Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde
No caso de um casal divorciado em que a ex-mulher fica a viver no imovel, e o ex-marido vende o usufruto à ex-mulher, como declarar no IRS?
No anexo G, quadro 4, tenho a data e valor de venda, a data da compra do imóvel será a data de aquisição mas, o valor de compra do usufruto qual é? Como calculo?
Valor total de aquisição do imóvel=100.000€ em 2008/06. Vendeu o usufruto por 2800€ em 2019.
Agradeço a ajuda que me possam dar.
Olá, Orquídia.
Ele vendeu só o usufruto? E manteve a nua propriedade? Isso é estranho, no mínimo… Quer dizer que quando alienar a nua propriedade, daqui a uns anos, terá de declarar a venda outra vez…
O artigo 13º do IMT apresenta uma tabela com a regra de cálculo para o usufruto em função do valor total do imóvel e da idade dos proprietários. Mas não sei se é aplicada a este caso.
A minha recomendação é pedir uma informação vinculativa nas Finanças. Indiquem todos os dados (NIFs, nº do artigo do imóvel, etc) que é para as Finanças poderem fazer a apreciação do caso concreto…
Bom dia
A nua propriedade foi doada ao filho de ambos, ficando a mulher a viver no imóvel e adquirindo o usufruto do homem.
Então, se o imóvel foi adquirido em 2008 por 100.000€,
o VPT em 2019, quando efetuaram esta operação era de 63510€.
50% do usufruto foi vendido por 2800€.
O valor de aquisição que coloco é qual? eles têm cerca de 36 anos
Acho o artigo que indicou um bocadinho confuso e agradeço a ajuda no calculo deste valor.
Conforme disse na resposta anterior, não tenho certezas a esse respeito para a poder ajudar. Deve contactar as Finanças…
Boa tarde,
peço a vossa ajuda para o seguinte:
em abril 2019 comprei HPP por 84000€ e em junho vendi por 90000€. tive gastos de 6184,50€. liquidei o credito habitação: 69829,49€.
este ano (2020) pretendo comprar outra HPP (CPCV já feito com sinal).
não sei como preencher os campos, porque creio que não houve mais valias, mas quero comprar outra HPP
agradeço desde já a ajuda.
patrícia
Olá, Patrícia.
Efetivamente com os dados que indica não terá mais valias, pelo que bastaria declarar a venda no quadro 4 do anexo G. Se assim o entender, pode declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5 (por exemplo, para o caso de as finanças não aceitarem algum dos valores como despesas) mas, como não teve mais-valias, não terá qualquer impacto no cálculo do imposto a pagar. Em qualquer caso, as menos-valias poderiam, em teoria, ser deduzidas a uma mais-valia que tenha nos 5 anos seguintes…
Boa Tarde. Vendi e adquiri HPP a seguir, tudo em 2019. Só que não gastei as mais valias todas na aquisição da nova HPP e pretendo fazer obras na mesma em 2020 usando as mais valias que restam. Em relação à compra e venda penso que preenchi tudo bem no IRS, mas em relação a este dinheiro remanescente para investir em 2020 não sei onde o colocar ou se posso?
Muito Obrigado pela sua atenção e ajuda!
Cumprimentos
Olá, Vítor.
No campo do quadro 5 que refere o montante que pretende reinvestir deve indicar a soma do que já gastou com o que pensa vir a gastar em obras. No campo referente ao que já gastou no ano de 2019 coloca o valor efetivamente gasto.
No próximo ano (admitindo que faz as obras este ano) deve voltar a entregar o anexo G, preenchendo o campo com o montante efetivamente gasto.
Boa tarde Paulo.
Peço desculpe de estar de novo a aborrecê-lo, mas tenho outra questão a pôr ainda referente ao assunto de ontem. A casa que era minha e da minha irmã e que posteriormente ficou a ser só minha, foi alugada em 2017. Foi feito contrato de arrendamento, posteriormente uma adenda quando a casa ficou na totalidade na minha posse. Foram passados sempre os respectivos recibos electrónicos. Quando decidi vender a casa, tive que indemnizar a inquilina num determinado valor, a fim de ela sair e a casa ficar completamente vazia. Fizemos um acordo de rescisão do contrato de arrendamento, reconhecido notarialmente, e fiz duas transferências bancárias, a fim de cumprir o que estava estipulado no acordo de rescisão. Está tudo provado documentalmente ( contrato de rescisão , registado no Notário, bem como cópias das transferências bancárias feitas para a conta da inquilina )
Posso incluir o ” O VALOR DA INDEMNIZAÇÃO NO ANEXO G QUADRO 4, RUBRICA DESPESAS E ENCARGOS ” ??
No ANEXO G QUADRO 4 na coluna Despesas e encargos são inscritos os encargos com a valorização dos bens comprovadamente realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e à alienação do bem transmitido, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens conforme descrito no artigo 51 alínea a) do Código do IRS
O que está acima descrito, foi-me enviado por uma pessoa amiga, que há uns anos atrás teve uma situação idêntica à minha. Pelo que li e interpreto, penso que posso incluir a respectiva indemnização. mas gostaria que me desse a sua ” sábia ” opinião sobre este assunto
Mais uma vez obrigado pelos esclarecimentos que presta
Cumprimentos
César Lucas
Olá, César.
