Se vendeu uma casa, deverá adicionar o anexo G à sua declaração de IRS ou, em algumas situações especificas, o anexo G1 (este último apenas para imóveis comprados antes de 1989).   

Uma vez que a venda de um imóvel é tributável, é através deste anexo que o Fisco vai apurar se obteve, ou não, mais-valias com esta transação e se tem direito à sua isenção ou se vai pagar impostos. De realçar que é também este anexo que deve preencher se obteve mais-valias ou menos-valias com a venda de ações ou se recebeu indeminizações consideradas incrementos patrimoniais. Ainda assim, neste artigo vamos apenas focar-nos na declaração de venda de uma casa. 

Por norma, metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto. Contudo, o valor considerado de mais-valias pode sofrer alterações, dependendo se reinveste ou se teve encargos anteriores.  

Mas vamos explicar-lhe o que deve ter em consideração, na sua declaração de IRS, se vendeu uma casa. 

1. Tenho sempre de declarar a venda de uma casa? 
2. Como devo preencher a venda de um imóvel no anexo G?  
3. Quais as despesas com o imóvel que posso deduzir no IRS?   
4. Vendi uma “segunda” casa, tenho de preencher mais algum anexo/quadro? 
5. Vendi uma habitação própria e permanente, tenho de preencher mais algum anexo/quadro? 
6. Como e em que situações deve ser preenchido o anexo G1? 
7. Como posso ter acesso a todos os dados que preciso de saber sobre o meu imóvel? 
8. Vendi um imóvel que herdei, como devo declará-lo? 
9. Vendi um imóvel em que só uma parte era minha, como declarar?
10. Como declarar as mais-valias em caso de divórcio? 
11. Em que situação vou pagar imposto sobre as mais-valias?

1. Tenho sempre de declarar a venda de uma casa? 

Sim. Qualquer imóvel ou terreno que venda, tem de ser declarado em sede de IRS, mesmo que esteja isento do pagamento de impostos. A declaração deve ser sempre feita no ano correspondente à transação. Ou seja, se vendeu a sua casa em 2020, esta deve ser declarada no IRS de 2020, a entregar em 2021.  

2. Como devo preencher a venda de um imóvel no anexo G?  

Para declarar a venda de um imóvel tem de preencher o quadro 4 do anexo G do modelo 3, que é destinado à alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis (direito de propriedade e direitos reais menores, como o de usufruto, de superfície, de uso e habitação).  

Ou seja, quando estiver a preencher a sua declaração de IRS terá de anexar o anexo G, que não está por defeito associado à declaração de IRS. 

De seguida, vamos passar pelos vários campos para perceber, passo a passo, como deve preencher os mesmos.  

Quadro 4 - Alienação Onerosa de Direitos Reais sobre Bens Imóveis 

Coluna “Titular”  

Aqui deve ser identificado o titular ou titulares de direito. Para tal deverá utilizar um dos seguintes códigos:  

• A = Sujeito Passivo A (incluindo os casos de compropriedade dos dois cônjuges no ano do óbito de um deles); 
• B = Sujeito Passivo B (no caso de sujeitos passivos casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta dos seus rendimentos); 
• F = Falecido (no ano do óbito, caso tenha sido efetuada a opção pela tributação conjunta dos rendimentos deve preencher o campo 04 do quadro 5B da folha do Rosto da declaração.  Havendo rendimentos auferidos em vida pelo falecido, deve o titular desses rendimentos ser identificado com a letra “F”, cujo número de identificação fiscal deve constar do campo 06 do quadro 5B do Rosto da declaração). 

Se tiver dependentes estes devem ser identificados nos campos do quadro 6B deste mesmo anexo. 

Nota: Deve ter em consideração que este anexo reflete as potenciais mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual. Se tiverem sido os dependentes a obter rendimentos de categoria G, os rendimentos são declarados na declaração de IRS dos pais. Se o casal optar pela tributação separada de IRS, cada sujeito passivo inclui metade dos rendimentos de categoria G dos filhos, no anexo G da sua declaração de IRS. 

