Crédito Habitação

Amortizações no Crédito Habitação – compensa?

No contexto atual do mercado, compensa fazer amortizações antecipadas no seu crédito habitação? Saiba o que deve ter em conta se o quiser fazer.

Rui Aspas Rui Aspas , 17 Junho 2019 | 5 Comentários

A amortização de capital em dívida pode ajudar as famílias, mas fazendo as contas será que compensa? Saiba neste artigo o que deve considerar para saber se compensa fazer amortizações no crédito habitação.

No momento de comprar casa, grande parte das famílias opta por um empréstimo bancário. Nos primeiros anos há quem escolha ter um  período de carência, por uma questão de equilíbrio financeiro.

Ou seja, durante os  primeiros anos do empréstimo e havendo a possibilidade de prolongar esse período. Só fica a pagar os juros, embora o capital não seja amortizado. A partir do momento em que comunicar a instituição bancária que já não quer o período de carência, à prestação mensal a pagar, acresce o juro. Findo esse período de carência, o capital em dívida começa a ser amortizado. 

Vantagem do período de carência

A principal vantagem de optar durante um determinado tempo pelo período de carência é o equilíbrio das finanças pessoais. Sendo que a prestação que nesse período não está a ser liquidada, sofre na mesma alterações com as variações da taxa Euribor

Se em determinada altura o período de carência até fez sentido por uma questão de poupança financeira, chega a hora em que há que começar a pensar seriamente em amortizar a dívida. Mas será que compensa?

Antes de mais, em que consiste a amortização?  

Amortização é o processo de extinção de dívida mediante pagamentos periódicos, realizados em função de um planeamento, de maneira a que cada prestação paga tenha uma correspondência na soma do reembolso do capital ou no pagamento dos juros devedores. Ou seja, amortizar é abater a dívida a pagar para que o montante final a liquidar seja menor.  

Convém não esquecer que a amortização não está isenta de custos, ainda que em alguns casos possa de facto valer a pena optar por esta medida.  

Compensa sempre escolher num dado momento da sua vida a amortização do seu crédito habitação?

Na lei, segundo o Banco de Portugal, existem limites fixos relativamente às comissões que os bancos podem cobrar sendo que o custo que está associado à amortização, varia de banco para banco. O conselho em caso de querer começar a amortizar a sua dívida, no crédito habitação, é fazê-la quando o valor que estiver em causa for avultado.  

Como se amortiza uma dívida do crédito habitação? 

bairro com moradias todas iguais

Em primeiro lugar, tem de verificar sempre o documento complementar que está em anexo na sua escritura. Este documento determina as cláusulas penalizadoras no que respeita a amortização. Só após esta consulta ter sido atentamente analisada e verificada é que deve comunicar ao banco da sua intenção em iniciar a amortização do capital em dívida.  

Depois, saiba que em caso de querer amortizar, tem ao seu dispor dois tipos de amortização: a amortização parcial e a amortização total. 

Pode amortizar parcialmente o capital, sem haver valor mínimo para reembolso. Deve consultar com a sua instituição bancária qual o prazo de antecedência para fazer a amortização parcial antecipada. 

Caso queira fazer a amortização antecipada do valor total em dívida, em caso de venda do imóvel por exemplo, deverá ter em conta que o prazo legal de pré-aviso é de dez dias úteis. O prazo deve ser respeitado por forma a emitir o título de distrate da hipoteca. Assim, o imóvel ficará sem hipoteca e poderá vendê-lo ou transferir a dívida para outro banco, em caso de transferência do crédito habitação. 

Chamamos a atenção que, caso faça a amortização total da dívida, deverá também cancelar as apólices dos seguros vida e multirriscos associados ao crédito habitação. Deve pedir ao banco a declaração para poder cancelar os mesmos.  

Convém saber que num caso ou outro, a entidade bancária deve ser avisada da sua opção. Deve confirmar também o prazo de aviso antes de efetuar o pagamento da amortização.  

Ler mais: Verifique os seus seguros multirriscos – pode estar a pagar em duplicado

A amortização é mais vantajosa? Depende de vários factores.

Por exemplo: se a taxa de juro do seu crédito habitação for inferior à taxa de juro que irá receber se investir o dinheiro que poupou para amortizar o crédito num produto financeiro, então claramente neste caso vale mais a pena investir do que amortizar.  

Um caso prático: imagine que conseguiu amealhar ao longo dos anos algum dinheiro que em poupanças lhe renderam cerca de dez mil euros. Pode então optar por uma de duas situações: ou utiliza esses dez mil euros para amortizar o empréstimo do seu crédito habitação, ou então, decide fazer alguns depósitos a prazo com esse pé de meia.  

Se a sua dívida for  a título de exemplo, de 100 mil euros, e aplicar os dez mil euros, a mesma diminui na ordem de 90 mil euros (este cálculo pressupõe que terá penalizações). Assim, baixa também a sua prestação mensal. Se assumirmos a Euribor a seis meses, com um spread de 0,8%, a prestação inicial que estava nos 452 euros, baixa para valores próximos dos 407 euros.  

Neste exemplo, aplicou dez mil euros e ficou a poupar 45€ por mês, ou seja, 540€ por ano.   

Por outro lado, caso opte por aplicar os dez mil euros num depósito a prazo, a 12 meses, com uma taxa anual bruta de 0,45% (valor do precário na maior parte dos bancos para este género de aplicações financeiras), mantendo-os assim por um prazo máximo de 20 anos, com juros capitalizáveis, vai acumular cerca de 668 euros líquidos. Neste caso, seria menos 21% do que efetivamente iria poupar se optasse pela amortização. 

