A venda de um imóvel, seja uma casa ou um terreno, dá origem, em muitos casos, a uma mais-valia, que não é mais do que o ganho obtido com aquela transação. Regra geral, essa mais-valia está sujeita ao pagamento de imposto, em sede de IRS, cuja taxa a aplicar dependerá sempre do total dos rendimentos, já que a tributação é feita, obrigatoriamente, por englobamento.

No entanto, há situações excecionais que dão direito a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias. Conheça-as, neste artigo.

Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes do dia 1 de janeiro de 1989, a mais-valia obtida está isenta do pagamento de imposto. Isto porque, como o Código do IRS só entrou em vigor nesta data, e para evitar retroatividade fiscal, os imóveis adquiridos até ao final de 1988 não ficam sujeitos a tributação.

A exceção são os terrenos para construção, que só beneficiam de isenção se tiverem sido comprados antes de 9 de junho de 1965.

Apesar de isenta, a venda de imóveis enquadrados nestes casos deve ser declarada, em sede de IRS, através do preenchimento do anexo G1.

Reinvestimento do valor da venda em habitação própria e permanente

Tratando-se da venda de um imóvel que tenha sido a habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, é possível beneficiar de isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias se o valor da venda for reinvestido noutra HPP.

Pode ser outra habitação, terreno para construção e/ou respetiva construção, e ainda ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino. Em todos estes casos, podem ser imóveis situados em Portugal ou qualquer outro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Importa sublinhar que o valor a reinvestir é o valor da venda – deduzido da amortização de eventual crédito contraído para a aquisição do imóvel – e não o valor da mais-valia. Ou seja, se vendeu uma HPP por 250 mil euros, obtendo uma mais-valia de 50 mil euros, o valor que deve reinvestir para ficar isento de imposto são os 250 mil euros, e não os 50 mil. Se tinha contraído um crédito para compra desse imóvel, e ainda faltava pagar ao banco 100 mil euros na altura da venda, a amortização desse crédito é dedutível ao valor a reinvestir pelo, que neste caso, o reinvestimento teria de ser de 150 mil euros.

Neste ponto, é preciso ter em atenção que, tratando-se da venda de uma casa que foi construída pelo próprio com recurso a um crédito para construção, a amortização do empréstimo já não é dedutível no valor a reinvestir. Voltando ao exemplo anterior, se estivéssemos a falar de uma autoconstrução, o vendedor receberia 250 mil euros pela sua casa, amortizaria os 100 mil euros do seu crédito para construção (ficando apenas com 150 mil), mas teria de investir na mesma 250 mil para poder beneficiar da isenção de pagamento de imposto.

Além destes, há ainda outros critérios a cumprir:

- O reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

- Deve ser manifestada a intenção de proceder ao reinvestimento, mesmo que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda. Ou seja, se vendeu uma HPP em 2023, deve mencionar na declaração de IRS a entregar este ano a intenção de proceder ao reinvestimento, e de que valor. Isto porque é possível reinvestir apenas uma parte do valor da venda e ficar isento de pagamento de imposto na parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.

- O imóvel vendido tem de ter sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar (comprovada através do respetivo domicílio fiscal), nos 24 meses anteriores à data da venda.

- Não pode ter beneficiado já deste regime de exclusão no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores.

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Imóvel pertencente a pensionista ou maior de 65 anos

No caso de uma habitação própria e permanente vendida numa altura em que o seu proprietário (ou respetivo cônjuge ou unido de facto) esteja reformado ou tenha mais de 65 anos, é possível beneficiar de isenção de imposto sobre as mais-valias se o valor da venda for aplicado, nos 6 meses posteriores à transação, na aquisição de um ou mais de um dos seguintes produtos:

- Contrato de seguro financeiro do ramo vida;

- Adesão individual a um fundo de pensões aberto;

- Contribuição para o regime público de capitalização​

Nos dois primeiros casos, devem ser produtos que visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido. Importa salientar que se o valor das prestações recebidas ultrapassar este limite, ou se for interrompido o pagamento regular das prestações, deixa de ter direito ao benefício da exclusão.

A aquisição destes produtos é acumulável com o reinvestimento em HPP mencionado no ponto anterior, para efeitos de isenção de imposto. Ou seja, imaginemos que um contribuinte reformado, ou maior de 65 anos, vende a sua HPP por 400 mil euros e amortiza os 20 mil euros do crédito habitação que ainda devia ao banco, relativo a esse mesmo imóvel. Pode reinvestir, por exemplo, 280 mil euros numa nova HPP e os restantes 100 mil num contrato de seguro financeiro do ramo vida, ficando assim isento do pagamento de imposto.

Venda de segunda habitação e amortização de crédito

Ao contrário dos pontos anteriores, referentes à venda de uma habitação própria e permanente, este caso diz respeito à venda de segundas habitações, como casas de férias, e terrenos para construção.

Nesta situação, também é possível ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda (deduzido da amortização de eventual empréstimo para aquisição do imóvel) for aplicado na amortização de um crédito de habitação própria e permanente do próprio, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes.

Assim, estão abrangidas também as vendas de imóveis por cônjuges, pais ou avós, para amortizar um crédito à habitação própria permanente contraído pelo outro cônjuge ou unido de facto, pelos filhos e enteados ou pelos netos. 

Esta possibilidade está contemplada numa norma transitória introduzida pelo Programa Mais Habitação que se aplica apenas a vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

Para se poder beneficiar da isenção, a amortização do empréstimo tem de ter sido feita até 7 de janeiro para vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023; e até 3 meses a contar da data da venda para transmissões ocorridas a partir de 7 de outubro de 2023. 

Caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida do crédito habitação, só o valor remanescente é que fica sujeito a tributação de acordo com o Código do IRS.

Atenção que as Finanças podem exigir a apresentação de documentos que comprovam a amortização do capital em dívida, após a entrega da declaração de IRS de 2023 ou de 2024, consoante o caso.  

Na declaração a entregar este ano, deve ser preenchido o novo quadro 19 do Anexo G.

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Venda de habitações ao Estado

Por fim, é possível ficar isento de imposto sobre as mais-valias provenientes da venda de imóveis para habitação se o comprador for o Estado, as Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais.

As únicas exceções são:

- Os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável;

- Os ganhos decorrentes de vendas através do exercício de direito de preferência.

Se não está isento do pagamento de imposto, ou se está apenas parcialmente isento, saiba como calcular as mais-valias de um imóvel, e como é feito o apuramento no caso de uma habitação que construiu. Para facilitar as contas, pode sempre recorrer à calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.

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