Finanças pessoais

Herdei uma casa que vou vender, como calcular as mais-valias?

Se vendeu ou vai vender um imóvel que recebeu de herança, terá de declarar a venda no IRS. Saiba como descobrir o valor de aquisição.

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Herdei uma casa que vou vender, como calcular as mais-valias?

Se vendeu ou vai vender um imóvel que recebeu de herança, terá de declarar a venda no IRS. Saiba como descobrir o valor de aquisição.

As mais-valias de um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias. 

O cálculo das mais-valias de uma casa herdada faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. O que acontece nesta situação é que é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.  

Assim, as mais-valias calculam-se da seguinte forma:   

Mais-valia = Valor de venda-(valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda)-encargos com a compra e venda-encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.  

Os encargos podem incluir gastos com obras, mediação imobiliária, emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e ainda registos e escrituras. Tudo em relação ao imóvel vendido. 

O cálculo pode ser complexo, por isso pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças para o fazer. Esta ferramenta permite fazer uma simulação das mais-valias assim como do valor do imposto a pagar, caso não esteja isento. É que parte do lucro conseguido com a venda é tributado em sede de IRS. 

Como saber qual foi o valor de aquisição da casa herdada? 

Tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, o valor de aquisição destes imóveis é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45.º do Código de IRS.  

Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que confirme o valor junto das Finanças.   

Leia ainda: Vendi um imóvel: quanto vou pagar de mais-valias? 

Herdei apenas parte do imóvel, qual é o valor de referência?

Esta é uma situação comum. Imagine um casal que comprou uma casa em 2000, um dos elementos faleceu em 2010, tendo o outro herdado o resto da casa, que agora quer vender o imóvel.

Nestes casos, o valor de referência tem duas componentes. Metade da casa tem o valor de aquisição e a outra metade o tem Valor Patrimonial Tributário à data da herança. Por exemplo, se a casa foi comprada por 100 mil euros, o valor de referência deve ser calculado da seguinte forma:

Valor de referência = 50 mil euros + 50% do VPT à data da herança

Tenho de declarar a venda no IRS? 

A venda de uma casa tem sempre de ser declarada no IRS. Se forem apuradas mais-valias poderá ter de pagar impostos. 

As mais-valias referentes a imóveis são tributadas em 50% do seu valor. Por exemplo, imagine que comprou a casa a 150 mil euros – ou, no caso de uma herança, que o valor patrimonial da casa é de 150 mil euros - e a vendeu por 200 mil euros. Teve uma mais-valia de 50 mil euros. À partida terá de pagar impostos sobre 25 mil euros. É preciso ter em conta que o cálculo pode não ser exatamente assim, uma vez que há várias questões a considerar.  De salientar que o imposto a pagar vai depender dos seus rendimentos.

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Impostos
Onde e como posso declarar as mais-valias e o seu reinvestimento
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A venda da casa tem de ser declarada no quadro 4 do anexo G da declaração de rendimentos.     

Se tiver reinvestido o valor das mais-valias, também o deve declarar, até porque só assim consegue isenção do pagamento de imposto. Para o fazer, tem de preencher o quadro 5 do mesmo anexo. De realçar que a isenção só ocorre se a casa que está a ser vendida for Habitação Própria Permanente e a que vai comprar também.

Saiba que existem exceções que permitem a isenção de tributação das mais-valias.  É o caso, por exemplo, dos imóveis que tenham sido adquiridos antes de 1989. No entanto, mesmo estando isento, tem de declarar as mais-valias no IRS. Nestes casos, deve preencher o anexo G1, que é dedicado às mais-valias não tributadas. 

Quando há isenção de pagar imposto sobre as mais-valias? 

Existem algumas exceções que permitem a isenção de tributação das mais-valias. Há isenção quando a aquisição do imóvel é anterior a 1989, uma vez que este é o ano em que entrou a vigor o Código do IRS.   

O mesmo acontece quando o imóvel era habitação própria permanente e as mais-valias tenham sido reinvestidas na totalidade na compra de outro imóvel com o mesmo propósito. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda, ou 24 meses antes da venda.  

Há isenção de tributação no caso de usar parte das mais-valias para liquidar o crédito do imóvel vendido e o restante na compra de uma casa

E, ainda, estão isentos desta tributação os maiores de 65 anos que apliquem as mais-valias da casa numa poupança que não habitação, desde que reinvistam o dinheiro da venda num contrato de seguro, como um Plano de Poupança-Reforma (PPR), ou num fundo de pensões que assegure um rendimento regular.

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5 comentários em “Herdei uma casa que vou vender, como calcular as mais-valias?
  1. Muito bom dia. Desde já agradeço, a vossa colaboração. É seguinte, eu e a minha esposa, e restantes herdeiros, herdamos, una casa, dos meus sogros, mas agora vendemos a casa por 150.000 00 euros, a dividir por três herdeiros, calhou 50.000,00 cada herdeiro. Tenho de fazer as mais valias, sobre os 50.000 00 euros, queria saber mais ou menos, quanto iria pagar às finanças.Sou reformado com uma incapacidade de 75%.
    Muito obrigados
    Os meus cumprimentos

  2. Boa tarde. Gostava de saber, se uma pessoa com incapacidade de 63%e que está isento de pagamento de IRS, também está isento de pagamento de mais-valia?
    Muito Obrigado.

    1. Olá, Mário.

      Não, a incapacidade não dá direito a isenção do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia.

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