Impostos

Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Quer vender a sua casa? Com este artigo fique a saber o que são as mais-valias, como se calculam e como se faz a sua tributação no IRS.

Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.

No Doutor Finanças, durante os processos de Crédito Habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.  

O que são as mais-valias?

porta chaves em forma de casa

Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).

"Como calculo a mais-valia do meu imóvel?"

Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.

Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:

  • Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;  
  • O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
  • Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.

Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

A Calculadora de Mais-Valias

Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

calculadora de mais valias

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa. 🙂

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194 comentários em “Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

  1. Boa tarde.Mais valias…….O meu pai e sogro compraram um terreno para construção, registado nas finanças em 2012 com o valor 60.970,00/30.485,00(Nao tendo escritura – posso por este valor na aquisição?, sendo portanto 50% de cada um . Ambos faleceram e a minha sogra tb.Resta a minha mãe , eu e o meu ex-marido. Eu e o meu ex vendemos o terreno , a minha duvida agora é qual a quota parte da minha mãe e a minha. Grata pela atenção dispensada.

    1. Olá, Isabel.

      Deverá confirmar esta informação na escritura de partilhas ou na habilitação de herdeiros. A escritura de compra e venda do imóvel também deve indicar a percentagem que foi transmitida, não?

      Admitindo que o imóvel era apenas do seu pai e do seu sogro (e não das respetivas esposas também), e admitindo ainda que não há mais filhos:
      – quando o seu pai faleceu a herança foi distribuída em partes iguais entre si e a sua mãe. Ou seja, dos 50% que eram do seu pai, coube 25% do imóvel a cada uma.

      Tenha em atenção que os regimes do casamento podem interferir com a propriedade do imóvel, assim como se a sua mãe já era co-proprietária antes do seu pai falecer, então ela terá necessariamente uma quota parte superior à sua. Mas com os dados que indica é difícil dar uma resposta muito concreta.

  2. Boa tarde,
    Adquiri a minha moradia em 08/02/2002 em conjunto com a minha ex-mulher tendo sido registada por 75.000 euros.
    Em 04/07/2007 fizemos a partilha por divorcio ficando eu com a habitação e registado por 126.549,67 euros
    Acabei de vender a moradia por 213.000 euros com encargo de 265 euros (certificado energetico) + 13.100 euros de comissão de imobiliária.
    Qual o valor de compra da nova habitação para não pagar mais valias?

    obrigado

    1. Olá, Manuel.

      De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, o Manuel tem de reinvestir os 213 mil euros para não ser tributado

      Como adquiriu duas metades em anos diferentes, as contas têm de ser feitas em separado. Ou seja, tem de dividir o valor pela qual registou primeiro a casa (75.000€/2=37.500€); dividir o valor pela qual fez a partilha (126.549,67€/2=63.275€). Por último, o valor a considerar como valor de realização terá ainda dividir o valor pela qual vendeu a casa, ou seja, o valor de realização (213.000€/2=106.500€).

      Quando introduzir estes valores na Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças, o valor de realização deve manter-se sempre o mesmo e o valor das despesas com encargos ser introduzido apenas uma vez. Com o primeiro cálculo, a introduzir os 37.500€ e o valor dos encargos, irá obter uma mais valia de 45.135. Num segundo cálculo, a introduzir os 63.275€, desta vez com o valor dos encargos a zero, irá obter uma mais-valia de 34.366€. A soma destes dois resultados será o total da sua mais-valia, ou seja, 79.501€.

      Caso reinvista um valor inferior ao 213.000€, de acordo com o nº9 do artigo 10º do CIRS, poderá ter ainda assim direito a isenção parcial de tributação sobre a s mais-valias. Para usar a calculadora para saber o valor do imposto a pagar neste caso, terá que simular um imóvel com a mais-valia de 79.501€ (valor resultante da soma das duas partes da mais-valia). Por exemplo, compra por 0 em 2020 e vende por 79.501€ em 2020. Assim poderá continuar com a 2ª parte da calculadora.

  3. Bom dia, no calculo das mais valias quando se abate encargos com valorização do imóvel, estes custos são relativos ao imóvel vendido, adquido ou ambos?
    Muito obrigada
    Margarida Valente

  4. Gostaria obter mais informação sobre mais – valias, construi uma moradia em 1993, em 2014 vendi, a 1ª avaliação foi de 44.019,11€, estive isenta dez anos, depois em 2012 tive nova avaliação que disparou para um valor exagerado de 151.420,00 € , qual o valor que tinha de colocar no IRS desse ano,
    Mais tarde as finanças me alteraram o IRS com o valor da ultima avaliação, onde tive de pagar um valor que eles bem entenderam aplicar, onde recorri ao tribunal administrativo, ainda não esta nada resolvido.

    agradeço vossa disponibilidade

    Alda Teixeira

    1. Olá, Alda.

      Se a questão já está a ser estudada pelo tribunal, terá de aguardar a decisão. Para além disso, o seu advogado provavelmente poderá dar-lhe uma resposta muito melhor do que a que lhe vou dar, uma vez que está por dentro de todos os detalhes do caso.

