Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Tenho um terreno urbano para venda e até hoje não tenho habitação própria permanente…mas estou a tratar do projeto para construção da HPP. Aminha pergunta é: as mais valias geradas com a venda do terreno urbano podem ser aplicadas/reinvestidas na construção da HPP ficando deste modo isento de pagar o imposto em sede de IRS relativo ás mais valias com a venda de imoveis?Obrigado
Olá, António.
Não. A isenção de tributação prevista no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, tal como lá é referido, apenas se aplica aos ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente – o que nunca seria o caso de um terreno para construção…
Boa noite! Disseram me que para não ter que pagar nada ao estado terei que adquirir ou fazer obras no valor pelo qual vendi a casa, independentemente das mais valias. Isto e correto? Pensava que a pessoa so teria que investir as mais valias
Olá, Maria.
É correta a informação que lhe prestaram. Decorre da leitura do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS:
Pode usar a calculadora para ver o nível de isenção a que tem direito caso não reinvista a totalidade desse montante…
Bom dia,
No âmbito das mais valias, após a venda e aquisição de uma nova propriedade, só conta para abater o valor de compra, ou também o montante que se vai investir a melhorar/construir na mesma?
Obrigado
Olá, David.
A alínea a) do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS prevê que ambas as situações possam contar como reinvestimento:
No entanto, tem havido relatos de que algumas repartições de Finanças estão a interpretar aquele “ou” como exclusivo, não aceitando deduzir ambas as situações simultaneamente…
Bom dia. Preciso da vossa ajuda,vendi a minha casa e não consigo saber quanto tenho de pagar em mais valias. Comprei em agosto de 1999 por 55000 vendi em novembro de 2019 por 266000 comprei uma em novembro de 2019por 121000 gastei em obras 70000,paguei á imobiliária 16300 despesas com escritura 2000e líquidei o empréstimo que tinha no valor de 27000. Será possível dizer aproximado o valor a pagar? Obrigado
Olá, Fátima.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Bom Dia, necessito a vossa ajuda.
Somos 7 herdeiros residentes no Canada, no passado dia 13 de Novembro foi vendida a casa nos Acores.
O valor da venda foi 95000.00 euros, a comissao da imobiliaria foi 5000.00 euros mais 900.00 IVA.
Esta casa era dos meus sogros a qual adquiriram em 1980 aproximadamente que depois os filhos herdaram.
O valor tributario foi ajustado em 2018 com o montante de 38630.00 euros.
Qual a forma que devo usar para calcular o imposto a pagar por cada um dos herdeiros?
Olá, Fernando.
Pode usar a calculadora indicando os valores em 1/7 do valor efetivo (admitindo que cada herdeiro tem partes iguais do imóvel – senão é usar a proporção que coube ao herdeiro que esteja a simular).
O valor a indicar como valor de aquisição deve ser o valor patrimonial à data da herança e sobre o qual foi pago imposto de selo. A data de aquisição a data do falecimento. Pode incluir a comissão paga à imobiliária (incluindo IVA) e o imposto de selo como despesas e encargos (mais uma vez, na proporção de 1/7).
Bom dia necessito da vossa ajuda para umas questoes.
Vou vender a minha casa por 212500 ( a este valor ainda se retira os 13000 da imobliaria) e comprar outra por 119000.
Vou abater o emprestimo de 140000 e realizar 1 novo no valor de 107000.
Qual o valor da tributacao das maia valias?
Boa tarde Bruno Cardoso,
Agradecemos a sua mensagem.
Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:
https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Bom dia,
Tenho alguma questões que pedia que me ajudassem.
Vou vender a minha casa por 212500€ (sendo que deste valor tenho de retirar os 13000€ da imobiliária) e vou comprar outra por 119000€.
Vou abater o emprestimo de 140000€ da casa e realizar 1 novo emprestimo de 107000€.
Qual o valor que me sera tributado em mais valias?
Olá, Bruno.
Não é possível dar-lhe uma resposta com os valores que indica. Se indicar todos os valores que lhe são pedidos pela calculadora, esta dar-lhe-á a resposta que procura 😉
Boa tarde,
Em 2014 adquiri uma nova moradia com recurso a credito. Tenho ainda um outro credito de um apartamento que pretendo vender em breve. Tenho duas questões:
– Quando comprei o apartamento, na altura era usual fazer-se a compra, uma parte através de credito habitação e outra parte através de credito para obras. Para o calculo de mais valias considera-se o valor do credito total ou apenas da parte relativas ao credito à habitação?
– Com o lucro que obter na venda do apartamento poderei abater o credito da moradia e desta forma evitar o pagamento de mais valias?
Obrigado
Olá, Rui.
Para o cálculo das mais valias, e conforme pode comprovar pela utilização da calculadora, não entra nenhum dos empréstimo.
Apenas no caso da venda de imóvel para habitação própria e permanente de um dos elementos do agregado familiar e reinvestimento noutra HPP é que se entra com o empréstimo em linha de conta (de acordo com o nº5 do art. 10º do Código do IRS). E aqui sim, só entra o empréstimo destinado a aquisição do imóvel, não o empréstimo destinado a obras.
