IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

Pedro Pais Pedro Pais , 22 Março 2018 | 845 Comentários

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

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(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

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1.063 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

    1. Olá, João.

      Depende. O valor a considerar como valor de aquisição está estipulado nos artigos 45º e 46º do Código do IRS.

      Se tiver sido uma aquisição onerosa (compra, permuta, etc) então, à partida, será usado o valor que consta na escritura (mas se o valor patrimonial à data fosse superior, de acordo com o Código do IMT, é o valor patrimonial que conta).

      Se a aquisição tiver sido gratuita (herança, doação, etc), então é o valor patrimonial à data que conta.

  1. Tenho um terreno em fase de venda pelo valor de 130000€. Atualmente não faço IRS porque o valor da minha pensão (único rendimento) permite não o fazer (223,75€). Em 2021 terei que fazer IRS? Quanto vou ter que pagar?

    1. Olá, Filomena.

      Sim, a venda do imóvel é de declaração obrigatória. Além disso, deixa de cumprir os requisitos impostos pelo artigo 58º do Código do IRS pra ter direito à dispensa da entrega da declaração de rendimentos.

      Quanto ao saber se irá ou não ter mais valias e, em caso afirmativo, ficar com uma ideia do valor a pagar de imposto por causa das mesmas, sugiro a utilização da calculadora de mais valias para responder a essa questão…

  2. Bom dia Paulo,

    Muito obrigada pelo seu rápido e simples esclarecimento que ajuda a desmistificar o que pode ser as dúvidas de quem não se encontra por dentro destas questões.
    Gostaria ainda de lhe colocar mais uma questão. Também poderá ser utilizado para o cálculo da exclusão da tributação das mais valias o valor reinvestido em obras no novo imóvel. Correto? As despesas apresentadas com as obras de melhoramento no novo imóvel, a declarar no IRS, têm que ser faturas de empresa de construção/obras ou poder-se-á também apresentar despesas com material (Leroy Merlin, empresas de bricolage…) e as obras serem realizadas por exemplo por algum familiar ou amigo?

    Muito obrigada!

    1. Olá, Rita.

      De acordo com a alínea a) do nº5 do artigo 10º do Código do IRS, dão direito à isenção de tributação sobre as mais valias os montantes reinvestidos na ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado a HPP, sim.

      Tem havido por aqui, no entanto, alguns relatos de que as finanças têm aceitado como reinvestimento apenas o montante reinvestido na compra ou o montante reinvestido nessas obras mas não os dois em simultâneo (pessoalmente acho que é uma interpretação demasiado restritiva do articulado daquele artigo, mas recomendo contactar as Finanças para confirmar a sua situação concreta).

      Regra geral é mais fácil ter uma ou duas grandes faturas que agreguem todos os montantes pagos (incluindo materiais e afins), mas a lei não impede que existam várias pequenas faturas individuais… Embora não seja imposto nenhum requisito relativamente à forma de prova desses montantes, eu diria que, no mínimo, tem de haver faturas/recibos que comprovem o seu pagamento e estes devem conter menção expressa ao facto de que se destinam a obras de melhoramento do imóvel X e que os materiais serão entregues nesse imóvel. Isto para evitar, por exemplo, situações em que eu peça aos meus amigos e vizinhos que estão a pintar paredes ou a fazer obras em casa deles, que passem as faturas com o meu NIF para eu as poder declarar depois como reinvestimento… Da mesma forma, não posso dizer que foi o meu parente que fez as obras lá em casa e que lhas paguei, se ele não me passar pelo menos uma fatura a comprovar esse facto.
      Mais uma vez, recomendo confirmar com as Finanças, quais serão os elementos mínimos considerados para serem aceites estas faturas individuais…

  3. Bom dia,

    Antes demais obrigado pelo serviço público que fazem com estes esclarecimentos e com os diversos artigos que publicam, um bem haja.

    Uma dúvida com o artigo e dado que vendi agora um imóvel.

    Adquiri com recurso a financiamento um imóvel (HPP) em 2007 (170k), vendi o mesmo este ano (210k), pelo que, o caso se insere no regime de transição.
    Contudo, não tenho outro imóvel, não vou adquirir, não vou reinvestir o produto da venda, mas liquidei a parte correspondente ao financiamento (era cerca de 50% do valor da venda, ou seja, cerca de 105k). Sei que para abate de eventual mais valia, existem os restantes custos (aquisição, intermediação imobiliária da venda, impostos da aquisição), que neste caso será na ordem dos 15k no total.

