Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Obrigado pela resposta os 282,90 são despesas do certificado energético. Disseram que não tinham dados sobre a aquisição de outro imóvel para habitação própria. A habitação que vou adquirir, ainda em construção terá o custo de 165.000,00. Não sei se serve esta informação. Não tenho despesas com imobiliária, porque foi a nivel pessoal que tratei da venda. Embora me socorresse de um amigo para dissipar qualquer dúvida que surgisse. OBRIGADO
Continua-me a parecer que está a tentar complementar informação que ainda não deu anteriormente. O facto de estar a enviar as mensagens todas separadas também não está a ajudar. Por favor, use o link responder que aparece junto a cada comentário para manter as mensagens referentes ao mesmo assunto todas juntas e não se perder o contexto… como pode ver o volume de comentários é enorme, torna-se difícil ligar as informações se os comentários estiverem todos espalhados…
Desta sua última mensagem, não percebi qual é a sua questão…
Boa tarde. Em 2019 vendi a minha casa e adquiri oura. Para indicar a compra e venda e as mais valias sei que tenho que preencher o ponto 4 e 5 do anexo G. A minha duvida é se tenho que preencher algum campo no anexo G1. Obrigado.
Olá, Carlos.
O anexo G1 destina-se a declarar as mais valias isentas de tributação, o que seria o caso se tivesse adquirido o outro imóvel antes de 1989.
E no campo 5 quais são os campos que tenho que preencher? usei as mais valias para comprar a casa nova e recorri tambem ao crédito à habitação. Obrigado.
5001, 5002, 5005 (se for caso disso), 5006, 5008 e o quadro 5A1
Boa Tarde. Gostaria, se fosse possível, saber quanto vou pagar de mais valias do imóvel descrito acima. No entanto informo que tenciono investir o dinheiro da venda noutro imóvel para habitação própria. OBRIGADO.
Olá, Joaquim.
Não encontrei outra mensagem sua com descrição de nenhum imóvel mas, em qualquer caso, a forma mais rápida de obter uma resposta é mesmo preenchendo o formulário da calculadora, respondendo a todas as questões colocadas pela mesma (inclusive essa informação de que pretende investir noutro imóvel)
Bom dia,
Comprei um imóvel por 14000€ em 10/2018, para H.P.P. sem recurso a credito. Em 12/2019 vendi a anterior (H.P.P.) por 110000€ adquirida em 11/1999 por 15000 contos ( 15000000,00 escudos). Tenho que converter para euros? e se tenho que pagar mais valias? meto no anexo G?
Obrigado.
Olá, Guilherme.
Sim, tem de converter o valor para euros, aplicando a taxa de conversão 1€ = 200$482
Para lhe poder dizer se terá de pagar imposto sobre as mais valias é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Bom dia,
Por lapso escrevi o valor de 14000€, correto é 140000€. Inseri os valores no simulador e dá-me um valor negativo, ou seja menos valias.
Muito obrigado pelo esclarecimento.
Comprei um apartamento em 2008 com a minha ex mulher por 125000€.Em 2018 separei-me e fiquei proprietário único do apartamento, assinando um “mútuo com hipoteca” e pedindo mais 30000€ à banca. Em 2019 vendi o apartamento por 170000€. No anexo G do irs, posso colocar o valor da aquisição os 125000€ da compra inicial? Muito obrigado.
Olá, Nelson.
Deve acrescentar uma linha referente aos 50% do imóvel que adquiriu em 2008 e outra para os 50% do imóvel adquiridos em 2018. Nesta segunda deve indicar (metade d)o valor que foi atribuído ao apartamento nessa altura.
Olá Paulo, muito obrigado pela sua ajuda. A questão é que não consigo colocar a primeira linha referente à aquisição de 2008, porque a realização foi em 2018 e não em 2019 (ano da declaração que estou a entregar). Ora quando eu adquiri a quota parte em 2018 não tinha de preencher o quadro das mais-valias certo? (não fui eu que vendi, eu adquiri). Como devo proceder?
Muito obrigado!!
Não percebi. Na mensagem anterior só referiu a venda do apartamento em 2019…?
Aquilo que percebi foi que tinha comprado metade do imóvel em 2008 (e vendido em 2019) e comprado a outra metade do imóvel em 2018 (e vendido em 2019).
Qual foi afinal a sequência de transações?
Bom dia Paulo, Sim é isso. se bem percebo aquilo que devo fazer então é na 1ªlinha colocar os primeiros 50% da compra de 2008, colocando a venda 2019 e outra linha com os restantes 50%, com o valor da aquisição (2018) e colocando também a venda em 2019. É isso? Muito Obrigado!
É isso mesmo.
Boa Noite,
Obrigado pelo vosso excelente trabalho e por esta excelente ferramenta!
