O pacote legislativo “Mais Habitação” (introduzido pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) veio trazer novas regras e limitações ao licenciamento, exploração e afetação de imóveis em regime de Alojamento Local (AL), tornando-o menos atrativo. Por outro lado, e com o objetivo de alargar o número de imóveis disponíveis para Arrendamento para Habitação Permanente, o mesmo pacote veio estabelecer benefícios para os proprietários que decidam alterar a afetação dos seus imóveis de Alojamento Local para o mercado de arrendamento habitacional.
O que mudou no Alojamento Local
O pacote legislativo Mais Habitação veio a introduzir alterações legislativas muito relevantes numa série de áreas que, direta ou indiretamente, visavam criar condições para a revigorização do mercado habitacional de imóveis. Entre outras medidas de “choque”, um dos regimes que acabou sendo mais afetado foi o que regula o licenciamento, instalação, manutenção e exploração de Alojamentos Locais (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto).
Se é verdade que, durante muito tempo o Alojamento Local foi estimulado pelo legislador e pelas diferentes entidades públicas e visto como um instrumento valioso no que se referia à reabilitação de imoveis (não só, mas também, nos centros urbanos), também é verdade que o parlamento acabou, ainda assim, por votar um pacote legislativo que condiciona de forma significativa – e em certos casos compromete – a viabilidade e possibilidade de afetação de imóveis à exploração de Alojamentos Locais.
Ao passar a tratar os Alojamentos Locais como um “patinho feio” que dificulta e limita o acesso à habitação, em especial nos centros urbanos, o pacote Mais Habitação introduz várias regras que, em si mesmas, comprometem a manutenção e viabilidade daqueles Alojamentos, sobretudo para os que funcionam em frações autónomas localizadas em prédios em propriedade horizontal: o “Mais Habitação” veio determinar a suspensão geral de novas licenças de Alojamento Local no Continente, salvo em certas zonas rurais e centro urbanos sem pressão habitacional, determinados numa lista taxativa incluída em portaria (Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho).
Este novo regime vem estabelecer em cinco anos o prazo validade das licenças existentes, ainda que renováveis por igual período, carecendo tal renovação de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente. Ainda neste âmbito, foi estabelecida a regra da não transmissibilidade da licença de Alojamento Local, ou seja, o titular de uma licença, ressalvados casos excecionais, não a poderá transmitir ainda que venda o imóvel licenciado para AL.
Além da caducidade de registos inativos e que não tenham feito “prova de vida”, o novo regime veio estabelecer que os registos de Alojamento Local emitidos à data da sua entrada em vigor serão reapreciados durante o ano de 2030, podendo ser renovados por cinco anos após a primeira reapreciação.
A acrescer a todas estas novas regras e limitações, entendeu ainda o legislador criar uma Contribuição Extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos em Alojamento Local (“CEAL”), à taxa de 15%. A CEAL incide sobre os imóveis habitacionais afetos a Alojamento Local a 31 de dezembro de cada ano, sendo devida pelos titulares da exploração dos estabelecimentos. Os proprietários dos imóveis nos quais se desenvolva a exploração de Alojamento Local, mesmo que não sejam titulares da exploração do AL, são subsidiariamente responsáveis pelo pagamento desta contribuição. Apesar de estarem previstas algumas circunstâncias que poderão levar à isenção, a verdade é que esta nova taxa vem, por si só e na generalidade dos casos, retirar a atratividade do investimento no Alojamento Local, defraudando as expectativas de um sem número de investidores – muitos dos quais dedicaram a esta área de atividade o produto das suas poupanças.
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