Impostos

Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Quer vender a sua casa? Com este artigo fique a saber o que são as mais-valias, como se calculam e como se faz a sua tributação no IRS.

Sofia Serrano Sofia Serrano , 27 Novembro 2017 | 167 Comentários

Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.

No Doutor Finanças, durante os processos de Crédito Habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.  

O que são as mais-valias?

porta chaves em forma de casa

Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).

"Como calculo a mais-valia do meu imóvel?"

Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.

Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:

  • Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;  
  • O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
  • Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.

Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

A Calculadora de Mais-Valias

Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

calculadora de mais valias

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa. 🙂

Partilhe este artigo
Etiquetas
  • #calculo mais-valias venda de imoveis 2017,
  • #mais-valias,
  • #mais-valias herança,
  • #o que sao mais-valias
Tem dúvidas sobre o assunto deste artigo?

No Fórum Finanças Pessoais irá encontrar uma grande comunidade que discute temas ligados à Poupança e Investimentos.
Visite o fórum e coloque a sua questão. A sua pergunta pode ajudar outras pessoas.

Ir para o Fórum Finanças Pessoais

Deixar uma resposta (Podemos demorar algum tempo até aprovar e mostrar o seu comentário)

186 comentários em “Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

  1. Bom dia,

    Vendi em 06/2019 um apartamento por 300.000 que tinha sido adquirido em 07/2006 por 175.000. Tanto a compra como a venda foi feita com o meu irmão, com 50% do imóvel para cada. No anexo G este ano coloco o valor total (300.000) ou apenas 150.000 como valor de realização? Fazemos declarações separadas, claro.

    Obrigada desde já!

    Sara

    1. Olá, Sara.

      Cada um deve colocar os valores apenas pela sua quota parte. Assim, por exemplo, devem indicar que adquiriram 50% do imóvel por 87.500€

  2. Boa tarde. Agradeço o esclarecimento/confirmação do abaixo explanado e das dúvidas numeradas, sobre a venda de um imóvel herdado:
    Aquisição do imóvel (loja) no ano de 1989 por casal (meus pais), pelo valor de 4.500.000 escudos (22.445,92 Euros);
    Morte do marido em 2011 (Valor Patrimonial Tributável em 2011 = 77197,30€);
    Alienação do imóvel em 2019, pelo valor de 90000,00€. Despesas de 300,00€ (certificado energético);
    Herdeiros: Cônjuge e 2 filhos.

    Divisão do valor total da venda = 90000,00€
    Cônjuge = (50%=45000,00€) + (1/3 de 50%=16,666%=15000,00€) = Total de 60000,00€
    Filho 1 = (1/3 de 50%=16,666%=15000,00€) = Total de 15000,00€
    Filho 2 = (1/3 de 50%=16,666%=15000,00€) = Total de 15000,00€

    CÔNJUGE: Anexo G – Quadro 4 (alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis)
    Linha 4001: Realização/Valor (parte que já pertencia ao cônjuge 50%) = 45000,00€ (data de venda); Aquisição/Valor (parte que já pertencia ao cônjuge 50%) = 11222,96€ (data de compra).
    Linha 4002: Realização/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666%) = 15000,00€ (data de venda); Aquisição/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666% do VPT de 2011 do imóvel) = 12865,70€ (data de aquisição=mês/ano do falecimento).

    FILHOS: Anexo G – Quadro 4 (alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis)
    Linha 4001: Realização/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666%) = 15000,00€ (data de venda); Aquisição/Valor (herança do falecido=1/3 de 50%=16,666% do VPT de 2011 do imóvel) = 12865,70€ (data de aquisição=mês/ano do falecimento).

    Questões:
    1. O raciocínio acima indicado está correto, nomeadamente no que concerne às quotas-partes da herança e data de aquisição?
    2. O valor da aquisição é o Valor Patrimonial Tributável em 2011 (ano do falecimento), uma vez que não houve pagamento de imposto de selo. É correto?
    3. O valor a colocar no quadro 4 do Anexo G, é apenas a parte que corresponde à quota-parte de cada um dos contribuintes, certo?
    4. No quadro 4 do Anexo G – Despesas e Encargos, o valor a colocar é apenas a parte que corresponde à quota-parte de cada um dos contribuintes? Ou seja, no caso descrito, houve uma despesa de 300,00€ (certificado energético). Essa despesa é dividida em partes iguais pelos herdeiros (1/3=100,00€) e colocada no Anexo G individual de cada ou é apenas assumida na totalidade pelo contribuinte (herdeiro) conforme fatura emitida?

    Atempadamente grato e com os melhores cumprimentos,
    Alexandre Vicente

    1. Olá, Alexandre.

      1.2.3 – tudo corretíssimo 🙂

      4. A despesa deve constar na declaração de IRS de quem efetivamente a pagou (o NIF que aparece na fatura). Se a tiverem pago em partes iguais deviam ter pedido uma fatura para cada um.

      Suponho que seja possível dividi-la pelas várias declarações de IRS (se efetivamente a despesa foi suportada pelos 3) desde que cada um a declare pela sua quota parte nessa despesa e que consiga depois comprovar que os outros fizeram o mesmo (isto é, se forem chamados para uma fiscalização pelas Finanças, provavelmente precisam de ir todos). Mas convém confirmar esta sugestão junto das Finanças

  3. Tendo duas Habitações uma HPP e outra Secundaria, posso mudando a residência para a habitação Secundaria, posso mais tarde vende-la como HPP?