Já fiz a simulação mas fiquei com uma dúvida. Comprei um apartamento em 2004 por 98000€, aplicando o coeficiente de actualização de 1,22 o valor passa para 119560€. Qual é o valor que uso para colocar no IRS, o valor em 2004 ou já o valor corrigido?
Muito Obrigado,
Vitor Vassalo
Olá, Vítor.
Deve colocar o valor de 2004. O coeficiente de atualização é automaticamente aplicado.
Comprei um apartamento em 2002 por 78.560.00 e em 2019 vendi por 107mil euros quanto vou pagar au estado, mas na altura pedi 100mil euros ou banco ha tive 6000 em gastos em vender
Olá, Telma.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa tarde,
Estou em vias de fazer escritura de apartamento para habitação própria permanente com empréstimo bancário. Só depois colocarei à venda o meu atual apartamento, que não tem hipoteca.
Uma vez que a compra da casa nova é em momento anterior à venda da atual, que não sei quanto tempo demorará, como se processa depois a questão da mais valia? O valor que receber da venda da atual casa será para amortizar o empréstimo da casa nova.
Obrigada.
Olá, Ana.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código Do IRS pode considerar-se a casa nova como reinvestimento (dando assim direito à isenção da tributação sobre as mais valias) desde que venda a anterior até 24 meses depois.
De acordo com esta informação vinculativa a amortização do empréstimo da casa nova pode excecionalmente ser considerada reinvestimento desde que ocorra na altura da venda da casa antiga.
Obrigada. Face a este contexto de pandemia suspeito que terei maior dificuldade em vender a casa. Não existe nenhuma prorrogação de prazo (relativamente a esses 24 meses) por este motivo?
Até agora ainda não ouvi falar de nada a esse propósito. Mas também há muitos outros problemas mais importantes com que lidar no momento… esta questão ainda não se coloca este ano, por exemplo, porque a declaração a submeter este ano diz respeito apenas ao que aconteceu no ano passado, ainda não há porque alterar nada a esse respeito.
Pode começar a ir colocando a questão ao representante político da sua preferência ou ao provedor de justiça para a tentar trazer para o radar de assuntos a considerar mas, como referi, provavelmente não virá para a ribalta tão cedo…
Boa tarde,
Comprei um Imóvel por 89000€ em 2017 e vendi por 130000€ em 2019. Esse imóvel estava em regime de co-propriedade com outra pessoa que vivia nesse imóvel sendo a sua habitação permanente. No meu caso, não era a minha habitação permanente.
Houve encargos com a mesma no que diz respeito à comissão de imobiliária na venda.
As minhas dúvidas são as seguintes:
– que despesas posso colocar? Só a da comissão da imobiliária?
– como apresento no meu IRS o valor da venda? Fiz uma primeira simulação colocando o valor real da venda e sai-me um valor de mais valias a pagar a rondar os 7000€ que corresponderia a mim caso fosse 100% dono da casa, certo? Como faço para pagar apenas os 50% que me dizem respeito?
Obrigado pela ajuda.
Olá, João.
Para além da comissão imobiliária pode deduzir também o IMT, IS, custos com a escritura e outros encargos que suponho que tenha tido na altura da aquisição do imóvel?
Uma vez que tinha apenas 50% da casa devem indicar todos os valores pela metade (compra por 44.500€, venda por 65.000€, etc)
Olá, precisava de uma ajuda, vendi o meu apartamento e comprei outros ambos habitação própria em 2019, no anexo g quadro 4 no campo das despesas posso colocar todas as despesas inerentes à aquisição do apartamento que vendi, tipo a escritura, sisa, cert. energético, despesas com o registo pagas em 2002…
Outra dúvida é, como comprei outro declaro no quadro 5, o valor que liquidei só banco que se encontra dívida ok, e no com do valor do reenvestimento sem recorrer ao crédito como faço as contas, exemplo a nova foi 100k, mais 10k de obras para remodelação, venda antiga 120k tinha escriturado 80k, devia a banco +- 40k, e para a aquisição da nova recorri a novo crédito de 50k
Desculpe a confusão. Obrigado
Olá, David.
Quanto à primeira parte sim, pode declarar essas despesas ao abrigo do artigo 51º do Código do IRS dado que são despesas essenciais para a aquisição do imóvel (e venda, no caso do certificado energético?)
Quanto à segunda parte (que está um bocado confusa, não sei se percebi bem o que pretende), com os valores que apresenta, diria que reinvestiu 100k + 10k – 50k = 60k.
Obrigado e aos 60k não deduzo os 40 que devia ao banco
Os 40k deduzem aos 120k da venda do outro imóvel para se chegar à conclusão que precisava de investir 80k de capital próprio para ter direito a isenção total sobre as mais valias. Como só reinveste 60k tem direito apenas a isenção parcial.
Mas se brincar um pouco com os números aqui na calculadora deve dar para perceber melhor de que forma cada componente contribui para o resultado final…