Construir uma casa com o novo Simplex: O que mudou

O Simplex Urbanístico veio trazer alterações relevantes nos processos de licenciamento tendentes à construção de casa pelos particulares, facilitando e agilizando o processo. Vejamos, na prática, o que mudou foi o formalismo administrativo necessário para a operação urbanística executada por um particular.

Dando-se conta da evidente complexidade do processo de licenciamento que na maioria das vezes levava a uma delonga incompatível com a normal atividade de quem promove a construção ou reconstrução do edificado, entendeu o legislador introduzir alterações de fundo naquele processo com a aprovação do pacote legislativo denominado Simplex Urbanístico, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de Janeiro.

Leia ainda: Licenciamento de obras vai ser mais simples a partir deste ano

O que mudou com o Simplex?

Dada a sua recente entrada em vigor ainda não é possível fazer uma avaliação precisa dos impactos (positivos e/ou negativos) do mesmo, mas desde logo é referido que, com a implementação deste novo pacote legislativo, se pretendeu reduzir os encargos e simplificar os procedimentos administrativos em matéria de urbanismo e ordenamento do território.

Mas, em que medida é que o Simplex Urbanístico veio alterar as regras para a construção? Foram efetivamente reduzidos procedimentos e passou o processo a ser mais rápido e “fácil” de gerir?

A grande alteração introduzida pelo Simplex Urbanístico no que diz respeito ao licenciamento para a construção nos casos mais correntes é que aumentaram os casos sujeitos ao procedimento de Comunicação Prévia ou até mesmo de isenção.

Deixando de ser uma escolha supletiva, o dono de obra, em conjunto com o seu projetista deve enquadrar os trabalhos a desempenhar no procedimento “correto”, circunstância que se pode considerar como um agravamento da responsabilidade do técnico, que poderá no limite também vir a repercutir-se no dono de obra.

Importa chamar a atenção que, para o correto enquadramento do procedimento a adotar em cada caso, é importante uma análise cuidada da Portaria n.º 71-A/2024 que preveem os elementos instrutórios que podem ajudar em cada procedimento, bem como a Portaria n.º 72-A/2024 que estabelece o tipo de modelos que podem ser emitidos, consoante o procedimento em causa.

Uma vez entregue o licenciamento com todos os elementos que o devem instruir, entra-se na fase de saneamento e apreciação liminar que, neste novo regime, se pretende muito mais célere e menos burocrático.

Nesta fase, e uma vez recebido o pedido, caso não haja rejeição liminar ou convite para corrigir ou completar o pedido ou comunicação, no prazo previsto de 15 dias, considera-se que o requerimento ou comunicação se encontra corretamente instruída, não podendo após aquele prazo ser solicitado ao interessado quaisquer correções ou informações adicionais, nem indeferida a pretensão com fundamento na incompleta instrução do pedido.

Contudo, havendo lugar a audiência prévia, são agora admitidas alterações ao projeto apresentado sempre que as mesmas visem a correção de desconformidades detetadas pelos serviços. O procedimento administrativo deve continuar durante o lapso temporal que medeia entre o pedido de parecer, autorização ou consulta e a sua emissão ou o decurso do respetivo prazo.

Em caso de necessidade legal de obtenção de pareceres externos, decorrido o prazo para emissão dos mesmos sem que tenham sido rececionados, entende-se como tacitamente aceite a operação por parte da entidade em causa, e não existe mais possibilidade de emissão do parecer.

Leia ainda: Microprodução de energia para autoconsumo: Aspetos fiscais

Quais os novos Prazos do Procedimento para o Licenciamento?

• Prazo de 120 dias, no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção igual ou inferior a 300 m2;
• Prazo de 150 dias, no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 300 m2 e igual ou inferior a 2.200 m2, bem como no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação;
• Prazo de 200 dias, no caso de obras de urbanização, operações de loteamento e no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 2.200 m2.

Estes prazos assumem enorme relevância na medida em que decorridos os mesmos, verificar-se-á o deferimento tácito nos termos agora regulados.

Sem prejuízo da intenção meritória deste pacote legislativo em simplificar e “encurtar” o prazo do procedimento, e não tendo o mesmo derrogado o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), há que ter em atenção que, não obstante a vigência do Simplex, se continuam a aplicar os prazos intercalares previstos, designadamente no art.º 20.º, n.º 3 do RJUE que estabelece os prazos para aprovação da arquitetura, ou a compatibilização com o prazo de seis meses para entregar as especialidades, o que, em si mesmo, pode comprometer os prazos de apreciação ou de deferimento tácito acima indicados.

Não obstante, a par com a supressão de algumas taxas e da crescente informatização do processo, o Simplex pretende trazer aos interessados maior rapidez no processo de decisão (que pode conduzir ao deferimento tácito) e uma poupança potencial nos custos, possibilitando a planificação de um projeto com mais precisão.

Em resumo, embora o Simplex efetivamente estabeleça regras que tendem a simplificar e agilizar o processo administrativo tendente à construção, ou outras operações de edificações, a verdade é que fruto do seu estudo e da sua aplicação, existem ainda “arestas” a limar o que, certamente, ocorrerá em breve.

Apesar não se poder dizer ainda que se trata de um regime perfeito, a verdade é que se trata de um passo em frente e que tem verdadeiro potencial para melhorar em muito a realidade dos processos de licenciamento.