Coluna “Realização”  

Nesta coluna deve colocar a data em que realizou a venda ou contrato de alienação e o valor de venda. Para este efeito, e como tem a mesma natureza, pode ser colocada a data do contrato-promessa de compra e venda. 

Coluna “Aquisição” 

Aqui deve colocar a data e o valor de aquisição que corresponde àquela em que foi realizado o ato ou contrato de aquisição.  

Se por caso se trata de um imóvel que passou para o seu património devido a uma herança, o valor de aquisição será o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data em que foi transmitido por herança (mais abaixo pode encontrar informação específica sobre estes casos). 

Coluna “Despesas e encargos” 

Aqui são inseridos os encargos com a valorização do imóvel, bem como algumas despesas necessárias e suportadas para a venda e compra do bem. Estes encargos podem, por exemplo, estar relacionados com obras, sendo que estas despesas devem ter sido realizadas nos últimos 12 anos e o contribuinte tem de ter o respetivo comprovativo. Pode ainda colocar despesas com a mediação imobiliária, se recorreu a uma agência para vender o imóvel.  

Também pode indicar nesta coluna a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos ao imóvel.  

Aqui pode ainda constar o valor do IMT e do imposto de selo pago na altura em que comprou o imóvel.  

(Mais abaixo, neste texto, encontra quais as despesas que pode colocar neste campo)

Leia ainda: Quem tem isenção de IMT?

Coluna “Identificação matricial dos bens alienados” 

Nos campos desta coluna deve identificar a freguesia onde se encontra o imóvel através da inscrição do respetivo código composto por seis dígitos. Pode encontrar este código nos Documentos de Cobrança do Imposto Municipal sobre Imóveis. 

Nos espaços correspondentes ao “Tipo” deverá indicar em qual das seguintes letras o imóvel está inserido:   

• U – Urbano;  
• R – Rústico;  
• O – Omisso;  

A identificação do artigo matricial deve efetuar-se através da inscrição do respetivo número.  

Já na coluna destinada à identificação da fração/secção não pode ser indicada, por cada campo, mais do que uma fração, mesmo que respeitem ao mesmo artigo matricial, devendo, neste caso, proceder-se à sua discriminação, indicando por cada fração o valor dos rendimentos que lhe é imputável. 

Pode encontrar toda a informação que precisa para preencher esta coluna na caderna predial do imóvel.  

Leia ainda: O que significa cada estado da sua declaração de IRS?

3. Quais as despesas com o imóvel que posso deduzir no IRS?   

No momento de declarar a venda de uma casa no quadro 4 do anexo G, pode mencionar encargos que teve, única e exclusivamente, com o imóvel vendido. As despesas e encargos podem ser deduzidas em qualquer imóvel independentemente de ser uma habitação própria e permanente ou uma habitação secundária. Pode até tratar-se de uma garagem, por exemplo. 

Estão incluídas nessas despesas: 

• O certificado energético; 
• As comissões pagas à agência imobiliária; 
• As obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos; 
• O Imposto de Selo (IS) aquando da compra; 
• O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);  
• Os custos relacionados com a escritura de compra do imóvel; 
• Os custos de solicitadoria (se for o caso); 
• O registo predial; 
• Entre outros.  

Para que as despesas apresentadas sejam válidas, todas elas devem fazer-se acompanhar pelo seu comprovativo, uma vez que podem lhe ser exigidas as suas faturas no prazo de cinco anos. 

Leia ainda: Quanto tempo devo guardar as faturas em papel?

4. Vendi uma “segunda” casa, tenho de preencher mais algum anexo/quadro? 

Se o imóvel que vendeu não era a sua primeira habitação, então o único quadro a preencher é o 4 do anexo G. Se assim for, terá de pagar imposto sobre metade das mais-valias que registou. 

