Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
O simulador de mais valias não está a funcionar. Já preenchi todos os dados solicitados na 1a parte e não avança para a 2 parte
Olá, Luís.
O problema já foi resolvido.
Qualquer questão, não hesite em perguntar!
Bom dia
Não consigo aceder, está incompleta.
Olá, Marta.
Estamos a procurar resolver com a maior brevidade possível.
Apenas os cálculos para o ano de realização de 2022 não estão a funcionar. Sugiro, até resolvermos a questão, que coloque o ano de 2021 uma vez que não houve o coeficiente de atualização monetária não foi alterado.
Bom dia, a calculadora não funciona. Obrigada.
Olá, Beatriz.
Estamos a procurar resolver com a maior brevidade possível.
Apenas os cálculos para o ano de realização de 2022 não estão a funcionar. Sugiro, até resolvermos a questão, que coloque o ano de 2021 uma vez que não houve o coeficiente de atualização monetária não foi alterado.
Sendo imovel herdado. O ano de aquisição é o ano de inscricao na matriz?
Olá, Ana.
É considerado o ano de herança.
Boa tarde, a calculador foi retirada do site? Não consigo aceder…
Obrigada.
Olá, Maria.
A Calculadora de Mais-Valias de Imóveis está a funcionar.
Já consegue aceder?
Boa tarde, também não consigo aceder, está incompleta.
Olá, Fernando.
A calculadora apenas apresenta a segunda parte depois de preenchida a primeira.
Peço, por favor, caso continue a persistir o problema que envie email para info@doutorfinancas.pt.
Não está a abrir a 2a parte da calculadora, mesmo após o preenchimento de todos os dados. Ao se pressionar F5 é possível ver mensagens de erro na 2a parte do formulário que aparece por menos de 1 segundo
Olá, Márcio.
O problema já foi resolvido.
Qualquer questão, não hesite em perguntar!
Bom dia. Vou vender um imovel ainda este mes por um valor, mas vão ser emitidos 2 cheques para a realização da escritura de compra e venda. Um será no meu nome e outro no nome da entidade bancaria em que tenho a hipoteca. A questão sobre as mais-valias é a seguinte: Tendo em conta que só vou receber uma quota parte da venda (valor realizado), devo declarar o valor da transação (considerado para IMT) ou apenas o valor efectivamente recebido, porque comprovadamente só vou receber uma quota parte?
Olá, José.
Deve declarar o valor da transação.
Num dos pontos do anexo G terá também de especificar qual foi o valor utilizado para amortizar o empréstimo
Quanto tempo tenho após venda do imovel para reinvestir o valor das mais valias
Olá, Ricardo.
Tem 36 meses depois da venda e 24 meses antes da venda.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Quanto tempo tem o proprietario que ter residencia fiscal no imovel para poder beneficiar da reduçao do imposto de mais valia em caso de reinvestimento? Obrigado
Olá, João.
Não há um limite mínimo de tempo. Contudo, a Autoridade Tributária poderá pedir provas em como de facto habitava no imóvel que vendeu.
Bom dia!
Comprei casa HPP ( a precisar de obras ) em Agosto de 2019. Com a pandemia e crise dos materiais ainda não consegui terminar. A previsão do fim das obras é em Fevereiro de 2022.
Tenho ainda que vender antiga casa de HPP ( ainda não vendi por causa de todo este atraso )
Como já passaram os dois anos para justificar as mais-valias da antiga casa
HPP. Posso justificar mais-valias com as faturas das obras da nova HPP ?
Segundo percebi, posso justificar mais valias de venda de HPP, reinvestindo em aquisição de nova HPP ou em obras de nova HPP.
Obrigado.
Olá, António.
Sim, à partida poderá.
Contudo, neste caso, sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
O simulador não considera outras deduções como um fundo de pensões aberto
Olá, António.
Esses serão os valores reinvestidos.