Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia,
Esta informação não está correta, porque vendi um imóvel ( 1a habitação ), e reinvesti noutro de valor mais baixo, e mesmo assim tive de pagar mais valias.
As finanças informaram-me que mesmo reinvestindo. As mais valias são para pagar.
Como tal, a minha contabilista e advogada induziram-me em erro, assim como este site.
Obrigado.
Olá, Paulo.
A que informação se refere?
À partida, se não reinvestiu a totalidade do valor obtido com a venda do primeiro imóvel ficará apenas parcialmente isento e terá, efetivamente, algum acréscimo ao IRS relacionado com a tributação sobre as mais valias.
Se indicar os valores pedidos pela calculadora, poderei responder melhor ao seu comentário. Para além disso, se houver efetivamente um erro na calculadora, gostaria de conhecer os valores para podermos replicar o cenário e corrigir o erro…
Fico a aguardar a sua resposta com mais informação.
Bom dia. Vendi o usufruto de um imóvel em Dezembro de 2018. O meu filho vendeu a raiz. Sendo que sou reformada e recebo líquidos €-1.073,00, não estarei isenta? Outra pergunta, posso pagar em prestações as mais-valia? Muito obrigada. Sandra
Olá, Sandra.
Se o imóvel era a sua habitação própria e permanente (a sua morada fiscal), então, caso reinvista esse dinheiro noutro imóvel para habitação ou – uma vez que é reformada – num contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização, então ficará isenta de tributação.
Se o imóvel vendido não era a sua habitação própria e permanente ou se não reinvestir o dinheiro obtido com a venda, então, caso tenha mais valias, terá de pagar imposto sobre as mesmas. A calculadora pode ajudar a ficar com uma ideia de quanto poderá ser esse valor.
Relativamente à questão do pagamento em prestações, uma vez que as mais valias são tributadas em sede de IRS, em primeiro lugar, é preciso saber se vai ter ou não IRS a pagar ou se, pelo contrário, a tributação sobre as mais valias apenas lhe vai reduzir o reembolso. No caso em que continua a ter reembolso, a questão das prestações não se coloca. Caso tenha imposto a pagar, então creio que apenas acima dos 200€ pode pedir o pagamento em prestações (duvido que com esse valor obtido com a venda chegue a tanto de imposto). O número máximo de prestações depende do valor que tem de pagar, sendo que pode ir até 12 prestações.
Para pedir o pagamento em prestações deve dirigir-se a uma repartição de finanças ou fazê-lo através do portal das finanças. Neste último caso, pode também simular quanto teria de pagar em cada prestação, assim como o valor dos juros de mora aplicáveis (que são cobrados neste caso, uma vez que se trata de pagamento fora de prazo).
Muito obrigada.
Tenho uma dúvida … Tenho um apartamento para vender que vai gerar mais valias. Este apartamento não é a minha HPP. Posso reinvestir as mais valias geradas por esta venda numa HPP ?
Olá, Marta.
Pode reinvestir o dinheiro onde bem entender. No entanto, como o apartamento vendido não era HPP, nunca terá direito a isenção de tributação sobre as mais valias, de acordo com o nº 5 do art. 10º do Código do IRS.
Paula Aguiar – muito obrigada pela sua resposta.
Face ao que me disse, pergunto se entretanto mudar o meu domicílio fiscal para aquela morada, posso então beneficiar de isenção ? É necessário algum período de “carência” para poder vender o imóvel ?
Obrigada pela sua ajuda.
Se o imóvel passar a ser a sua HPP, sim, já poderá vir a beneficiar da isenção.
Embora não haja nenhum período mínimo definido para este caso, eu arriscaria dizer que quanto mais curto ele for, maior a probabilidade de vir a levantar suspeitas e ser chamada às Finanças para confirmar a situação…
Boa tarde,
pretendo adquirir um imóvel e necessitava de ajuda.
O imóvel passou para os atuais proprietarios a 10/1996 por doação. como posso saber qual o valor patrimonial que vai ser considerado para calculo das mais valias? Algum sitio no portal das finanças que me poderá indicar o valor patrimonial histórico?
No site a informação é a seguinte: Ano inscrição matriz 1975 Valor inicial 80,81€ Valor 32.784,50€.
Obrigada
Olá, Susana.
Creio que na escritura de doação devia fazer referência ao valor, não? Se o atual proprietário tiver a guia de pagamento do imposto de selo na altura da doação, também é capaz de dar para inferir o valor patrimonial a partir daí (eles têm todo o interesse em manter esse documento, uma vez que podem deduzir esse valor pago de imposto agora, no cálculo das mais valias).
Ver os valores históricos de valor patrimonial no portal das finanças não conheço. Eventualmente poderia dar para ver a guia de pagamento do imposto de selo, mas duvido que sendo ela tão antiga esteja disponível no Portal…
Olá
Obrigada pela resposta.
Na escritura de doação indica que foi atribuido ao imóvel um valor de 29.500 escudos. A doação ocorreu em 1996.
Como posso saber qual o valor a pagar? convertendo escudos para euros dá uma valor de 147€.
