Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite. Vendemos um apartamento hpp em Março passado no valor superior aquele que compramos. A diferença é uma mais valia de 105000€. De acordo com a vossa calculadora de mais valias devemos subtrair a este valor despesas como mediação imobiliária, certificado energético, despesas de registos, escrituras e IMT à data da compra do referido apartamento e ainda um possível reinvestimento noutro imóvel hpp. Ora é nossa intenção dar uma entrada no crédito habitação noutro imóvel hpp no valor de 29500€, e o restante será investido em obras de melhoria na nova casa, que sendo antiga (1974) necessita de uma série de obras. Ora a minha questão é se como o valor das mais valias é todo reinvestido na nova hpp, tanto no crédito habitação como em obras, se não seremos isentos da tributação em IRS. Obrigada.
Olá, Eva.
Alguns reparos – o valor da mais valia já é a contar com esses encargos todos que referiu, eles não são subtraídos só depois.
Quanto ao reinvestimento noutro imóvel, não tem a ver com o cálculo da mais valia (que já está calculada) mas sim em saber se pode ter direito a alguma isenção de tributação sobre a mesma ao abrigo do nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Ao abrigo desse mesmo artigo, para ter direito a isenção total de tributação o valor que tem de ser reinvestido não é o valor da mais valias mas sim o valor pelo qual vendeu o outro imóvel (eventualmente deduzido do valor amortizado em crédito habitação que tivesse servido para adquirir o mesmo).
De qualquer forma, se preencher os campos da calculadora todos até ao fim, ela dá-lhe a resposta. Eu não lhe consigo responder pois não deu todos os dados necessários.
Boa noite.
Vendi a minha HPP em novembro de 2019 com mais valias. Efectuei o anexo G e ao simular o IRS, este fiz que vou pagar X. Se não tivesse colocado o anexo G receberia Y. Se tenho 3 anos para investir as mais valias porque é que tenho de pagar e não receber o irs?
Obrigado
Olá, Gabriel.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de mais valias precisa de declarar já a intenção de as reinvestir. Aliás, se pensar bem, não fazia sentido as Finanças esperarem 3 anos para confirmar se precisavam de cobrar ou não imposto sobre a venda da casa, onde já ia o dinheiro.
Deve indicar a intenção de reinvestimento no quadro 5. De notar que só terá direito à isenção total, de acordo com a legislação referida, se investir (excluindo o recurso a crédito) o valor total obtido com a venda, subtraído da amortização de eventual empréstimo contraído para a compra da casa que vendeu.
Muito obrigado. Cumprimentos
Ok, irei fazer como diz e vou pedir uma informação vinculativa às finanças. Só mais uma questão comprei a casa nova no ano passado em agosto 2019 e vou vender a casa antiga este mês de abril de 2020, tenho até 24 meses para reinvestir na amortização do empréstimo de aquisição da nova casa ou tenho que o fazer no momento da venda da casa antiga?
Tem que fazer a amortização agora em Abril. Para esse já existe esta informação vinculativa 😉
Comprei casa em 2010 por 90 000€ recorri a parte do valor por empréstimo bancário.Vendi a mesma casa (única e habitação própria) em Abril de 2019 por 90 000€ paguei o crédito ainda em dívida e adquiri nova casa também em Abril de 2019 por 110 000€. Utilizei o que sobrou após o pagamento do crédito anterior e recorri de novo a empréstimo bancário. Estou habituada a fazer o IRS mas o preenchimento do anexo está a deixar-me com muitas dúvidas – anexo G -anexo G1 ???
Obrigado pela ajuda
Maria Teresa
Olá, Maria Teresa.
O anexo G1 destina-se a declarar as mais valias isentas de IRS, como seria o caso se tivesse adquirido o imóvel antes de 1989.
Deve declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e o reinvestimento no quadro 5 e 5A (se bem que o preenchimento do quadro 5 é irrelevante uma vez que vendeu o imóvel com menos valias e não vai ter qualquer impacto no cálculo do imposto).
obrigado pela atenção e rapidez na resposta
Boa tarde, os meus pais compraram (dois proprietários) imóvel em 1987.
Existe 3 herdeiros (eu, meu irmão e minha mãe), relativamente aos 50% do meu pai
O meu pai faleceu em Março 2017, pelo que os 50% do meu pai é dividido em 16,67% (valor tributário da habitação é de 49,410€ em 2017)
Em 2019 vendemos o imóvel por 85,000€ (oitenta e cinco mil euros).
Os 50% propriedade da minha mãe estão isentos das mais valias derivado a ter sido adquirido antes de 1989 logo tenho de preencher o anexo G1
Dúvida:
Apenas calculo a mais valia de 50% herdado e neste caso o valor de adquirição e valor de venda são calculados na sua metade, e por sua vez são calculados em 16,67% (calculo de cada herdeiro), uma vez que penso que a parte da minha mãe está isenta do pagamento de mais valia
Olá, Pedro.
Não percebi nada da sua dúvida propriamente dita (e suponho que se reler o que escreveu é capaz de ter dificuldade em perceber também).
A sua mãe deve declarar os 50% do anexo G1. Até aí é simples e está isento de tributação. Apenas a sua mãe tem de preencher o anexo G1, o Pedro e o seu irmão não.
