Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia,
Como se processa quando existe ainda empréstimo ao banco? Exemplo:
VPT: 50000 ano 2010
Empréstimo:90000
Despesas: 10000
Valor da venda:120000
residente no imovel
Obrigada desde já
Olá, Luís.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa noite.
Para o meu caso parece-me que o vosso simulador esta a calcular mal a mais valia quando há empréstimo bancário…!??
Sou residente em Portugal.
Construí uma HPP em Janeiro de 2012.
VPT (não tenho facturas para comprovar custo real da construção) – 141 050,71 €
Em Outubro de 2019 vendi o imóvel.
Valor venda – 525 000€
Valor amortizado do empréstimo do imóvel – 171 517,80€
Despesas com venda – 41 973€
O vosso simulador indica a mais-valia sempre em 339,155.24€, quer coloque ou não o valor do empréstimo, quando na realidade o valor do empréstimo deverá ser retirado.
Simulador = Valor de realização (525,000.00€) – Valor de aquisição actualizado (143,871.00) – Despesas e encargos (41,973.76€) = 339,155.24€
Deverá ser = Valor de realização (525,000.00€) – Valor de aquisição actualizado (143,871.00) – Despesas e encargos (41,973.76€) – Valor amortizado do empréstimo do imóvel (171,517.80€)= 167,637.44 €
Pretendo utilizar 100% do lucro da venda na compra de outra HPP nos próximos 36 meses.
Aguardo o vosso esclarecimento, obrigado.
Olá, António.
Há um motivo pelo qual o valor da mais valia é apresentado antes de ser pedido o valor do empréstimo (quando é pedido) – é porque este efetivamente não deve alterar o valor da mais valias, de acordo com o nº 4 do artigo 10º do Código do IRS:
Aliás, nem outra coisa faria sentido – a mais valia corresponde ao lucro obtido com a valorização do imóvel. Se, por absurdo, se considerasse a amortização do empréstimo como uma dedução, então teria também de considerar o próprio empréstimo como um acréscimo em primeiro lugar – o facto de o imóvel ter sido comprado a pronto ou com recurso a um empréstimo em nada influencia a valorização do mesmo, logo não pode influenciar o valor da mais valia…
O empréstimo pode ser tido em conta, isso sim, e de acordo com o nº 5 do mesmo artigo, para, deduzido ao valor obtido com a venda do imóvel, calcular o valor a reinvestir para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias.
No exemplo que apresenta, ao considerar o valor amortizado ao empréstimo (e admitindo como valor a reinvestir os 167.637,44€), a isenção de tributação sobe dos cerca de 32% para os 47%, o que afeta, naturalmente, o imposto a pagar em mais de uma dezena de milhar de euros (dependo do resto dos seus rendimentos, poderá até ser bastante mais).
Mas de bom grado estou disposto a rever a minha posição caso fundamente a sua com algo mais do que um “parece-me…”
Olá Paulo. Obrigado pela sua resposta. Contudo há qualquer coisa que não entendo.
Então suponhamos que eu compro uma casa no valor de 200 000 € e o banco empresta este valor. No mês seguinte vendo o imóvel por 200 000€ e líquido o empréstimo ao banco. Para as finanças eu tive uma mais valia de 200 000€???
Não. Se comprou a casa por 200.000 e vendeu por 200.000 não houve qualquer mais valia – a casa continua a valer exatamente o mesmo.
Aliás, tendo em conta que pode deduzir os impostos pagos na altura da compra da casa, até teria uma menos valia…
Olá Paulo,
Então continuo a afirmar que para o meu caso o vosso simulador não está correcto.
O caso tornar-se confuso pq no meu caso o empréstimo é superior ao valor da aquisição. Como expliquei terei que considerar a avaliação das finanças, o valor patrimonial, pq não tenho faturas que provêm o real custo da construção.
