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IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

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IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

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(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

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1.411 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
  1. Bom dia a todos.
    Preciso de algum esclarecimento em relação a uma pequena/grande dúvida.
    Recebi de herança a casa dos meus pais que, entretanto, decidi vender. Sei que estou isento de pagar mais-valias se investir num imóvel para habitação própia. O mesmo acontece, ou seja estou isento de pagar mais valias, se o dinheiro da venda for usado para investir/comprar uma casa para habitação própria mas em nome dos meus filhos?
    Neste caso, haveria um empréstimo feito pelo meu filho para adquirir uma casa, mas o dinheiro de entrada seria eu a financiar. Assim, não teria de pagar mais valias?

    Desde já, muito obrigado!

    1. Olá, Nuno.

      Primeiro, convém esclarecer que para ficar isento de tributação é necessário também que o imóvel a vender seja também a sua habitação própria e permanente (hpp).

      O reinvestimento na nova hpp tem de ser feito em nome de quem vendeu o imóvel.

  2. Amigos ,Divorciei me estou em partilhas, temos 2 casas, 1 onde resido com valor patrimonial de 139 500,00E e de possível venda pela imobiliária calculada em 270 000,00E ,ainda devemos de empréstimo ao banco cerca de 38 000,00 . A secunda é apartamento com valor patrimonial de 44,900,00E e avaliada pelo perito do tribunal por 98 000,00E quero ficar com este apartamento mais barato e ir residir lá . Como vai ser de mais valias?
    Se fizer obras de recuperação no Apartamento mais barato onde pretendo ir residir tenho algum desconto de mais valias ?
    Obrigado

    1. Olá, Teresa.

      Depois de amortizado o empréstimo e dividido o restante valor da venda, poderá utilizar a parte que lhe foi atribuída para comprar a metade do apartamento que pertencia ao seu ex-companheiro.

      Para que isto aconteça, é necessário que o imóvel vendido seja a sua habitação própria e permanente (hpp) à data da venda e que o apartamento passe a ser a sua próxima hpp.

      Depois de amortizado o empréstimo e reinvestido na comprada a de metade do apartamento, se sobrar algum valor, será tributada sobre ele.
      Poderá utilizar a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

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