Sobre o valor dos impostos que vai pagar, vai depender, entre outras questões, dos seus rendimentos, uma vez que a tributação que lhe é aplicada tem em consideração o seu enquadramento fiscal. 

5. Vendi uma habitação própria e permanente, tenho de preencher mais algum anexo/quadro? 

Se o imóvel que vendeu se trata da sua habitação própria e permanente (HPP), então poderá preencher um outro quadro deste anexo: o 5. É aqui que deverá indicar se reinvestiu parte ou a totalidade das mais-valias. Ou se pretende reinvestir mais à frente.  

Quadro 5: Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria e Permanente  

Se após a venda da sua HPP, reinvestiu (ou tem intenção de investir) numa outra HPP, num terreno para a construção da mesma, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, deve então preencher o quadro 5A ou B do anexo G, inclusivamente se utilizou para a amortização do crédito à habitação usado para comprar o antigo imóvel. 

Nota: 2020 foi o último ano em que foi possível usar as mais-valias apenas para amortizar o crédito da casa vendida e ficar isento do pagamento de mais-valias. A partir de 2021 pode continuar a amortizar o crédito da casa vendida, mas terá sempre de usar parte das mais-valias na compra de uma HPP para que fique isento de pagamento de impostos. 

É através do quadro 5 que o Fisco vai analisar se fica, ou não, isento de pagamento de impostos sobre mais-valias, uma vez que reinvestiu o lucro que obteve com a venda da sua antiga casa. 

Portanto, se pretender beneficiar desta exclusão deve indicar os seguintes elementos no Quadro 5A: 

• Campo 5001: o ano em que ocorreu a alienação;  
• Campo 5002 (campo do quadro 4): o imóvel alienado cujo valor de realização se pretende reinvestir;  
• Campos 5003 e 5004: se o imóvel alienado tiver sido adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança). 

Coluna “Intenção de reinvestimento” 

• Campo 5005: aqui deve colocar o valor do capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do bem vendido (excluem-se os juros e outros encargos, bem como os empréstimos para obras) à data da venda do imóvel;  
• Campo 5006: preencher com o valor de realização que pretende reinvestir na aquisição de habitação própria e permanente sem recurso ao crédito, na compra de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino;  
• Campo 5012: aqui coloca o valor de realização caso pretenda reinvestir na aquisição de um contrato de seguro, ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização (apenas válido para contribuintes reformados e/ou com mais de 65 anos). 

Coluna “Reinvestimento efetuado antes da alienação” 

• Campo 5007:  no caso de ter reinvestido nos 24 meses anteriores à data da venda do seu antigo imóvel, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído, preenche este campo com esse valor, devendo ser incluídos todos os valores despendidos até esta última data.  

Coluna “Reinvestimento efetuado após a alienação”  

• Campo 5008: colocar o valor que reinvestiu no ano da declaração, após a data da venda, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
• Campo 5009: indicar o valor reinvestido no primeiro ano seguinte ao da alienação do bem imóvel, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
• Campo 5010: preencher com o valor reinvestido no segundo ano seguinte, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
• Campo 5011: deve indicar o valor reinvestido no terceiro ano seguinte, mas dentro dos 36 meses contados da data da alienação, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
• Campo 5013: destinado ao valor reinvestido no ano da declaração, no prazo de 6 meses após a data de alienação, na aquisição de um contrato de seguro, ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização (apenas válido para contribuintes reformados e/ou com mais de 65 anos);  
• Campo 5014: destinado ao valor reinvestido no ano seguinte após a data de alienação, no prazo de 6 meses a contar desta data, caso não tenha havido reinvestimento no ano da venda.  

Quadro 5B: Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a HPP 

Tal como já referimos anteriormente, a partir do ano de 2021, voltou a estar em vigor a regra geral, que dita que só poderá beneficiar da isenção de mais-valias se reinvestir parte do dinheiro da venda de uma casa, numa outra habitação própria e permanente.  