No entanto gostaria que me explica-se se para o caso hipotético que lhe apresentei (dos 200 000€) é considerada a liquidação do capital em dívida ao banco e para o meu caso não o é. Recapitulando:
Comprei (construi) uma casa no valor de 141 050,71€ (VPT). O banco emprestou-me 235 000€. Após 7 anos vendi o imóvel (hpp) por 525 000€ e liquidei o empréstimo que devia ao banco que era de 171 517,80€ e gastei 41 973€ em despesas.
O vosso simulador indica a mais-valia em 339,155.24€.
(Valor de realização (525,000.00€) – Valor de aquisição actualizado (143,871.00) – Despesas e encargos (41,973.76€) = 339,155.24€).
Porque é que o Valor liquidado do empréstimo do imóvel de 171,517.80€ não é considerado?
Obrigado
Peço-lhe que releia a resposta que lhe dei – em momento algum referi o valor do empréstimo…
Vou alterar ligeiramente o seu exemplo para evitar confusões – imaginemos que comprou a casa por 200 000€ e o banco emprestou 150 000€. No mês seguinte vende o imóvel por 200 000€ e liquida o empréstimo ao banco.
A minha resposta continuaria a ser exatamente a mesma – o valor do empréstimo contraído e a amortização do mesmo não tem qualquer interferência no cálculo da mais valia:
Se comprou a casa por 200.000 e vendeu por 200.000 não houve qualquer mais valia – a casa continua a valer exatamente o mesmo.
Aliás, tendo em conta que pode deduzir os impostos pagos na altura da compra da casa, até teria uma menos valia…
Peço-lhe ainda que releia também a minha primeira resposta onde explico em que momento o empréstimo é tido em conta pela calculadora – no cálculo do imposto a pagar e não no cálculo da mais valia.
Boa noite,
Uma dúvida, a parcela a abater que surge no simulador, irá ser descontada, ou o valor que apresenta no final já é o total que deverá ser pago. Exemplo: se receber 1000€ sem venda de imóveis, caso realize uma venda que a mais valia seja também de 1000€, no final às finanças não terei de receber, nem pagar nada?
Obrigado
Olá, Miguel.
A parcela a abater surge pela aplicação das tabelas simplificadas dos escalões de IRS. É um passo no cálculo do IRS e o resultado final apresentado pela calculadora já reflete a mesma, sim.
De realçar que o valor que o simulador apresenta corresponde à diferença entre o imposto a pagar com e sem a mais valia. O que efetivamente irá ou não pagar depende ainda das retenções na fonte de for fazendo ao longo do ano…
Se, após a liquidação de IRS sem declarar mais valia, fosse receber um reembolso de 1000€ e o resultado da calculadora disser que tem de pagar mais 1000€ por causa da mais valia, então não terá nada a pagar nem a receber, não. (Realço a nota de que a calculadora apresenta apenas um valor aproximado, dado que é muitas vezes difícil prever os valores exatos antes do ano terminar).
Muito obrigado Paulo pelo esclarecimento.
Boa noite.
Sou residente em portugal
Comprei uma HPP em dezembro de 2016
Valor requisição – 110.000€
Valor empréstimo – 95.000€
Em setembro de 2019 comprei sem recorrer a crédito um outro apartamento. (Nao é HPP) que acabei por vender em novembro de 2019
Valor aquisição 14.000€
Despesas aquisição – 1.500€
Valor venda – 54.000€
Pretendo utilizar 50% do lucro desta venda na amortização do empréstimo que tenho com a minha HPP.
Gostaria de colocar a seguinte questão:
Fico isento de ser tributado nas mais-valias?
Obrigado e boas festas
Olá, António.
Uma vez que não cumpre todos os requisitos expostos no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS (nomeadamente, que o imóvel vendido se destinasse a habitação própria e permanente) não, não tem direito a isenção de tributação sobre as mais valias.
Esse cálculo de mais valia não serve para quem afetou o imóvel à actividade de alojamento local, onde se paga mais valia sobre 95% e não 50% da valorização.
Olá, Ana.
Obrigado pela chamada de atenção.
