Habitação

Quer comprar um terreno? Saiba o que deve ter em conta

Já pensou em comprar um terreno, mas tem dúvidas sobre o processo? Saiba com o que pode contar e a que deve estar atento.

Muitas pessoas têm o sonho de construir a sua própria casa. A compra de um terreno é o primeiro passo nesse processo. No entanto, essa compra exige algum tempo, paciência e uma avaliação detalhada de vários aspetos. Além da complexidade inerente ao processo, os custos da aquisição do terreno, construção, impostos e taxas também podem vir a dar-lhe uma grande dor de cabeça, se não estiver informado.

Antes de avançar, saiba o que precisa para comprar um terreno, além de vários aspetos que deve considerar na altura da aquisição, tais como a localização ou a exposição solar.

Quais os documentos que preciso?

Em primeiro lugar, antes de firmar algum contrato de promessa compra e venda (CPCV), torna-se necessário pedir a certidão do registo predial e a respetiva caderneta predial atualizadas. Esses dois documentos são essenciais para saber se efetivamente está a contactar o proprietário do terreno e se este tem encargos inesperados que podem inviabilizar o negócio. Além disso, é essencial solicitar à Câmara Municipal pertencente à área local do terreno, o Plano Diretor Municipal (PDM). Neste documento pode encontrar regulamentos relativos à:

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  • Utilização, transformação e regras do solo;
  • Planta de ordenamento, que representa o modelo de organização espacial do território municipal;
  • Planta de condicionantes, que identifica as servidões administrativas e as restrições de utilidade pública em vigor que possam constituir limitações ou impedimentos a qualquer forma específica de aproveitamento do solo.

Assim, com base nas informações acima, é possível perceber se existe possibilidade de construir uma casa nesse terreno e quais as suas condicionantes.

A seguir, deve também certificar-se que o terreno já está integrado em lotes. Caso contrário, é obrigatório apresentar um projeto de licenciamento. Este projeto deve ser apresentado à Câmara Municipal e deve também pedir o alvará de construção e a licença de habitabilidade. Se já tiver o alvará e a licença de habitabilidade, então deve confirmar as últimas versões desses documentos. Além disso, se existirem planos de pormenor, também deve consultá-los, pois estes contêm informação relevante sobre algumas características de uma futura construção.

Tendo em conta a quantidade de documentos necessários e a complexidade do processo, informe-se junto da Câmara Municipal sobre os custos do mesmo para não apanhar nenhuma surpresa. Lá também poderá informar-se sobre eventuais isenções ou reduções de algumas taxas.

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Localização do terreno

Em primeiro lugar, esta é uma das considerações mais importantes ao comprar um terreno para construir uma casa. Aspetos como conhecer a zona envolvente e verificar os acessos e proximidade do centro da cidade e serviços básicos são predominantes. Adicionalmente, certifique-se da possibilidade de passar a existir uma autoestrada próxima do terreno, ou quaisquer outros projetos de construção futuros que possam prejudicar os aspetos ou qualidades que o levaram a apostar no terreno. Como recomendação, antes de comprar um terreno convém visitá-lo em dias e horários diferentes. Desta forma, pode conhecer não só a dinâmica do local, mas também a exposição solar, que também é um dos pontos fundamentais para escolher um terreno.

Exposição solar

Muitas vezes as pessoas menosprezam a exposição solar de uma casa. O que é bastante errado, pois muda completamente o ambiente de uma casa. Assim, antes de comprar um terreno, recomenda-se que visite o local em questão e o observe com atenção. Certifique-se de que o terreno está exposto ao sol para que possa planear a sua construção da melhor maneira. Da mesma forma, certifique-se de que a visão não esteja e não seja obscurecida e que nenhum edifício crie áreas de sombra. Uma boa exposição solar não só torna um ambiente de uma casa mais airoso, mas também torna a casa mais quente no Inverno, por exemplo. Além dos benefícios para a saúde que a exposição solar traz, esta também é um fator muito importante na altura de uma venda, pois tem um impacto significativo no certificado energético da casa.

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Topografia e áreas

Outro fator a considerar na compra de um terreno são precisamente as áreas e a topografia. Isto tem um impacto significativo no planeamento de uma obra. Por exemplo, se o terreno por si for não muito plano, terá mais dificuldade na fase inicial de construção, além dos custos que isto acarreta. Solos rochosos, declives acentuados, entre outras características são pontos que tornam a obra bastante mais cara e que, provavelmente, poderá não querer despender desse dinheiro.

Adicionalmente, torna-se essencial perceber os parâmetros urbanos que existem: restrições de localização, limites do lote, a área máxima permita para a implantação, entre outros parâmetros. Assim, para garantir que o planeamento da construção da sua casa é bem definido, torna-se preponderante combinar esses fatores com as suas necessidades reais. Além disso, este planeamento permite ao comprador perceber se o terreno se adequa, se vai ao encontro aos requisitos e àquilo que idealizou para a casa.

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Impostos e taxas

Por fim, se pretende comprar um terreno não se pode esquecer, além das taxas aplicáveis a nível municipal, de algumas obrigações fiscais. Como tal, para conseguir reduzir os seus custos em impostos e taxas, recomenda-se que consulte o Regulamento Municipal de Taxas. A informação que deve procurar encontra-se nas atividades urbanísticas e operações conexas do município. Aqui pode aprofundar e verificar quais as taxas que se aplicam ao seu caso e até possíveis isenções ou reduções.

Em primeiro lugar, quando comprar um terreno deve contar com os impostos habituais:

  • Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) - pago no ato da compra;
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - pago anualmente;
  • Adicional ao IMI (AIMI) - cobrado anualmente quando o valor patrimonial supera os 600 mil euros.

Além dos impostos habituais, tem também de pagar taxas urbanísticas e uma taxa de compensação urbanística.

Em último lugar, nunca é de mais relembrar que a aquisição de terrenos é um investimento para o futuro, para si e para a sua família, além de que pode aumentar o seu património. Não obstante, tenha em mente de que essa deve ser uma decisão deliberada e sábia. Não tenha pressa e, na dúvida, consulte um especialista para avaliar todos os parâmetros necessários. Tendo em conta que o processo de construção geralmente se torna demorado, tenha sobretudo paciência durante o andamento das obras.

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