Ainda assim, é possível continuar a reinvestir parte das mais-valias na amortização do crédito e ter acesso à isenção no pagamento de impostos. 

Se vendeu uma HPP (habitação própria permanente) e utilizou o lucro (só possível até 2020) ou parte do lucro na amortização do seu crédito habitação, pode reduzir o valor a pagar de imposto sobre mais-valias. Para isso deve preencher os seguintes campos da coluna “Amortização de Empréstimo”:  

• Campo 5032 (campo do quadro 4): valor de realização que pretende aplicar na amortização de empréstimo;  
• Campo 5033: referente ao ano do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado;  
• Campo 5034: indicar o valor do capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido;  
• Campo 5035: o valor aplicado na amortização do empréstimo. 

Caso tenha reinvestido as mais-valias, até 12 meses depois, mas não o tenha destinado a habitação própria e permanente, a isenção de mais-valias fica sem efeito. Neste caso vai precisar de apresentar uma declaração de substituição referente ao ano da venda, retirando os valores declarados no quadro 5A deste anexo. 

Quer reinvestir? Simule aqui como pode poupar no seu crédito habitação.

6. Como e em que situações deve ser preenchido o anexo G1? 

O anexo G1 da declaração de IRS destina-se a mais-valias não tributadas, ou seja, mesmo que se encontre isento da tributação de mais-valias deve sempre preencher este anexo. Exemplo disso é se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS) ou se os terrenos para construção tiverem sido adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Se for posterior a estas datas, deve ser preenchido o anexo G (quadro 4), pois pode estar sujeito a tributação em sede de IRS.  

Já se o imóvel vendido tiver sido adquirido em parcelas, em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), como no caso de uma herança, devem ser preenchidos ambos os anexos. 

Como preencher o anexo G1 passo a passo: 

A coluna “Titular” do quadro 3 deste anexo é preenchida exatamente da mesma forma que referimos para o anexo G.  

Já nos campos referentes ao “Código” do quadro 4, deve utilizar um dos seguintes códigos, para indicar o tipo de operação:  

• Código 1: destina-se a declarar a venda de imóveis que tenham sido adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989; 
• Código 2: deve ser utilizado casos os imóveis estejam isentos de tributação.  

Por fim, no quadro 5, deve identificar os bens imóveis excluídos ou isentos de tributação, através da sua freguesia, o tipo de imóvel, o artigo e a fração, bem como os respetivos valores de aquisição e de realização e a data em que foram adquiridos.  

Já na coluna referente ao “Código”, deve colocar o código que se aplica ao seu caso:  

• Código 1: destinado à alienação de imóveis excluídos de tributação, como é o caso dos bens imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS (1 de janeiro de 1989); 
• Código 2:  imóveis destinados a habitação permanente que foram objeto de transmissão a favor de fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH); 
• Código 3:  destina-se a declarar a venda de imóveis em processo de insolvência.  

7. Como posso ter acesso a todos os dados que preciso de saber sobre o meu imóvel?  

Todos os imóveis têm um género de documento de identidade, conhecido por caderneta predial. Aqui pode encontrar todas as características do seu imóvel, tais como: identificação do prédio; localização; descrição e áreas do prédio; identificação da fração autónoma e respetivas áreas; elementos da fração; confrontações; dados de avaliação do imóvel; e os titulares da habitação.  

Se ainda não tem a sua caderneta predial, deve solicitar a mesma antes de começar a preencher o anexo G da sua declaração de IRS. Para ter acesso a este documento poderá fazê-lo através de duas vias: presencialmente, num balcão da Autoridade Tributária e Aduaneira, ou on-line, através do Portal das Finanças. 

8. Vendi um imóvel que herdei, como devo declará-lo? 

Caso tenha recebido o imóvel através de uma herança, a Lei prevê, no artigo 45.º do Código do IRS, que o valor de aquisição do mesmo a considerar será o seu Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data em que foi transmitido por herança. O VPT pode ser consultado a qualquer altura na caderneta predial, e influencia também o valor a pagar. 