Não, a amortização do empréstimo da moradia não pode ser considerada reinvestimento, uma vez que esta foi adquirida mais de 2 anos antes da venda do apartamento (mesmo artigo).
Bom dia,
gostaria que me esclarecessem as seguinte dúvida:
Sou emigrante e tenho residencia fiscal em Marrocos. No entanto tenho uma casa em Portugal onde reside a minha filha.
Quero vender essa habitacao e reinvestir a totalidade na compra de um apartamento tambem em Portugal onde a minha filha passara a ter residencia.
1. O facto da minha filha ser do meu agregado familiar e residir em Portugal posso fazer a venda e posteriormente a compra como HPP e benefeciar da isencao das mais
valias ?
Voces na parte “Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia” mencionam “O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?”
Dai a minha duvida se no meu caso posso declarar a venda da casa e a compra do apartamento como HPP.
Desde ja o meu obrigado pela ajuda.
Olá, César.
A sua filha ainda é sua dependente para efeitos de IRS? É que essa é condição para ela poder ser considerada parte do seu agregado familiar (de acordo com a definição do nº 4 do artigo 13º do Código do IRS)
Em caso afirmativo, diria que sim, que pode beneficiar da isenção de tributação da venda de HPP por reinvestimento noutra HPP (ao abrigo do nº 5 do artigo 10º).
Em qualquer caso, recomendo que valide esta informação nas Finanças…
Boa noite. Tenho uma dúvida. Irei escriturar a venda do meu imóvel em janeiro/fevereiro de 2020. Na data da venda, não terei ainda uma outra HPP em meu nome uma vez que só farei a escritura da mesma previsivelmente em junho 2020. Estou a vender o imóvel por cerca de mais 96.500€ do que o mesmo me custou, tendo actualmente uma dívida do crédito para aquisição do imóvel de cerca de 112.000€ (Custou 127.500€). Tenho outro crédito de 35000€ associado que terei de pagar mas pelo que li não pode ser considerado uma vez que não foi para aquisição de habitação. Assim:
1. Considerando que a mais valia será de 96.500€ (Que nunca será na realidade pois terei de descontar aqui 35.000€ o que daria uma mais valia de 61500€) de onde terei de descontar o valor de comissão da imobiliária mais certificado energético e despesas de aquisição da casa a ser vendida, e que será até 2020, significa que mesmo que não fosse reinvestir, que não teria de pagar nada uma vez que estou a vender o imóvel em 2020, que estarei a liquidar o empréstimo na totalidade e não terei outro imóvel em meu nome?
2. Em caso de resposta negativa, imaginando que a mais valia seria de 83400€ após descontos com despesas de imobiliária e de aquisição, reinvestindo cerca de 60.000€ na nova casa (pois preciso de ficar com dinheiro para pagar despesas da mesma), seria tributada em metade dos 23400€?
3. A casa que vou vender é só minha mas a que vou comprar será em co-propriedade, mas não na proporção 50-50 pois o capital inicial será totalmente meu, pelo que irá ficar na escritura a proporção de cada um. Será mais vantajoso dessa forma para as mais valias?
4. Irei instalar alarme e ar condicionado na nova casa. Poderão essas despesas ser consideradas como reinvestimento das mais valias uma vez que serão ba nova casa?
Obrigada
Isabel
Olá, Isabel.
Então não era só uma dúvida? 🙂
1. Não, mesmo que o crédito tivesse sido para aquisição, os 35.000€ não deduziam à mais valia. A mais valia corresponde, grosso modo, à valorização da casa, a diferença entre o preço por que a está a vender e aquele por que a comprou – isso é independente do facto de ter pedido emprestado 100% do valor da casa ou de a ter pago a pronto com o seu dinheiro – a valorização só depende do valor de venda e de compra (e de outras despesas e da idade do imóvel, bem entendido, mas não do valor do empréstimo).
Tirando isso não consegui perceber o resto da questão. Está a referir-se ao regime transitório que foi referido em alguns comentários anteriores? Pode reformular a questão usando frases mais curtas, por favor?
2. Para ter direito a isenção de tributação, o que conta não é a percentagem da mais valia que reinveste mas sim a percentagem do valor da venda (deduzida de eventual amortização de empréstimo contraído para aquisição da mesma). Isto é o que diz o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS. Assim sendo, não me parece que façam sentido as contas que faz, pois partem da mais valia e não do valor da venda. Em qualquer caso parece-me que a calculadora ajuda a responder a esta questão…
3. Pode declarar como reinvestimento a parte correspondente à sua quota parte e que efetivamente investir no imóvel (se esse montante ficar explícito na escritura tanto melhor). Caso sejam casados e façam declaração conjunta, eventualmente poderia considerar-se tudo reinvestimento se o imóvel fosse um bem comum…
4. Não me parece – não fazem parte integrante do imóvel (são bens móveis), logo não se considera um investimento num bem imóvel…