Esta informação vinculativa emitida pelas Finanças diz que essa indemnização não é dedutível para efeito de cálculo das mais valias.
Boa noite
Em 2018 herdei um imóvel. Vendio-o em Fevereiro de 2020. Realizei obras num outro imóvel, da qual sou proprietária. os valores gastos com as obras são possíveis de ser deduzidos na declaração de ias do próximo ano?
Obrigada
Olá, Maria.
Creio que podem ser deduzidos em duas situações:
– o imóvel em que vai fazer obras estar arrendado a alguém. Aí pode deduzir as obras aos rendimentos da categoria F.
– o imóvel que vendeu ser a sua habitação própria e permanente e o imóvel em que vai fazer obras passar a ser a sua nova habitação própria e permanente. Aí as obras podem ser consideradas reinvestimento, para efeitos da isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Fora destes dois casos não estou a ver que possa deduzir essa despesa…
Boa tarde Paulo
Na sequência do meu pedido de esclarecimento, efectuado em 06/04/2020 ás 7h22m, ao qual o Paulo respondeu e bem, gostaria que me esclarecesse o seguinte. Quando exerci o Direito de Preferência , na sequência do leilão electrónico, tive que pagar uma determinada verba a Agência de leilões.Eles passaram-me uma factura cuja descrição diz: SERVIÇOS PRESTADOS DE PROMOÇÃO E VENDA INSOLVÊNCIA DE MMMM, PROCESSO Nº 1111/11.1111.VNG A CORRER TERMOS NA COMARCA DO PORTO -V N GAIA – 2ª SEC. COMÉRCIO -J1( IMÓVEL VERBA 1 ) , e depois o respectivo valor. Será que posso considerar este documento e o seu respectivo valor, como uma despesa a juntar ás outras tais como: IMT, IS, Custo da Escritura, Pagamento a imobiliária e certificado energético ??
Desde já grato pela atenção dispensada.
Cumprimentos
Eu diria que sim. Parece-me uma situação idêntica à da comissão imobiliária no caso da venda.
A verdade é que sem essa despesa legal não teria conseguido comprar o imóvel, certo? Então parece-me encaixar na categoria de despesas necessárias e inerentes à aquisição.
Boa tarde Paulo.
Sim , foram exigidas primeiramente 2 condições para eu exercer o ” Direito de Preferência “. Uma: enviar um cheque de um determinado montante, como sinal do meu acto, passado a : Massa Insolvente de MMMMMM, Duas: enviar um cheque de XXXX montante a favor da AAAAAAAAA, agência de Leilões. Deste ultimo cheque emitiram a respectiva factura com a Descrição que acima referenciei. Sem cumprir estas duas condições não poderia exercer o ” Direito de Preferência ” uma vez que era comproprietário do imóvel. Estas duas condições vieram por carta registada com aviso de recepção, para a minha habitação e com determinado prazo para as cumprir.Mais uma vez grato pelos esclarecimentos prestados.
Boa noite quanto ao valor de aquisição, uma vez que foi herança, é o vpt desse ano ou o vpt do ano que foi realizada a venda?
Olá, Luis.
É o VPT do ano em que herdou o imóvel.
Boa tarde. Vendi uma casa em Agosto de 2019, como estou divorciado e a casa era minha e da minha ex mulher. Como devo proceder para declarar as mais valias? Obrigado. Bruno
Olá, Bruno.
Cada um de vocês deve declarar a vendo no quadro 4 do anexo G, indicando os valores pela metade.
Se a casa era habitação própria e permanente de algum de vocês, e planeia reinvestir o dinheiro da venda noutro imóvel destinado a habitação própria e permanente, tirando partido da isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, então deve ainda declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5 do mesmo anexo G.
Bom dia,
tenho uma questão relativa à amortização total do crédito imobiliário na opção de reinvestimento. No IRS onde é dito “Valor em dívida do empréstimo à data da alienação do bem” isto contempla a penalização e o imposto de selo sobre a amortização antecipada? Em caso negativo, onde é declarado esse valor?
Muito obrigado
cumprimentos,
Olá, Bruno.
Não, não contempla. É apenas o valor em dívida, nada mais.
Que eu saiba esses valores sobre os quais pergunta não são declarados em lado nenhum pois não têm a ver com o imóvel nem estão contemplados no nº5 do artigo 10º do Código do IRS que é de onde vem a questão sobre o valor em dívida do empréstimo…
Boa tarde,
Eu e a minha esposa comprámos uma casa por 100 000 em 2008 e vendemos por 135.000 em 2019. Tenho despesas com a Imobiliária no valor de 6000. Entretanto em 2020 comprámos um imóvel pelo vslor de 180 000 e reinvestimos a totalidade das mais valias. No momento da venda ja nao tinha dívidas à banca.
As nossas dúvidas são:
– uma vez que a venda foi feita em 2019 e a compra vai ser feita no final de Abril de 2020, tenho que manifestar o interesse em reivestir no irs referente a 2019 e a venda deve constar no irs de 2020?
– como devemos preencher a intenção de reinvestimento corretamente no anexo G?
Desde já obrigado pela ajuda,
Com os melhores cumprimentos,
Olá, António.
Tem de declarar já este ano a venda no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5.
No próximo ano entrega novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 para declarar o valor efetivamente reinvestido.