Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite. Somos 4 irmãos herdeiros. Vamos vender a nossa parte de um terreno por 30.000€. Receberemos cada um 7500€. Estamos obrigados a pagar as mais-valias e qual será o valor? Obrigado.
Olá, César.
Sim, cada um terá de pagar tributação sobre o valor da mais-valia. Para conhecer o mesmo, poderá utilizar a calculadora acima.
O valor de aquisição é o que foi usado para efeitos de liquidação do imposto do selo na altura da herança. Deste valor, deve considerar a sua percentagem do terreno que, suponho, ser de 25%.
O valor de realização são então os 7.500€.
Pode inserir as despesas e encargos que teve com o terreno vendido. Este artigo pode ajudar a saber quais são: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?. Saliento que a mesma despesa não pode ser inserida por mais do que um herdeiro.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Boa tarde,
Parece-me que algo não está bem neste simulador ou então serei eu que estarei a fazer algo errado. Considerando a mais valia de 50.000€, respondendo positivamente às 2 questões iniciais do simulador indicando que se reinveste os mesmo 50.000€ numa nova HPP, não deveria dar imposto 0€ nesta situação? Podem pf esclarecer?
Obrigado
Olá, André.
Para ter isenção total é necessário reinvestir a totalidade do valor da venda e não apenas o valor da mais-valia.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Boa tarde. Esta calculadora também calcula as mais valias de terrenos rústicos?
Olá, Ricardo.
Sim, a forma de cálculo é igual.
Comprei um terreno através da empresa por 5 000 euros e pretendo vender por 20000. Quais as mais valias que terei de pagar?
Olá, Luís.
A tributação a pagar é calculada sobre a diferença entre o valor de aquisição e de realização. Sugiro o preenchimento da calculadora acima.
Paralelamente, poderá ainda consultar o guia de mais-valias imobiliárias para conhecer mais sobre o tema.
Bom dia quero vender uma casa em Portugal habito em frança com o dinheiro da Venda quero comprar um apartamento em Portugal com o dinheiro da Venda tenho mais valias a pagan?
Olá, Daniel.
Se a sua morada fiscal é em França, sim. Tem de pagar tributação sobre o valor das mais-valias.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Boa noite. Gostava se saber se esta calculadora das mais-valias também é válida para simular terrenos rústicos?
Olá, Ricardo.
Sim, a forma de cálculo é igual.
Boa noite, tenho 2 apartamentos, que quero vender para comprar uma moradia! Sendo que apenas um dis apartamentos é HPP, como se calcula as mais valias.
Ou se me aconselham a vender primeiro o HPP, passar o outra a HPP e so depous vender? Mas ownso que esta ultima hipotese tem periodos de tempos minimos…
Podem me ahudar?
Olá, Luís.
Para não pagar tributação sobre o valor venda é necessário que a casa seja a sua hpp à data da venda.
À partida, nada o irá impedir de vender uma hpp e, posteriormente, mudar a sua hpp e vender esta última. Não esquecer que tem 36 meses depois da venda para reinvestir o valor da venda. Ao vender um imóvel primeiro que o outro tem reinvestir primeiro o valor da venda do imóvel que vendeu primeiro.
Caso não torne o segundo imóvel a sua hpp, terá de pagar tributação e poderá conhecer o valor aproximado a pagar na calculadora acima.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Contudo, não deve deixar de entrar em contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa noite,
O meu pai compro uma casa em 1977, pretendo vender a casa este ano… tenho que pagar mais valia, visto que, no site falam de isenção , se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
Obr
Rosa Dias
Olá, Rosa.
Depende.
O seu pai ainda é vivo e vai vender o imóvel agora? Sim, está isento. Não paga tributação.
O seu pai comprou o imóvel em 1977 mas a Rosa herdou o imóvel posteriormente a 1989? Não, não está isenta. A data de aquisição a considerar aqui é a data da herança.
Se a casa do seu pai foi comprada junto com a sua mãe, mas o seu pai herdou a parte do imóvel que pertencia à sua mãe depois de 1989, aqui irá pagar mais-valias parcialmente.
Boas,
Minha mãe vendeu sua casa por 55 mil euros. Ela irá comprar outra por 30 mil euros. Terá de pagar mais valias?
Olá, Dionísio.
Para ficar totalmente isento de tributação é necessário reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, salvo amortização de eventual empréstimo.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Bom dia , tenho uma duvida e agradecia ajuda …. tenho um imovel adquirido por 130 000 atravez de credito habitacao , penso vende lo por 260 000 . Liquidando o credito habitação ainda em falta de 120 000 obtenho uma mais valia de 140 000 , destes 140 000 vou investir numa entrada de 70 000 para uma nova 1 habitação . A minha duvida é em que valor vou ser tributado se nos 140 000 ou nos 70 000 que vao sobrar , muito obrigado .
Olá, Sandro.
Para não pagar tributação, é necessário reinvestir numa nova habitação própria e permanente a totalidade do valor da venda depois de amortizado o crédito.
Ou seja, se reinvestir os 140 mil€, não irá pagar tributação. Imaginando que pretende adquirir um imóvel de 200 mil€, apenas necessita de pedir um empréstimo de 60 mil€.
Caso não o pretenda fazer, terá de pagar tributação sobre os 140 mil€. O valor de entrada para empréstimo não conta como reinvestimento.
Para que seja possível reinvestir, é ainda necessário que o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente à data da venda.
Sugiro a leitura do Guia de Mais-Valias Imobiliárias: Olá, Vitor.
Sugiro a leitura do artigo: Posso continuar a trabalhar na reforma?