Imaginemos que agora vendo por 80.000€ quanto teria de pagar? Não existe nenhum fator de atualização ou a possibilidade de ser considerado o atual valor das finanças que se fixa nos 32.780€? Obrigada
Olá de novo Susana.
Já experimentou usar a calculadora? Se o fizer, vai ver que é aplicado um fator de atualização de moeda… 😉
Infelizmente para si, não é assim tão grande como isso…
O artigo 45º do Código do IRS é bem claro quanto ao valor a considerar como valor de aquisição, não há como dar a volta a isso… na altura da doação provavelmente indicaram um valor baixo para pagar menos imposto de selo… pois bem, agora está a pagar por isso…
Bom dia.
A minha questão colocada ontem foi retirada, porquê
A pergunta colocada tinha interesse para muita gente.
José Gonçalves
Olá, José. Os comentários muito raramente são apagados (a menos que se trate de SPAM ou sejam mensagens que não devam ser publicadas). No entanto, para evitar a publicação inadvertida de SPAM (que recebemos muito), os comentários têm de ser aprovados antes de ficarem visíveis.
Normalmente isso acontece quando juntamente com a resposta ao mesmo, no entanto, esta verificação não é feita todos os dias, depende da disponibilidade… Creio, inclusive, que entretanto já respondi à sua questão, espero que tenha ficado esclarecido. Senão esteja à vontade para pedir mais esclarecimentos 🙂
Boa noite
Eu vendi a minha casa e tive uma mais valia de 30000 euros e os encargos as deduzir são cerca de7500 euros. Pretendo reinvestir 19000. Será que tenho lugar a pagamento de mais valias. Não estou a conseguir fazer as contas.
Olá, Tânia.
Para lhe poder responder tem de indicar todos os dados que são pedidos pela calculadora, não basta o resultado final do cálculo da mais valia.
Quando fiz que não está a conseguir fazer as contas, qual é o problema?
Transcrevo uma notícia publicada no jornal de Negócios no dia 28 de Novembro de 2018:
O Parlamento aprovou esta terça feira (dia 27 de Novembro de 2018) a proposta do PS que isenta de IRS as mais-valias na venda de Imóveis para quem tem mais de 65 anos e aplique o montante das mais-valias em poupança.
Alguns dias depois (não posso precisar a data o mesmo jornal escrevia:
O que passou no IRS das mais valias, foi uma iniciativa do PS, para que os pensionistas ou os cidadãos com mais de 65 anos fiquem isentos de IRS sobre as mais-valias, caso invistam o ganho com a venda da casa num contrato de seguro ou adiram a um fundo de pensões aberto.
As minhas dúvidas são as seguintes:
Esta lei está mesmo em vigor? já perguntei em duas repartições de Finanças e dizem NIM.
Caso a lei esteja em vigor, é aplicada apenas quando se vende a casa própria ou também uma outra casa que se comprou como investimento?
Peço por favor a quem estiver informado sobre este tema que me esclareça ou que me envie um contacto onde possa ser devidamente esclarecido.
Fico desde já muito agradecido.
José Gonçalves.
Olá, José.
Sim, está em vigor. Corresponde aos pontos 7 a 9 do Código do artigo 10º do Código do IRS. Inclusive, aparece nos comentários informativos daqui da calculadora acerca do que se considera reinvestimento.
Aplica-se apenas no caso da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, conforme imposto pelo ponto 5 do mesmo artigo (e ao qual o ponto 7 começa por fazer referência).
Bom dia Paulo Aguiar.
Obrigado pela informação.
Fiquei a saber que a situação se aplica apenas a quem vender a casa onde habita oficialmente no momento da venda.
Os meus cumprimentos.
José Gonçalves
Passando os 36 meses e não reinvestindo, qual a taxa de juros de mora?
Olá, Sara.
Esta taxa varia de ano para ano e é publicada anualmente em Diário da República.
Atualmente, creio que anda um pouco abaixo dos 5% ao ano.
Também já tinha posto esta questão. Obrigado pela resposta.
Então como fazer em cada declaração anual para ir adiando o pagamento? Dizer na primeira declaracção pós venda que se reeinveste tudo e esperar pelos 3 anos? É isso? E nas declarações intercalares?
Obrigado mais uma vez
Olá boa noite,
Herdei a casa e terreno da minha mãe e estou a pensar vender, gostaria de saber como são as mais valias neste caso, se é sobre o total do valor, ou seja se vender por 80000€, as mais valias são os 80000€?
Olá, Leodete.
Não. Neste caso, e de acordo com o artigo 45º do Código do IRS considera-se como valor de aquisição o valor patrimonial do imóvel na altura do falecimento da sua mãe, e sobre o qual pagou o imposto de selo nessa altura.
Bem me parecia. No entanto, ninguém nas finanças me sabe (quer ?) dizer: a) como se calculam os juros de mora; b) o que conta para a contagem dos 36 meses?, a data de venda ou a data de entrega do primeiro IRS após venda? Agradeço esclarecimentos quanto a estas duas questões para, de uma vez, planificar a situação. Muito obrigado por tudo
Os 36 meses começam a contar a partir da data da venda, de acordo com o disposto na alínea b) do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS.