IRS

Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

Sofia Serrano Sofia Serrano , 15 Dezembro 2017 | 248 Comentários

Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.

A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. 

"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"

laptop com grafico no colo

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.  

Atente a imagem abaixo.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Qual o valor sujeito a tributação fiscal?

O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  

Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel

Obras de Manutenção

Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis

Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.

Escritura

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.

Valor da Tributação - Atenção! 

Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.

Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.

A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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289 comentários em “Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

  1. olá Paulo, sobre as mais valias da venda de um imóvel, comprei em 2011 por 150000 vendi em 10/2019 por 225000, além das comissões da imobiliária também liquidei o empréstimo restante no valor de 74000 e respectivas hipotecas, no acto da compra o valor do empréstimo foi o total da compra, 150000, o imóvel era HPP e não pretendo reinvestir, a minha dúvida ´prende-se com a isenção parcial do anexo G, Quadro 5“B” – Amortização de Empréstimo (art.º 11.º da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro) :
    – qual o valor que realmente entra neste cálculo?
    – a amortização do empréstimo, o quadro 5B do anexo G só prevê uma linha, como preencher este campo tendo eu 2 parcelas? (também tenho nesta situação uma garagem…)
    . finalmente, o lugar de garagem que vendi , a fracção é de 11,5/1000 do total da área, isto em percentagem é 0.115 %, no preenchimento do quadro 4 só permite 2 casas decimais, como preencher?
    muito obrigado pela atenção, cumprimentos

    1. Olá, António.

      Uma vez que o nº5 do artigo 10º do Código do IRS impõe que o imóvel fosse habitação própria e permanente para ter direito à isenção, o lugar de garangem não pode entrar nessas contas. Apenas pode indicar 1 imóvel dado que apenas pode ter uma habitação própria e permanente.

      11,5/1000 são 1,15% – duas casas decimais parecem-me suficientes…

  2. Exmos. Senhores
    Em Maio/2019 Vendi um imóvel de habitação própria pelo valor de ¤ 144.000. ,00 Este imóvel tinha sido adquirido por ¤109.000,00 e ainda estava por amortizar ao banco o valor de ¤ 80.900,00. Com esta alienação tive um custo de ¤ 4.050,00 de comissões.
    No mesmo mês adquiri outro imóvel para HPP no valor de ¤ 227.000,00 tendo contraído um novo empréstimo de ¤ 197.000,00.

    A minha dúvida é a seguinte:
    Na aquisição deste imóvel paguei cerca de ¤ 5.050,00 de I.Selo, IMT e honorários de advogados. Posso considerar como valor reinvestido ¤ 35.050,00 (227.000,00-197000,00+5050,00) ou apenas posso considerar os ¤ 30.000,00 (227.000,00-197.000,00)?

    Onde posso considerar o IMT e I.Selo pagos na compra do novo imóvel?

    Obrigada

    1. Olá, Emília.

      Creio que apenas pode considerar 30.000€ de reinvestimento.

      O IMT e IS pagos na aquisição do novo imóvel poderão vir a ser considerados um dia, caso venha a decidir vender o mesmo (tal como acontece com o imóvel que está a vender agora).

  3. Vendi em 2019 um imovel que não era primeira habitação. Para calculo das mais valias posso utilizar as despesas ( de acordo com a permilagem ) que o condominio teve na reabilitação do edificio?
    Muito obrigado Nuno Cruz

  4. Ola vendi uma casa em 2019, não HPP da qual era 100% proprietária, mas nós 24 meses antes tinha adquirido uma HPP conjuntamente com meu marido. Recorremos a crédito, mas investimos em obras nessa nova casa. As despesa de obras da nova casa HPP podem ser deduzidas nas mais valias da venda da outra? Em 50% pq é a minha parte nesta nova.

    1. Olá, Ana.

      Uma vez que o imóvel vendido não se destinava a habitação própria e permanente, não se coloca a questão do destino dado ao dinheiro que poderia ser relevante para efeitos da isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.

  5. Olá, gostaria de saber se, construindo anexo como cozinha ou garagem na casa onde vive permanente. reduz a mais valia.
    Cumptsr

    1. Olá, Maria.

      A questão das mais valias, só se coloca no momento em que a casa for vendida. Nessa altura é que é feito o cálculo da mais valia.

      De acordo com o artigo 51º do Código do IRS nesse cálculo podem ser deduzidas no cálculo da mais valia, as despesas com obras de valorização do imóvel efetuadas nos 12 anos anteriores à venda.