      De qualquer forma, chamo a atenção para que a forma de cálculo do valor de realização e do valor de aquisição está definida no Código do IRS, nomeadamente nos artigo 44º e 46º.

      De acordo com o artigo 46º, no caso de construção de imóveis, o valor a considerar como valor de aquisição deverá ser o valor que foi inscrito na matriz ou, se puder comprovar tratar-se de um valor mais alto, o custo do terreno adicionado aos custos de construção.

      Quanto ao valor de realização, o artigo 44º refere que deve ser usado o valor pelo qual o imóvel foi vendido ou, caso superior, o valor sobre o qual era calculado o IMI (o valor patrimonial), de acordo com o nº 2 do mesmo artigo.

  5. Bom dia,

    Vendi em 06/2019 um apartamento por 300.000 que tinha sido adquirido em 07/2006 por 175.000. Tanto a compra como a venda foi feita com o meu irmão, com 50% do imóvel para cada. No anexo G este ano coloco o valor total (300.000) ou apenas 150.000 como valor de realização? Fazemos declarações separadas, claro.

    Obrigada desde já!

    Sara

    1. Olá, Sara.

      Cada um deve colocar os valores apenas pela sua quota parte. Assim, por exemplo, devem indicar que adquiriram 50% do imóvel por 87.500€

  6. Boa tarde. Agradeço o esclarecimento/confirmação do abaixo explanado e das dúvidas numeradas, sobre a venda de um imóvel herdado:
    Aquisição do imóvel (loja) no ano de 1989 por casal (meus pais), pelo valor de 4.500.000 escudos (22.445,92 Euros);
    Morte do marido em 2011 (Valor Patrimonial Tributável em 2011 = 77197,30€);
    Alienação do imóvel em 2019, pelo valor de 90000,00€. Despesas de 300,00€ (certificado energético);
    Herdeiros: Cônjuge e 2 filhos.

    Divisão do valor total da venda = 90000,00€
    Cônjuge = (50%=45000,00€) + (1/3 de 50%=16,666%=15000,00€) = Total de 60000,00€
    Filho 1 = (1/3 de 50%=16,666%=15000,00€) = Total de 15000,00€
    Filho 2 = (1/3 de 50%=16,666%=15000,00€) = Total de 15000,00€

    CÔNJUGE: Anexo G – Quadro 4 (alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis)
    Linha 4001: Realização/Valor (parte que já pertencia ao cônjuge 50%) = 45000,00€ (data de venda); Aquisição/Valor (parte que já pertencia ao cônjuge 50%) = 11222,96€ (data de compra).
    Linha 4002: Realização/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666%) = 15000,00€ (data de venda); Aquisição/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666% do VPT de 2011 do imóvel) = 12865,70€ (data de aquisição=mês/ano do falecimento).

    FILHOS: Anexo G – Quadro 4 (alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis)
    Linha 4001: Realização/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666%) = 15000,00€ (data de venda); Aquisição/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666% do VPT de 2011 do imóvel) = 12865,70€ (data de aquisição=mês/ano do falecimento).

    Questões:
    1. O raciocínio acima indicado está correto, nomeadamente no que concerne às quotas-partes da herança e data de aquisição?
    2. O valor da aquisição é o Valor Patrimonial Tributável em 2011 (ano do falecimento), uma vez que não houve pagamento de imposto de selo. É correto?
    3. O valor a colocar no quadro 4 do Anexo G, é apenas a parte que corresponde à quota-parte de cada um dos contribuintes, certo?
    4. No quadro 4 do Anexo G – Despesas e Encargos, o valor a colocar é apenas a parte que corresponde à quota-parte de cada um dos contribuintes? Ou seja, no caso descrito, houve uma despesa de 300,00€ (certificado energético). Essa despesa é dividida em partes iguais pelos herdeiros (1/3=100,00€) e colocada no Anexo G individual de cada ou é apenas assumida na totalidade pelo contribuinte (herdeiro) conforme fatura emitida?

    Atempadamente grato e com os melhores cumprimentos,
    Alexandre Vicente

    1. Olá, Alexandre.

      1.2.3 – tudo corretíssimo 🙂

      4. A despesa deve constar na declaração de IRS de quem efetivamente a pagou (o NIF que aparece na fatura). Se a tiverem pago em partes iguais deviam ter pedido uma fatura para cada um.

      Suponho que seja possível dividi-la pelas várias declarações de IRS (se efetivamente a despesa foi suportada pelos 3) desde que cada um a declare pela sua quota parte nessa despesa e que consiga depois comprovar que os outros fizeram o mesmo (isto é, se forem chamados para uma fiscalização pelas Finanças, provavelmente precisam de ir todos). Mas convém confirmar esta sugestão junto das Finanças

  7. Tendo duas Habitações uma HPP e outra Secundaria, posso mudando a residência para a habitação Secundaria, posso mais tarde vende-la como HPP?