Quando se anda à procura de casa para comprar, muitas vezes, surgem negócios que à primeira vista são tentadores, no entanto, se a casa que lhe interessa tem inquilinos, convém avaliar bem as condições da oferta, para não ter surpresas. 

A última alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em 2019, trouxe proteção reforçada aos inquilinos, na perspetiva de dar mais estabilidade ao arrendamento. Por isso, seja para investimento ou para habitação própria, se optar por comprar casa com inquilino e contrato de arrendamento em vigor, deve pedir uma cópia do contrato para analisar.

Primeiro que tudo, tem de saber que a lei dita que os contratos têm de ter um prazo mínimo de um ano e têm como renovação obrigatória o prazo de três anos. Ou seja, se o contrato for recente, a não ser que chegue a acordo com o inquilino, dificilmente vai conseguir usufruir da casa antes desse tempo.

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E se não houver contrato escrito?

Mesmo quando não há um contrato escrito, este é válido, mas o inquilino tem de provar que vive lá e paga renda há pelo menos seis meses. Desta forma, passa a estar inserido no arrendamento de duração indeterminada.

Posso denunciar o contrato de arrendamento?

O NRAU estipula várias condições para a denúncia do contrato pelo senhorio. Caso a casa seja para habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, por exemplo, irá ter de pagar ao inquilino o equivalente a um ano de renda e, ainda assim, não pode ter casa própria no concelho e tem de ser senhorio da casa em questão há mais de dois anos. 

Portanto, na prática, se comprar casa em 2021, só poderá reclamar a casa ao inquilino em 2023 e, ainda assim, terá de pagar um ano de renda como indemnização. A comunicação deve ser feita por escrito com pelo menos seis meses de antecedência, com a data pretendida para a desocupação e também tem de estar expressa a razão da denúncia do contrato.

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E se quiser fazer obras profundas ou demolir?

Todavia, se o seu objetivo é demolir o prédio ou fazer obras profundas, a denúncia só é possível se dessas obras resultar um local com características diferentes, e onde não seja possível manter o arrendamento. Imagine que comprou um r/c e quer fazer uma loja, ou que comprou um prédio para demolir e quer fazer uma vivenda (assumindo que tem as autorizações para tal).

Também aqui terá de comunicar a denúncia do contrato ao inquilino com pelo menos seis meses de antecedência, e ainda terá de juntar um comprovativo da fiscalização prévia da obra, ou o comprovativo de que não necessita. Será também necessário o termo de responsabilidade do autor do projeto em como é necessária a desocupação do imóvel .

Por outro lado, pode chegar a acordo e pagar a indemnização correspondente a um ano de renda e garantir o realojamento em condições semelhantes às que tem o inquilino no seu imóvel. Contudo, se resolver adiar a obra saiba que só o poderá fazer até seis meses, caso contrário terá de pagar ao inquilino uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.

E se o contrato estiver a terminar?

Porém, se pensar comprar uma casa com inquilino mas cujo contrato está a chegar ao fim, saiba que pode não o renovar, mas terá de comunicar ao inquilino com bastante antecedência:

• 240 dias para contratos de seis ou mais anos

• 120 dias para contratos de um a seis anos

• 60 dias para contratos de seis meses a menos de um ano

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E se o inquilino tiver mais de 65 anos?

Caso a habitação tenha inquilinos com 65 anos ou mais ou arrendatários portadores de deficiência com contratos de arrendamento anteriores a 1990, estes não podem ser despejados. O mesmo vale para inquilinos que vivem há mais de 15 anos na habitação. Nestes casos só poderá denunciar contrato se for para demolir a habitação ou para realizar obras profundas.