Administrador de condomínio: O que é e quais as suas responsabilidades?

Ser administrador de condomínio é um cargo de muita exigência, com um conjunto de tarefas a desempenhar que exigem muitas horas de trabalho, e com as últimas alterações à lei, a lista ficou ainda mais extensa.

Estas tarefas vão desde a preparação e convocatória de assembleias até à resolução de problemas do dia a dia, sendo que a qualquer momento pode surgir um imprevisto.

Administrador de condomínio, em que consiste?

De acordo com a lei, o administrador do condomínio é a "figura executiva do mesmo" e, como tal, compete-lhe zelar pela correta manutenção dos edifícios, bem como cumprir com as decisões tomadas em Assembleia de Condóminos.

Note que, apesar do peso da responsabilidade, esta função habitualmente não é remunerada, salvo se for decidido o contrário em assembleia. 

Por norma, o que acontece, é o administrador ficar isento de quotas como forma de compensação.

Quem pode ser administrador de condomínio?

Em primeiro lugar, o cargo de administrador do condomínio pode ser desempenhado por:

• um dos condóminos;
• terceiros;
• ou uma empresa de gestão de condomínios.

Neste artigo vamos falar apenas sobre a primeira opção. Assim, e regra geral, o administrador de condomínio é eleito em assembleia de condóminos. Caso tal não aconteça, este será nomeado pelo tribunal a pedido de qualquer condómino.

Enquanto não é tomada a decisão, cabe ao condómino com maior permilagem do valor total do prédio assumir a gestão do condomínio - administrador provisório.  

De acordo com o artigo 1435.º – A do Código Civil, “este desempenha obrigatoriamente as funções de administrador, a não ser que algum outro condómino o queira fazer”.

Como é feita a eleição?

Conforme já referido, o administrador de condomínio é eleito em assembleia de condóminos. Salvo algo em contrário, este deverá exercer esta função durante um ano. Além disso, o nome e contacto da pessoa eleita deve ficar afixado no prédio em local visível.

É igualmente neste ato que se decide se o este cargo será ou não remunerado.

Em que situações pode ser demitido o administrador de condomínio?

Como acontece em qualquer cargo, o administrador pode ser demitido das suas funções numa das seguintes situações:

• em assembleia de condóminos;
• ou ainda, através de decisão judicial.

Para que se verifique esta situação, é preciso provar que o administrador de condomínio:

• praticou irregularidades;
• ou ainda que, agiu em prejuízo do condomínio.

Quais as funções de um administrador de condomínio?

Conforme já referido, a lista de tarefas de um administrador de condomínio é vasta pelo que é preciso tirar algum tempo da sua vida pessoal e profissional.

Na gestão diária de um condomínio, são bem visíveis algumas das preocupações e tarefas com que um administrador tem de lidar. Porventura, as mais comuns são:

• Limpeza dos espaços comuns;
• Reparação do portão da garagem;
• Reparação e manutenção dos elevadores;
• Manutenção da iluminação do edifício;
• Cobrança de quotas;
• Por fim, Gestão do orçamento.

O artigo 1436º do Código Civil define exatamente todas as funções do administrador de condomínio. E são elas:

Assembleia de Condóminos

• Preparar e convocar a assembleia de condóminos;
• Prestar contas à Assembleia de condóminos e garantir o cumprimento do regulamento do condomínio;
• Colocar em prática as decisões aprovadas em assembleia (desde que não sejam impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis (poderá ser num prazo diferente desde que aprovado em assembleia - salvo nos casos de impossibilidade devidamente justificados;

Segurança

• Garantir a existência de um seguro contra o risco de incêndio e verificar que as frações o têm (deve propor à assembleia o montante do capital seguro);
• Em caso de situações urgentes que assim o exijam, convocar imediatamente uma assembleia extraordinária de condóminos para validação da intervenção;
• Divulgar e apelar à aplicação das regras de segurança do edifício.

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Representação legal e judicial

• Representar os condóminos junto de autoridades administrativas;
• Informar e esclarecer os condóminos, por escrito ou email, sobre todos os processos relacionados com o condomínio de natureza administrativa, judicial, arbitral, processual e de contraordenações (deve atualizar esta informação a cada 6 meses).

Documentação

• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
• Emitir declaração de dívida do condómino no prazo máximo de 10 dias (sempre que seja pedido pelo mesmo) - por exemplo, este documento é importante em caso de venda da fração;

Regulamento do condomínio

• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas que digam respeito ao condomínio.
• Entregar uma cópia do regulamento a todas as pessoas que vivam no prédio (sejam proprietários das frações ou não (por exemplo, os inquilinos).

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Manutenção e Conservação

• Verificar a existência de um fundo de reserva e "olhar pelo mesmo" (é obrigatório por lei e serve para pagar futuras obras de conservação do prédio);
• Em caso de necessidade de obras de conservação ou manutenção, apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para escolha e aprovação em assembleia;
• Realizar as reparações no prédio e outros atos que sejam precisos para a conservar os bens comuns;
• Garantir os procedimentos necessários para conservação dos bens comuns;
• Acompanhar e regular o uso destes bens comuns e restantes serviços de interesse comum;

Gestão Financeira

• Fazer anualmente o orçamento das receitas e despesas;
• Fazer a gestão das despesas comuns bem como das receitas, nomeadamente no que diz respeita à cobrança das quotas que cabem a cada condómino (esta cobrança junto dos condóminos inclui juros legais em dívida, mas também sanções pecuniárias determinadas pelo regulamento do condomínio e da assembleia);
• Abrir duas contas bancárias do condomínio, tal como diz a lei – uma para as contas correntes e outra para o Fundo Comum de Reserva.

Note, o administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Por fim, saiba que, o administrador de condomínio poderá ter ainda outras funções que sejam deliberadas em assembleia de condóminos.

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