Cada um dos 3 acrescenta uma linha no quadro 4 do anexo G: aquisição em 2017 por 1/6 * 49410€ e venda em 2019 por 1/6 * 85.000€, incluindo ainda as despesas e encargos que cada um pagou sobre a sua parte (Imposto de Selo, escrituras, etc).
Se o imóvel fosse a habitação própria e permanente de algum(ns) então esse(s) pode(m) preencher ainda o quadro 5 do anexo G caso tencione(m) reinvestir o dinheiro noutro imóvel destinado a habitação própria e permanente, para tirar partido da isenção de tributação sobre as mais valias previstas no nº5 do artigo 10º do Código do IRS. Para aqueles que não tinham habitação própria e permanente no imóvel isso não se aplica.
Ok percebido.. tem razão exprimi-me mal uma vez que sou eu que faço o IRS da minha mãe.
Eu e meu irmão modelo G declarando 1/6 dos valores referidos.. e a minha mãe modelo G e G1
Embora tenha tido dificuldades a perceber a minha dúvida, respondeu claramente e em concordância com o que pensava. Fiquei totalmente exclarecido.
Obrigado
Boa tarde
O prédio onde tenho o meu andar tem no telhado uma antena de telecomunicações.
Recebi uma comunicação da administração do condomínio a informar-me que a minha quota parte da importância que a empresa proprietária da antena pagou ao condomínio em 2019, era de 265,37€.
1. Tenho que declarar em sede de IRS essa importância?
2. Caso afirmativo como o declaro?
Muito obrigado,
Olá, David.
Sim, tem, uma vez que se trata de um rendimento predial, ao abrigo do nº2 do artigo 8º do Código do IRS. Como tal deve ser declarado no quadro 4 do anexo F.
Boas. Vendi um imóvel em novembro de 2019 e nesse mesmo mês comprei outro imóvel utilizando o lucro que obtive da venda do primeiro. Tenho de pagar mais valias na mesma ao estado?
Olá, Cátia.
Se teve mais valias poderá ter de pagar imposto sobre elas, sim. Pode usar a calculadora para saber se será ou não o caso.
Independente de ter vendido com mais ou menos valias, deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e, se ambos os imóveis se destinavam à sua habitação própria e permanente, deve declarar também a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Obrigada pelo esclarecimento.
Boa tarde
Quanto ao regime de transição de venda HPP 2015-2020, a registar no anexo G1, apenas se aplica se 100% do valor de venda for aplicado na liquidação do crédito? Caso contrário, deverá a venda ser registada no anexo G, como habitualmente?
Obg
Olá, Rodrigo.
Esse regime transitório está relacionado com o quadro 5B do anexo G. Não me parece que tenha a ver com o anexo G1 (que se destina à declaração de imóveis naturalmente isentos de tributação de mais valias logo a questão do regime de transição nem se coloca).
Bom dia,
Vou vender uma moradia com credito habitação (auto-construção) associado, posso considerar a amortização deste empréstimo à altura da venda para o calculo das mais valias? Nomeadamente posso incluir esse valor no vosso simulador de calculo de mais valias? Outra questão tem que ver com o seguinte: esta moradia que vou agora vender era HPP, no entanto comprei em Agosto de 2019 outra casa que passou a ser HPP, ora com a venda da HPP anterior pretendo reinvestir parte da mais valia gerada na amortização do empréstimo da nova casa adquirida no ano passado é possível esta operação ser considerada reinvestimento? Como faço essa declaração no preenchimento do IRS?
Aguardo pelo vosso esclarecimento.
Cumprimentos
Vítor Pereira
Olá, Vítor.
O nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere explicitamente que, para efeitos de isenção de tributação sobre as mais valias, o valor a reinvestir deve ser o de realização deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel. Não é mencionada a hipótese de ser considerado um empréstimo para construção.
É difícil dizer se foi lapso do legislador ou se foi intencional, até porque mais à frente no mesmo artigo são mencionados so custos da construção como possível reinvestimento. Pessoalmente acho que seria uma injustiça não se considerar o empréstimo neste caso, mas recomendo pedir uma informação vinculativa nas Finanças para tirar as dúvidas.
Boa noite,
Estou interessado em comprar um imóvel por 200K, mas gostaria de tirar alguma dúvidas em relação as mais valias.
A casa tem um valo patrimonial de 92K no Ano 2018 segundo a caderneta predial, foi construida em 1992, recentemente teve uma avaliação de 240K.
O vendedor não tem residência fiscal em Portugal, neste caso em concreto qual é a taxa que ele tem a pagar sobre as mais valias ou se está isento?
Atentamente
Olá, Carlos.
Se preencher o formulário obtém a resposta à sua questão 😉
Enquanto não residente as mais valias são tributadas a 28%. Ele terá de declarar a venda no anexo G da declaração de IRS.
Quanto ao Carlos, chamo a atenção para o facto de que, se vai comprar a casa por um valor inferior ao valor patrimonial então, de acordo com o nº 1 do artigo 12º do Código do IMT será sobre este último que deve ser calculado o valor (pode pagar sobre o valor da escritura, mas as Finanças depois farão a liquidação adicional).