Após saber o valor “de aquisição” do imóvel, já pode preencher o no anexo G como se fosse a venda de um imóvel adquirido numa transação. Ou seja tem de preencher o quadro 4 e 5 como explicado acima. 

Leia ainda: Que heranças estão sujeitas a impostos?

9. Vendi um imóvel em que só uma parte era minha, como declarar? 

No caso de ter vendido um imóvel, mas só uma parte do mesmo lhe pertence, como acontece, por exemplo, no caso das heranças compartilhadas, deve, na mesma, declarar a venda e o lucro que obteve, mas apenas a sua parte. Devendo os restantes envolvidos na venda da casa, declarar também em sede de IRS a sua parte.  

Por exemplo, imaginemos que três irmãos herdaram um imóvel e venderam o mesmo no valor de 300 mil euros. Se os três irmãos fizeram a partilha da venda das partes iguais, deu 100 mil a cada um. Logo, é esse o valor que cada um tem de declarar no seu IRS.  

Quanto ao valor de compra, deve ser identificado o Valor Patrimonial Tributário (VPT), como explicado no ponto anterior deste texto.  

10. Como declarar as mais-valias em caso de divórcio? 

Aqui deve ter em consideração dois cenários. O primeiro é que se vendeu a casa a terceiros com o seu ex-cônjuge, as mais-valias que resultarem da venda devem ser divididas pelos dois, pela quota que for aplicável a cada um. Consequentemente, ambos devem declarar a sua parte em sede de IRS. 

Por outro lado, se um dos cônjuges comprou metade da casa ao outro, o cônjuge vendedor deve declarar a venda da sua parte. Se o valor pelo qual vender a sua parte do imóvel for superior ao valor dessa mesma parte na altura da compra, então terá de pagar mais-valias em sede de IRS (a não ser que haja encargos, despesas ou reinvestimento como visto em cima). Nesta situação específica, a conta será feita sempre com a respetiva percentagem do valor da casa com que cada membro do casal ficou. Isto, claro, se o regime pelo qual se casaram foi o de comunhão de adquiridos, sem convenção antenupcial.   

Assim, na declaração de IRS deve identificar o valor pelo qual comprou o imóvel, de forma proporcional. Se a casa era detida em partes iguais pelo casal e foi comprada por 150 mil euros, então terá de reportar que no ano em que comprou a casa fê-lo por 75 mil euros. No valor da venda, terá de identificar o valor pelo qual vendeu a sua parte, seja ao ex-cônjuge, seja a um terceiro. 

Leia ainda: Separei-me e vendi a minha parte da casa, tenho de declará-la no IRS?

11. Em que situação vou pagar imposto sobre as mais-valias? 

A venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias. Ou seja, se for obtido lucro com a sua transação. Se comprou um imóvel por 100 mil euros e o vender pelo mesmo valor ou por um valor mais baixo, não há lugar a mais-valias.  Mas atenção, terá de o declarar na mesma quando entregar a sua declaração de IRS.

A regra é que haja lugar ao pagamento de impostos sobre as mais-valias, sempre que estas forem registadas. Contudo, tratando-se da venda e compra de habitação própria e permanente pode haver lugar a isenções.  

De referir ainda que o apuramento das mais-valias não é apenas o valor de compra menos o valor de venda. Isto porque há um indicador relevante para estes cálculos, que é o coeficiente de atualização monetária que pode fazer com que aquilo que parece ser uma mais-valia não o seja. Isto porque este coeficiente tem em consideração a inflação.  

Se tem dúvidas sobre se registou efetivamente mais-valias e se não sabe se está isento de tributação, pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças para simular o seu caso concreto. 

Em caso de dúvida no preenchimento da declaração de IRS poderá contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira.  

Tem apenas um minuto para saber sobre como declarar a venda da sua casa em sede de IRS? Não há problema. O vídeo que se segue concentra a informação mais importante para os mais apressados 🙂