Já ouviu falar em crédito pré-aprovado, mas não sabe bem do que se trata e qual o impacto que pode ter na procura de casa? Na verdade, este é um detalhe que pode fazer toda a diferença.

Quem tem a pré-aprovação na mão parte em vantagem e pode mesmo ganhar a corrida àquela casa tão desejada.

Saiba de que forma o crédito pré-aprovado influencia todo o processo de compra, desde a poupança de tempo até ao ganho de poder negocial.

Procurar casa com uma simulação não basta (e pode ser enganador)

Pedir simulações é um passo natural e é o ponto de partida de muitas pessoas quando começam e sonhar com a compra de casa.

No entanto, as simulações pedem apenas dados básicos, como o valor do imóvel, o montante do empréstimo, o prazo de pagamento e o regime de taxa de juro. Algumas exigem ainda saber quantas pessoas vão comprar a casa e qual a sua idade, mas tudo isto são dados insuficientes e que não refletem totalmente a realidade.

Sem dúvida que é útil para começar a explorar, mas é curto para perceber quais são mesmo as condições finais. Avançar para a compra apenas com os dados da simulação é um erro que pode custar tempo, dinheiro e causar frustração.

Ter um crédito pré-aprovado poupa tempo e dá segurança

Ao contrário da simulação, o processo de pré-aprovação de crédito habitação obriga a uma avaliação mais profunda do perfil financeiro do cliente.

Aqui, a instituição de crédito vai analisar pontos como os rendimentos e composição do agregado familiar, a situação e estabilidade profissional, os encargos fixos e a taxa de esforço. Este último critério tem em conta todos os créditos que a pessoa ou agregado familiar possam ter.

Por aqui se vê como a pré-aprovação faz um retrato muito mais real e próximo daquilo que é a capacidade de endividamento de cada pessoa. Pelo contrário, as simulações “não sabem” que outros créditos é que o agregado tem, pelo que podem apresentar prestações que, na realidade, são impossíveis de contratar.

A este propósito, é importante destacar que as regras do Banco de Portugal dizem que as despesas com créditos não devem ultrapassar 50% do rendimento do agregado.

Em suma, a pré-aprovação permite saber se o crédito é viável (mesmo sem ter um imóvel escolhido) e dá ao comprador uma visão clara da sua taxa de esforço e capacidade real de endividamento. Assim, evita procurar casas fora do orçamento e poupa tempo na seleção.

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Qual o impacto do crédito pré-aprovado no processo de compra?

Vamos pôr em cima da mesa o seguinte cenário: vê uma casa, percebe que é mesmo aquilo que procura e quer avançar para a compra. Decide então ir pedir uma proposta de crédito ao banco. Mas este é um imóvel que gerou muito interesse e há mais compradores a negociar, alguns com pré-aprovação.

Enquanto tratava da proposta com o banco, o vendedor aceitou uma das ofertas que já incluiam um crédito pré-aprovado. Este é um exemplo que ilutra a diferença que a pré-aprovação pode fazer no processo de compra.

Num mercado em que os imóveis desaparecem rapidamente, ter um crédito pré-aprovado permite agir de imediato quando surge a casa certa, sem ficar à espera da decisão do banco. Desta forma, reduz o risco de perder a casa de que tanto gostou para compradores mais preparados.

Além disso, pode ajudar a aumentar o poder negocial, uma vez que tem a possibilidade de propor um preço mais baixo em troca de rapidez e da garantia de que há condições para fechar mesmo o negócio.

A relação entre pré-aprovação e CPCV

A pré-aprovação dá uma segurança extra para avançar para assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Apesar de não ser obrigatório, é um passo comum no processo de compra de casa.

É neste momento que o comprador paga o sinal, que costuma corresponder a um valor entre 10% e 20% do preço negociado. O CPCV contempla penalizações se alguma das partes desistir do negócio. Caso seja o vendedor, tem de devoler o sinal dem dobro. Se for o comprador, perde o dinheiro que tinha entregado.

Agora, imagine que paga o sinal e, no fim, o banco não aprova o crédito. Não só fica sem casa como também sem o montante que deu ao vendedor.

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Reúna os documento certos para um processo mais rápido

Quando for pedir a pré-aprovação, há um conjunto de documentos que o banco vai exigir para poder tratar de tudo e apresentar uma proposta alinhada com o seu perfil financeiro:

• Documento de identificação legível e atualizado (Cartão de Cidadão ou Passaporte) não caducado;
• Declaração de IRS Modelo 3 do último ano;
• Nota de liquidação de IRS do último ano;
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
• Extratos bancários dos últimos 3 meses de todas as contas relevantes;
• Extratos dos cartões de crédito do último mês ou extrato corrente;
• Comprovativo de IBAN e de morada;
• Declaração de rendimentos ou declaração anual emitida pela entidade patronal, nos casos de comissões ou rendimentos irregulares;
• Quando existam dois titulares, documentação completa para ambos, espelhando todos os pontos anteriores;

Depois, dependendo da situação profissional, terá de entregar outros documentos. Os trabalhadores por conta de outrem precisam dos recibos de vencimento dos últimos 3 meses e da declaração de vínculo contratual.

Já os trabalhadores independentes devem ter recibos dos últimos 6 meses e declaração de início de atividade.

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Pré-aprovação não é aprovação final

A pré-aprovação é um forte indicador de viabilidade e reduz muito o risco de ver o crédito recusado numa fase adiantada do processo negocial entre comprador e vendedor.

Ainda assim, não substituiu uma avaliação final. Essa vai sempre depender do imóvel, do valor da avaliação e da manutenção das condições financeiras.