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Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

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Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.

A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. 

"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"

laptop com grafico no colo

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.  

Atente a imagem abaixo.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Qual o valor sujeito a tributação fiscal?

O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  

Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel

Obras de Manutenção

Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis

Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.

Escritura

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.

Valor da Tributação - Atenção! 

Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.

Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.

A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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363 comentários em “Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
  1. Bom dia,
    Vendi um apartamento e tenho uma vivenda que é a minha habitação permanente. as obras que poderei realizar na vivenda podem ser consideradas nas mais-valias da venda do apartamento?
    E que tipo de obras entram?
    Obrigada.
    Ana

  2. Bom dia,
    A comissão da avaliação imobiliária, para obtenção de crédito habitação aquando da compra do imóvel, pode ser abatido nas mais-valias?
    Obrigada.

  3. Se eu vender a minha HPP e reinvestir a totalidade das mais valias nos 3 anos seguintes na construção de uma nova HPP por exemplo: empreiteiro, serralheiro, carpinteiro, etc. fico isento do pagamento do imposto no irs das mais valias ?

    1. Olá, Magda.

      Não basta reinvestir a totalidade do valor da mais-valia, mas sim a totalidade do dinheiro da venda da HPP.
      Este valor deve ser reinvestido na construção ou compra ou melhoramento da nova hpp. Não é possível, por exemplo, comprar + melhorar.

  4. Boa tarde,
    Herdei uma casa a qual vamos vender, gostaria de saber se usar parte desse dinheiro para realizar obras na minha HPP posso deduzir nas mais valias? Como posso fazer?
    muito obrigada
    Cumprimentos

  5. Vendi uma HPP e comprei outra em 2020. Terei de pagar mais valias. O facto de ter mais de 65 anos e da nova HPP necessitar de obras de ca de 25.000€ não me dá direito a mais nenhum tipo de isenção que não as que o vosso site menciona?

    1. Olá, Vera.

      Para ficar isenta do pagamento de tributação é necessário reinvestir a totalidade do valor da venda da sua atual hpp numa nova hpp e/ou, estando reformada ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.

      Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.

  6. boa tarde, herdei uma casa que, nas finanças está avaliada por 43000 euros. Atualmente consigo vendê-la por 80000 euros. posso mandar avaliar de novo a minha casa para reduzir as mais valias?

    1. Olá, Isilda.

      A maneira de reduzir o valor da mais-valia é aumentar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou diminuir o valor da venda.
      Pode mandar avaliar o imóvel, contudo, não é certo que o valor do mesmo seja aumentado.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  7. Boa tarde,
    A fatura da despesa com a imobiliária pode ser de um ano diferente da escritura?
    Explicando melhor, vendi a minha casa e quando fiz CPCV paguei logo a comissão à imobiliária em Dezembro de 2019, a escritura de venda foi em Abril de 2020.
    Podemos colocar a despesa na mesma no anexo g ao fazer o irs de 2021, certo?

    1. Olá, João.

      Sim, à partida, pode.

      Contudo, sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  8. Bom dia,

    Gostaria de saber se com esta situação de pandémica, com as restrições implementadas, com as demoras que têm existido nos serviços, existe algum prorrogamento no tempo escritura para efeitos das mais-valias.

    Já comprei a minha nova HPP e tenho agora uma proposta de aquisição, mas receio que esta situação possa interferir com tempo necessário para a realização da escritura.

    Obrigado

    1. Olá, Ricardo.

      Estimo não estar previsto qualquer adiamento.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.