IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.
Pedro Pais
, 22 Março 2018
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Comentários
A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
Já agora! Se está a pensar fazer um crédito habitação, fique a saber como pode reduzir seu spread e aceder às melhores condições do mercado aqui. Os consultores do Doutor Finanças podem ajudá-lo a encontrar a melhor proposta para comprar a casa que pretende.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A minha mãe viúva desde 2000, vendeu a casa comprada em 1974, com o meu pai. Somos 3 filhas e agora ao preencher o irs surgiu a dúvida. Preenchemos o anexo G ou o G1? O Valor a declarar é o da compra da casa em 1974? ou o valor da casa em 2000, à data do falecimento do meu pai? Qual a percentagem que declaramos?
Olá, Maroa.
A sua mãe provavelmente tem de submeter os dois anexos – no anexo G1 declara a parte da casa que comprou em 1974; no anexo G declara a parte da casa que herdou em 2000.
Os valores devem ser inscritos pela proporção correspondente. Assim, se a casa tiver sido vendida agora por 100.000€, por exemplo, e admitindo que ela tinha 50% desde 1974, então declara no anexo G1 que vendeu os 50% da casa por 50.000€ e no anexo G que vendeu por 12.500€ os 12,5% da casa que herdou.
Idem para os valores de aquisição.
Boa tarde. Herdei dos meus pais, por doação, em 1997, um terreno urbano cujo valor patrimonial é de 10.887,00 € e pretendo vendê-lo em 2020 pelo valor de 15.000 €. Que valor fica sujeito a Mais-Valia ou a IRS e qual será, provavelmente o imposto a pagar ao Estado?
Olá, José.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
De notar que o valor a indicar como valor de aquisição deve ser o valor patrimonial que o imóvel tinha em 1997 e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo pago na altura da doação.
Boa tarde. Vendi um apartamento que não era HPP mas ainda tinha divida ao banco, a qual amortizei na venda. Posso deduzir esse valor nas mais valias?
Olá, Ana.
Não, o valor da amortização do empréstimo nunca entra no cálculo das mais valias. Pode entrar no cálculo do imposto a pagar sobre as mesmas, mas apenas no caso de se tratar de HPP e de haver reinvestimento noutra HPP, conforme o nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Boa noite estou em França e vou vender a minha moradia em Portugal comprei por 88000 e vou vender por 176000 mas ainda devo 44500 ao banco quanto vou ter que pagar de mais valias visto que a minha residência e em França .
As mais valias não poderei envestir em França.
Obrigada
Olá, Hélder.
Se a moradia em Portugal não é a sua habitação própria e permanente, então não cumpre os requisitos indicados no nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias, pelo que o facto de reinvestir ou não o dinheiro é irrelevante para efeito de cálculo do imposto.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Gostava de esclarecer uma duvida: Comprei um apartamento em 2014 por 175000 e vendi em 2019 por 210000. Abati um empréstimo de 112000 euros. Comprei no mês seguinte um apartamento por 210000 com recurso a um empréstimo de 100000. Não consigo perceber se estou isento ou devo pagar mais-valias. Agradeço a vossa ajuda. Obrigado
Olá, Beatriz.
Assim de repente, sem fazer contas, eu diria que está isenta desde que ambos os imóveis se destinassem à sua habitação própria e permanente (nº5 do artigo 10º do Código do IRS), mas pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.