocamente associadas à obra de construção (por exemplo, conterem a morada da casa construída ou uma referência à obra a que dizem respeito).

      Quanto à sua segunda questão, não, esse valor não é dedutível à mais valia. Eventualmente, caso pretenda reinvestir o produto da venda noutra habitação própria e permanente, esse valor poderia ser subtraído ao valor obtido com a venda para apurar o montante que precisa de reinvestir para ter direito a isenção total de tributação sobre a mais valia (nº5 do artigo 10º do Código do IRS). Mas como a legislação fala em empréstimo para aquisição e o seu se destinava a construção, convém confirmar essa interpretação junto das Finanças…

  5. Boa noite. Pretendo vender o meu apartamento e comprar uma moradia. Ambos is processos ja estão a decorrer. Contudo, gostaria de saber se escriturar primeiro a moradia e só depois o apartamento estou sujeita ao imposto de mais valias. Obrigada

    1. Olá, Célia.
      Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.

      Relativamente à sua questão, a ordem por que faz as duas operações não é particularmente relevante. Se o que tem em mente é a questão da isenção por reinvestimento, saiba que esta se aplica desde que o reinvestimento (a aquisição) seja feita entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores (nº5 do artigo 10º do Código do IRS).