IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

Pedro Pais Pedro Pais , 22 Março 2018 | 782 Comentários

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A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

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(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

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989 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação”

  1. Pingback: Vender casa sozinho: um guia passo-a-passo
  2. Pingback: IRS 2016: que fazer com as deduções à colecta?

  3. Bom dia,
    Muito obrigada pelos seus artigos imensamente úteis.
    Tenho uma questão: em 2016 adquiri um imóvel (A) como HPP. Em 2018 passei a arrendá-lo e, mais tarde comprei outro (B) que passou a ser a nova HPP. Mudei-me entretanto para o imóvel A, alterando, consequentemente, a minha morada fiscal. Pretendo vender este imóvel (A) durante 2020 e re-investir o valor noutro imóvel HPP. O imóvel B quero deixar como morada secundaria/de férias (só me mudei para lá porque ainda tinha arrendatários no imóvel A à data da compra do mesmo).
    Ser proprietária de um imóvel de habitação (B) no momento da liquidação do imóvel A impossibilita-me de re-investir o valor das mais-valias e evitar a sua tributação? Li algo neste sentido (necessidade de não deter mais nenhum imóvel habitacional no momento da venda) mas não estou certa de ter percebido bem.
    Muito obrigada.
    Votos de excelente 2020!

    Responder

  4. Boa tarde,
    Parabéns pelo excelente artigo!
    Vendi um imóvel HPP e reinvesti a totalidade noutro HPP. Preencho os requisitos apresentados para a exclusão de pagamento de imposto de mais valia. A minha dúvida é: se decidir daqui a alguns anos, passar a residir noutro imóvel, e alugar este imóvel que agora comprei, devo pagar as mais valias nessa altura? Ou seja, durante quantos anos o imóvel que adquiri tem que continuar a ser a minha HPP, para não pagar as mais valias?
    Sei que a isenção do pagamento de IMT na compra de HPP, impede a utilização deste imóvel para outro fim durante 6 anos, mas relativamente às mais valias não sei se há algum prazo.
    Obrigado pela colaboração.
    Cumprimentos,
    João Tavares

    Responder

    1. Olá, João.

      A legislação não prevê nenhum prazo mínimo durante o qual tenha que manter a habitação própria e permanente. Apenas prazos mínimos para que ela passe a ter esse estatuto (ver nºs 5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS).

      Como tal, desde que a habitação passe algum tempo como sua habitação própria e permanente, não me parece que haja fundamento para haver lugar a nova liquidação.

      Naturalmente, se mudar a morada fiscal logo na semana a seguir e começar a arrendar a casa, poderá levantar suspeitas e ser chamado a prestar esclarecimentos nas Finanças. Eventualmente até, se o conseguirem provar, ser sujeito a algum tipo de acusação de prestar falsas declarações para fugir ao fisco. Mas se isso ocorrer passados vários meses ou alguns anos e, sobretudo, se tiver bons motivos para essa mudança e conseguir provar que habitou naquele imóvel durante algum tempo, não deverá ter nada a temer…

      Responder

  5. Boa tarde,
    No caso de ser vendida uma HPP, e o valor da venda ser reinvestido na (re)construção de outro imóvel para nova HPP, também pode ser deduzido esse valor nas mais valias?
    Se sim, qual o prazo para concluir a (re)construção dessa nova HPP?
    Obrigado.

    Responder

    1. Olá, Nuno.

      Sim, pode. As condições e prazos estão descritas no nº5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      6 – Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

      a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

      b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

      Responder

  6. Adquiri o meu 1º imóvel HPP em 1999. Na altura por 75.000€ (escritura). Em 2007 adquiri outro imóvel que se transformou na HPP e não consegui vender o 1º por questões de mercado. Agora pretendo vender o 1º imóvel por valor estimado 145.000€. O empréstimo ao banco atualmente está por volta dos 58.000€. Pretendo fazer um reenvestimento, das mais valias estimadas no melhoramento da HPP atual. Qual o regime que se aplica neste caso? Como posso fazer o calculo do valor que vou pagar de mais valias?

    Responder

    1. Olá, Carlos.

      Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

      Como a habitação que vai vender não era a sua HPP é irrelevante onde vai reinvestir o dinheiro, dado que não se encontra na situação de isenção de tributação prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS…

      Responder