    Resumindo:

    Aquisição 170k
    Venda: 210k
    Liquidação de empréstimo HPP – 105k
    Encargos e Despesas – 15k

    Dado que não vou adquirir outro imóvel, e estando inserido na exceção do período de transição, e com os encargos e despesas vou ter mais valias a pagar (é a ideia que fico pelo simulador dado que não vou reinvestir o valor)?

    Obrigado.

    1. Olá, João.

      Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

      Embora esta não suporte diretamente o regime de transição que referiu, pode simular o efeito do mesmo indicando que pretende reinvestir num novo imóvel, deixando o campo para o valor de amortização a zero e colocando o valor que vai amortizar no empréstimo como valor a reinvestir – o regime de transição corresponde justamente a considerar a amortização como valor de reinvestimento, pelo que se seguir o método que indiquei, vai obter o resultado que procura.

  4. Bom dia,

    Muito obrigada pelo excelente trabalho de esclarecimento público.
    Tenho uma dúvida e agradeço desde já a ajuda. As “Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)” para o cálculo das mais valias são as despesas com o imóvel que irei vender ou com o imóvel que irei comprar? Ou ambos?

    Atenciosamente,
    Rita

      1. Bom dia Paulo,

        Muito obrigada pelo seu rápido e simples esclarecimento que ajuda a desmistificar o que pode ser as dúvidas de quem não se encontra por dentro destas questões.
        Gostaria ainda de lhe colocar mais uma questão. Também poderá ser utilizado para o cálculo da exclusão da tributação das mais valias o valor reinvestido em obras no novo imóvel. Correto? As despesas apresentadas com as obras de melhoramento no novo imóvel, a declarar no IRS, têm que ser faturas de empresa de construção/obras ou poder-se-á também apresentar despesas com material (Leroy Merlin, empresas de bricolage…) e as obras serem realizadas por exemplo por algum familiar ou amigo?

        Muito obrigada!

  5. Boa tarde,

    Eu vendi a minha HPP em 09/2018 e comprei um outro imovel em 11/2018 que tornei como minha HPP. Agora este ano quero comprar outro apartamento que se tornará a minha HPP. Vou manter em meu nome o apartamento comprado em 11/2018, não o vou vender. A insenção de mais-valias em sede de IRS que tive no IRS de 2018( entregue em 2019) vai ser anulada? Tenho que ficar com o apartamento comprado em 11/2018 como minha HPP? Se sim, quanto tempo? Agradecia muito que me pudessem tirar esta dúvida. Muito Obrigado.

  6. Bom dia,
    Vou vender um imóvel HPP que comprei em 2008 e já tenho um outro imóvel contratado para comprar para ser HPP. No entanto vamos assinar o CPCV, mas o comprador diz que precisa de 90 dias para efectuar a compra. Se eu fizer já a compra do imóvel novo através de um credito habitação, depois posso usar as mais valias da venda para amortizar parte do empréstimo habitação desta casa nova sem que seja tributado?
    Os gastos com IMT e referentes com a nova escritura também podem ser utilizados para abater a tributação das mais valias?

    Obrigado
    Armando

    1. Olá, Armando.

      Relativamente aos gastos com a compra da nova casa não, não abatem às mais valias. O que abate às mais valias são os custos da compra da casa antiga – os da nova casa poderão ser deduzidos às mais valias que venha a obter com a nova na eventualidade de um dia a vender, não podem ser deduzidos duas vezes…

      Quanto a considerar a amortização ao novo empréstimo como reinvestimento, de acordo com esta informação vinculativa sim, pode fazê-lo.

  7. Boa tarde,
    Necessitava de esclarecimento ao nivel de uma alienação de um bem imovel (neste caso um terreno) a um orgão autarquico, em que o valor de venda é superior ao valor inicial de aquisição do mesmo, no entanto penso que no caso desta transação sendo efectuada para, e com o intuito de interesse publico, fica isento de mais valias!? podem-me confirmar se existe essa contemplação, de que forma poderá ser exercida?

    antecipadamente grato pela atenção dispensada, aguardo o vosso precioso esclarecimento.
    melhores cumprimentos