IRS

Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

Sofia Serrano Sofia Serrano , 15 Dezembro 2017 | 139 Comentários

Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.

A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. 

“Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.  

Atente a imagem abaixo.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Qual o valor sujeito a tributação fiscal?

O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  

Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel

Obras de Manutenção

Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis

Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.

Escritura

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.

Valor da Tributação - Atenção! 

Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.

Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.

A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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164 comentários em “Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

  1. Boa noite vendia casa e tive lucro logo terei mais valias a pagar minha questão comprei casa nova fiz reenvestinp a dar entrada na compra da casa e numa garagem no mesmo prédio e na mesma fração as despesas com a compra do novo imóvel bem como valor investido também na garagem poderão ser deduzidas nas mais valias? Obrigado

    1. Olá, Alberto.

      Se a garagem faz parte da mesma fração, para todos os efeitos é o mesmo imóvel que a casa.
      Se forem frações distintas, apenas a compra da casa é considerada reinvestimento.

  2. Boa noite,

    Vendi o meu imóvel e reinvesti numa nova habitação própria permanente mais cara. Ainda assim vou ficar com algum dinheiro extra para poder fazer obras na casa que comprei recentemente. No imóvel que vendi que também era própria permanente, não realizei obras, apenas coloquei estores. A minha pergunta é se as obras que eu vou fazer na casa nova que adquiri, podem servir para abater nas mais valias… É possível?

    Obrigado

    1. Olá, Thomas.

      O nº 5 do artigo 10º do Código do IRS refere que

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino

      Depende do tipo de obras, mas é possível que sim.

      No entanto, tem havido relatos de que as Finanças apenas consideram reinvestimento a aquisição de outro imóvel ou as obras no outro imóvel mas não os dois em simultâneo…

  3. Bom dia. Vendi a minha casa em 2019, e estou a residir numa casa da família do meu marido, que ainda não está em nosso nome, mas da qual os herdeiros já venderam o seu quinhão e que em fevereiro deste ano passa para nosso nome, mas por usocapião pois um herdeiro afastado sobrevivo vive no estrangeiro e não se sabe o paradeiro (por isso tem sido adiada a escritura). A questão é que eu obtive um valor considerável pela venda da minha HPP, e comecei a fazer obras nesta casa onde resido (estava em muito mau estado), mas antes dela estar em nosso nome. Estas obras foram feitas (ainda estão a decorrer) por um empreiteiro e tenho todas as faturas em meu nome, nesta morada, que verdadeiramente é a minha HPP. A dúvida é se as finanças vai aceitar as despesas feitas antes da escritura, pois eu investi quase todo o dinheiro de mais valia da venda da anterior HPP. Podem ajudar-me a esclarecer? Obrigada.

  4. Boa tarde, no meu caso em particular trata se de uma doação, de um familiar directo, de um imóvel que irei vender por 125000€ que não é HPP e estava arrendada . As questões que tenho são as seguintes:
    -Quais seriam os valores (por alto) dos impostos que terei de pagar?
    -Pelo facto do imóvel em questão não ser HPP , poderei reinvestir numa casa para HPP ficando assim isento das mais valias?
    – E se pelo facto de ser um imóvel anterior a 1951 e doado terei de pagar mais valias?
    Obrigado

    1. Olá, Hugo.

      Relativamente à questão sobre quanto terá de pagar de imposto, pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

      Dado que o imóvel não era sua HPP não cumpre os requisitos para ter direito à isenção de tributação prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.

      O que conta é o ano em que o imóvel passou para si (é, aliás, esse o ano que deve indicar como ano de aquisição do imóvel; e o valor de aquisição, o valor patrimonial que ele tinha nessa data, e sobre o qual foi calculado o imposto de selo que pagou, de acordo com o artigo 45º).
      Se tiver recebido o imóvel antes de 1989 então está isento de tributação sobre as mais valias. Se tiver sido posterior a essa data, então será feito o cálculo, como normalmente.

  5. No meu caso irei vender uma casa da qual sou co-proprietario em 50%, qual o valor de venda que coloco no anexo G o valor total da venda ou 50% desse valor? e as faturas de despesas de manutenção para dedução coloco valor total ou 50%?

      1. Mas no anexo G pede para dizer qual a cota parte de que se é proprietario, se indicar que tenho 50% nao vao validar tambem os 50% tambem dos valores de venda e das faturas de despesas?

      2. Se fizer uma simulação rapidamente chega à conclusão que os valores são sempre considerados pela totalidade, independentemente do valor que coloque na quota parte.

        Deve, por esse motivo, indicar os valores pela sua quota parte.

      3. Uma vez que o imóvel não é de HPP posso investir o valor das mais valias em obras na minha HPP ou pelo fato do imovel vendido nao ser HPP não é possivel o investimento.

      4. Pode investir o dinheiro onde quiser. Mas se o imóvel vendido não é a sua HPP nem do seu agregado familiar, então não cumpre os requisitos do nº 5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias, não.

    1. Olá, Tiago.

      Diz o artigo 46º do Código do IRS:

      3 – O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

      Se não há comprovativos dos custos de construção, então sobra apenas a primeira opção, a do valor patrimonial na altura da inscrição na matriz (notar que não é o valor patrimonial atual, mas sim o primeiro que foi calculado, quando a habitação foi registada pela primeira vez)

  6. comprei HPP em 6/2005 por 150000 euros e vendi em 10/2019 por 225000 euros, com 14000 euros para a imobiliária, amortizei 75000 euros da hipoteca ao Banco, qual o valor da mais valia? a amortização da hipoteca entra nestas contas? obrigaod