Na verdade o processo é um pouco mais complexo do que isso:
Acresce que, pelo que tenho ouvido, a proposta de Orçamento de Estado parece que quer mexer neste cálculo de mais valias por afetação ao alojamento local (ainda não vi os detalhes, até porque o OE ainda vai certamente levar muita volta antes de ser aprovada a versão final).
Para já não creio que valha a pena acrescentar esta complexidade toda a um simulador já de si bastante complexo. Mas talvez faça sentido acrescentar uma nota a esclarecer melhor as condições em que ele pode ser usado.
Fica a sugestão…
Bom dia,
Como se processa quando existe ainda empréstimo ao banco? Exemplo:
VPT: 150000 ano 1997
Empréstimo: 70000
Despesas: 15000
Valor da venda: 260000
Não residente
Obrigada desde já
Olá, Denise.
A existência do empréstimo só é relevante caso se trate da venda de imóvel para habitação própria e permanente. Uma vez que diz ser não residente, assumo que não seja o caso aqui.
Se fosse relevante, a calculadora pedir-lhe-ia o valor ainda em dívida do empréstimo para entrar em linha de conta com a amortização do mesmo…
E o IMI também conta para abater no valor das obras de melhoramento
Olá, Maria.
O IMI é um imposto, não um encargo com obras 😉
O que é dedutível como despesas e encargos está descrito no artigo 51º do Código do IRS:
Boa tarde,
Nos primeiros meses de 2020 vai-me ser oferecido um apartamento, por uma pessoa estrangeira (não familiar) que, embora residente no Brasil, também tem outros rendimentos em Portugal.
A questão fundamental é saber qual das opções tem menos encargos:
– venda simulada
– doação
Obrigado, desde já, pela colaboração que possam prestar
Olá, Luís.
No caso da doação, estará isento de IMT mas terá de pagar 0,8% de imposto de selo pela transmissão do imóvel e 10% de imposto de selo pela doação (calculados sobre o valor patrimonial do imóvel).
No caso da venda, terá de pagar IMT (cujo valor pode simular aqui) e ainda os 0,8% de imposto de selo pela transferência. Estes valores serão pagos sobre o valor pago pelo imóvel (ou sobre o valor patrimonial, caso seja superior àquele – não vale a pena tentar fazer vendas por 1€ para fugir ao IS sobre a doação).
Já que colocou a questão num artigo sobre mais valias, aproveito para chamar a atenção que, caso um dia venha a vender o imóvel, o custo que ele tiver agora (sobre o qual será calculado o IMT ou IS) será o custo de aquisição a considerar nessa altura da venda – quanto mais for agora o valor a pagar pelo imóvel, menor será a mais valia no futuro e menor o imposto a pagar nessa altura (mais uma vez, só é relevante caso admita vir um dia a vender o imóvel).
Boa tarde!
Situação identificada: Imóvel recebido por herança em 2018. Adquirido em 1976 pelos Pais. Pretendo vender.
Questão: Saber se existe tributação de mais valias e em caso afirmativo como deverão, as mesmas, ser calculadas.
Antecipadamente grato,
Melhores cumprimentos
Olá, Miguel.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Apenas uma chamada de atenção adicional – conforme explicado nas notas informativas, o valor/data de aquisição deve ser o valor patrimonial do imóvel em 2018, na altura em que foi herdado, e sobre o qual foi calculado o imposto de selo.
Bom dia.
Também se paga mais valias com a venda de um automóvel, ou as mais valias só se aplicam na venda de imóveis?
Neste caso trata-se de uma empresa.
Cumprimentos
Daniel Silva
Olá, Daniel.
De acordo com a definição do artigo 46º do Código do IRS qualquer ganho ou perda obtido com a venda de ativos da empresa ou de instrumentos financeiros pode ser considerado mais ou menos valia repetivamente.
No entanto, no caso concreto de um automóvel, duvido que haja qualquer mais valia (e, consequentemente, qualquer imposto a pagar) dada a rápida desvalorização a que os automóveis normalmente estão sujeitos…