Ao contratar um crédito habitação, tem de escolher um regime de taxa de juro entre três opções: taxa fixa, taxa variável ou taxa mista. Com o progressivo aumento das taxas de juro, a que assistimos atualmente, pode compensar mais subscrever uma taxa fixa ou mista, do que uma taxa variável indexada à Euribor. A opção mais vantajosa vai sempre depender de fatores como as especificidades do crédito, as condições e as preferências de cada cliente.

Neste artigo, explicamos como funciona cada regime, o valor das taxas praticadas atualmente e qual o impacto de cada opção num crédito habitação.

O que é a taxa fixa no crédito habitação? 

Uma taxa fixa num contrato de crédito habitação implica manter o mesmo valor de taxa até ao final do prazo do empréstimo. Ou seja, ao celebrar o contrato define com o banco o valor da taxa de juro, e este mantém-se inalterado ao longo do crédito. 

Deste modo, não estando associado a nenhum indexante, este regime de taxa pressupõe que o valor que paga de juros no seu crédito habitação não seja revisto nem sofra oscilações. Se a Euribor subir, o valor da sua taxa não aumenta, o mesmo acontecendo caso a Euribor desça, ou seja, a sua prestação não baixa. 

Também existe o regime de taxa de juro mista, que inclui as duas taxas num só modelo. Neste caso, tem acesso a uma taxa fixa num período inicial, passando, após esse prazo, para uma taxa variável indexada à Euribor. 

Quais as taxas fixas praticadas atualmente? 

As taxas fixas praticadas atualmente pelos bancos podem ser propostas a longo prazo (30 ou 40 anos) ou ofertas para prazos mais curtos (até 5 anos, por exemplo), em que, na prática, terá um regime misto, uma vez que irá fixar a taxa apenas no início do contrato.

Se quiser fixar a taxa a longo prazo, pode encontrar ofertas com uma Taxa Anual Nominal (TAN – spread+taxa contratada) em torno dos 4%, com um prazo de empréstimo de 30 ou 40 anos. 

Mas se optar pela taxa mista, em que tem a taxa fixa apenas num período inicial, também encontra ofertas vantajosas. Por exemplo, há bancos a oferecer uma TAN de 1,4% durante o primeiro ano de contrato; uma TAN de 3,5% ao longo dos primeiros 2 anos de contrato, e ainda ofertas de TAN de 4% ao longo dos primeiros 5 anos de contrato. 

Porém, note que os valores oferecidos pelos bancos variam sempre consoante as características de cada empréstimo e das condições do cliente. Quanto maior for o nível de risco, mais elevada pode ser a TAN proposta pela instituição bancária. 

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O que é a taxa variável no crédito habitação? 

Ter uma taxa variável no crédito habitação significa que o valor da taxa pode variar durante o contrato, consoante as flutuações da Euribor (o indexante a que está associada). 

A Euribor, juntamente com o spread, define o valor que paga de juros no crédito habitação, por isso, ao oscilar, a prestação do crédito vai acompanhar. 

Atualmente, temos observado um aumento progressivo das taxas Euribor nos diferentes prazos, pelo que os contratantes de taxa variável no crédito habitação têm visto a prestação mensal subir. 

Existem vários prazos por que pode optar numa taxa variável indexada à Euribor, sendo que os mais comuns são a 3, 6 e 12 meses. Ou seja, caso escolha uma Euribor a 6 meses, o valor da taxa é revisto semestralmente e, se o indexante tiver subido (como no contexto atual), o valor da taxa e, consequentemente, da prestação, aumentam. 

Quais as taxas variáveis atuais e as perspetivas? 

Atualmente, as taxas variáveis estão em valores elevados, uma vez que a Euribor continua a subir de forma progressiva em todos os prazos. 

Em março, foram registados os seguintes valores nos diferentes prazos: 

• Euribor a 1 mês: 2,710%; 
• Euribor a 3 meses: 2,911%; 
• Euribor a 6 meses: 3,267%; 
• Euribor a 12 meses: 3,647%. 

Os especialistas antecipam que o agravamento se irá manter durante o ano, ainda que a um ritmo mais lento do que o observado em 2022.

"O mercado espera que o máximo seja atingido nos 3,70% a 3,75%. Não vamos chegar perto dos níveis de 2008, em que as taxas chegaram a bater os 5%”, apontou o economista Filipe Garcia, no podcast do Doutor Finanças "No Final de Contas".

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Qual o impacto de cada taxa no crédito habitação? 

Vamos ver qual o impacto que cada regime de taxa de juro pode ter no crédito habitação, através de exemplos. 

Para isso, teremos em conta um crédito habitação com um valor em dívida de 180 mil euros, um spread de 1,2% e um prazo de reembolso de 30 anos. 

Se contratar uma taxa fixa a longo prazo, atualmente, com uma TAN de 4%, fica a pagar uma prestação mensal de 859,35 euros. 

Num regime de taxa variável indexada à Euribor a 12 meses, a prestação a pagar seria de 944,40 euros. Isto é, mais 85,05 euros do que contratando uma taxa fixa.  

Com a Euribor a 6 meses, pagaria uma prestação de 912,03 euros (mais 52,68 euros que com a taxa fixa); e com a Euribor a 3 meses, ficava a pagar uma prestação de 869,76 euros (mais 10,41 euros do que com taxa fixa). 

E se optar agora por ofertas de taxas mistas, em que a TAN pode ser inferior a 4% num prazo inicial, ficaria a pagar ainda menos pelo crédito habitação numa primeira fase. 

Vale a pena subscrever uma taxa fixa? 

Com o nível de juros atuais, através dos exemplos acima, conseguimos perceber que pode compensar mais escolher uma taxa fixa ou mista do que uma taxa variável neste momento. 

Mas é preciso lembrar que as taxas Euribor sobem e descem ao longo do tempo e, eventualmente, voltarão a níveis mais baixos. E aí, os titulares de contratos de crédito com taxa variável verão uma descida, que pode vir a ser significativa, na sua prestação da casa.

Por isso, vale a pena subscrever uma taxa fixa atualmente se: preferir optar pela estabilidade, segurança e previsibilidade, sabendo que vai pagar sempre o mesmo valor de taxa ao longo do contrato sem ter de contar com surpresas ou alterações no orçamento mensal; e caso queira garantir uma taxa mais baixa atualmente, mesmo sabendo que, no futuro, pode estar a pagar um valor mais elevado do que os contratos com uma taxa variável. 

Contudo, saiba que é possível alterar o regime de taxa de juro durante o contrato renegociando as condições do crédito ou fazendo uma transferência do crédito para uma nova entidade bancária. 

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