Cada agregado familiar deve escolher a melhor opção

O conceito e lógica de aplicação da amortização de um crédito é para muitas famílias vista como sendo uma solução mais atrativa uma vez que esta lhes permite reduzir a prestação mensal e o montante de juros que tem de pagar ao banco.  

Em termos de penalizações, a comissão bancária pode ser de 0,5% em casos de taxa de juro variável e de 2% nos casos em que haja lugar a aplicação de taxa fixa. Em nenhum dos casos, os montantes comissionais cobrados pelo banco podem exceder os limites estabelecidos.  

Quanto à isenção, ela apenas é aplicável em casos de desemprego, deslocação profissional ou morte de um dos titulares do empréstimo do crédito habitação.

Vantagens da amortização

As amortizações nos empréstimos para habitação são sempre encaradas como algo de muito positivo para as famílias portuguesas por algumas razões, entre as quais se destacam:  

  • Obter uma tranquilidade em relação à dívida contraída inicialmente. Regra geral, quando as pessoas em determinado momento das suas vidas têm possibilidade de o seu encargo mensal, ficam mais tranquilas financeiramente;  
  • A dependência diminui ao longo do tempo que ainda falta para pagar o crédito. Com a amortização pode reduzir ligeiramente o valor a pagar pelo crédito e ainda solicitar uma redução do prazo a pagar;  
  • Em caso de necessidade na obtenção de um novo crédito e o seu banco tendo indicações e registos de que se trata de um bom pagador, as negociações ficam mais facilitadas.  

No Portal do Cliente Bancário, no site do Banco de Portugal, pode ter acesso a uma ferramenta prática e muito útil onde pode simular o que acontece com a sua prestação mensal, quando amortiza o seu empréstimo habitação.  

A amortização pode não compensar se não tiver um pé de meia constituído ou se houver despesas prioritárias, como são os casos da educação dos filhos e a saúde. Ainda assim, e sempre que tenha possibilidade de amortizar, pode fazê-lo pois vai estar aos poucos a reduzir o seu passivo perante a entidade bancária.  

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7 comentários em “Amortizações no Crédito Habitação – compensa?

  1. Boa tarde, agradecia a vossa ajuda/conselho para a seguinte situação, o meu credito à habitação está dividido em dois créditos, um para a compra da casa e outro para obras, o das obras é pequeno, já só devo cerca 1700€ estava a pensar amortiza-lo na totalidade mas no banco disseram-me que teria de escritura-lo nos seis meses seguintes, e que fazia mais sentido amortizar parcialmente o Crédito de maior valor, para não ter de escriturar duas vezes, uma primeira escritura para o credito das obras e uma segunda escritura daqui a 40 anos para o outro, qual a vossa opinião neste caso?
    Pedro Ferreira

    1. Olá, Pedro.

      Tendo em conta que a taxa de juro é capaz de ser mais alta nesse empréstimo, o banco tem algum interesse em mantê-lo (embora com esse capital em dívida o juro seja mínimo).

      Mas o argumento do banco até faz algum sentido. Só não sei é se o registo dos dois distrates de uma vez sai ou não mais barato do que fazer um agora e outro daqui a uns anos ou se isso é calculado em função do valor ou do número de registos a corrigir (mas isso é algo que pode facilmente confirmar junto da Conservatória, basta mandar-lhes um mail a perguntar. Indique o artigo do imóvel, por via das dúvidas, para eles poderem consultar como está feito o registo, se for preciso).

  2. Boa tarde,

    Obrigado pelos vossos artigos.
    Entretanto fiz uso da vossa calculadora:
    para uma situação de 60000 em dívida num crédito habitação, prazo de 15 anos e taxa de juro 1,371%, se quiser amortizar 10000€ a prestação mensal desce 61,49€, o que ao longo de 15 anos representa aproximadamente 1068 euros de redução no valor final a pagar.
    A questões que faço são:
    – os meus cálculos estão corretos?
    – se sim, será mesmo a melhor opção amortizar ou por exemplo com os certificados de tesouro consigo melhor retorno dos 10000€?

    Obrigado

    1. Olá, Samuel.

      À primeira vista as contas parecem-me bem feitas, sim.

      Quanto a saber a resposta à questão sobre a melhor opção, isso envolve sempre fazer alguma futurologia 🙂
      Para além desse montante, provavelmente poupará ainda um pouco mais com a descida dos prémios dos seguros. E, se chegando ao fim do ano puser 500€ do que poupou com o empréstimo numa poupança a render mais um pouco, pode também acrescentar mais umas décimas…
      Por outro lado, em muitos casos, há uma comissão a pagar pela amortização antecipada (num empréstimo indexado à Euribor, essa não pode ultrapassar os 0,5%, ou seja, 50€, no exemplo que indicou (no caso da taxa fixa, esse limite é de 2% – 200€).

      Ao dia de hoje, creio que a remuneração dos CTs está abaixo da percentagem que indica, até porque está indexada à Euribor a às taxas das OTs (que estão a negociar em valores cada vez mais baixos).

      Mas com 10.000€ já é capaz de ter acesso a algumas opções de poupança com taxas um pouco mais interessantes (e não necessariamente muito arriscadas).

      Finalmente há ainda um fator a ter um conta, que é de que forma essa amortização irá afetar a sua liquidez. Por exemplo, se tiver um imprevisto e precisar de fazer uma reparação mais avultada no carro, até que ponto o facto de ter usado esses 10.000€ para amortizar o empréstimo lhe poderiam fazer falta?

      Por todos estes fatores, a decisão de amortizar ou não, deve ser sempre pessoal. Mas espero que estes pontos o ajudem a olhar para a questão das várias perspetivas possíveis…