Quem comprar um imóvel para revender e mudar a constituição de propriedade total para propriedade horizontal pode perder o direito à isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Isto quando essas mudanças resultam na alteração do Valor Patrimonial Tributário (VPT).

É este o entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), partilhado numa informação vinculativa em resposta a um contribuinte.

Para perceber o caso é preciso olhar, antes, para o que diz a legislação.

Quando é que há isenção de IMT na revenda de imóveis?

Quem se dedica habitualmente à revenda de imóveis pode beneficiar de isenção de IMT se fizer a venda no período de um ano após a compra. No entanto, é preciso cumprir algumas condições:

• O imóvel não pode ser revendido para nova revenda;
• O imóvel não pode ser alvo de obras (de edificação ou de melhoramento) ou outras alterações que possam alterar o seu Valor Patrimonial Tributário.

Esta isenção pode acontecer de duas formas. Uma é o revendedor pagar o IMT no momento da compra e receber o reembolso quando vender o imóvel.

A outra é nem sequer pagar o imposto no momento da compra, desde que comprove que se dedica habitualmente à revenda de imóveis. Para isso, precisa de uma certidão emitida pelo serviço de Finanças na qual conste que, nos dois anos anteriores, revendeu imóveis comprados com esse fim.

O que acontece na passagem para propriedade horizontal?

No caso apresentado pela AT, uma sociedade comprou um imóvel constituído em propriedade total por 800 mil euros, em 2024. Nesse momento, pagou o IMT, que pelas tabelas em vigor na altura terá rondado os 48 mil euros.

No entanto, o objetivo é passar o imóvel para propriedade horizontal e vender as frações autonómas que daí resultarem. De acordo com o Fisco, antes da entrada em vigor das medidas do Mais Habitação, em outubro de 2023, a passagem de propriedade total para horizontal não levava à perda de isenção.

A “passagem de prédio em propriedade total (com andares e ou divisões suscetíveis de utilização independente) para prédio em propriedade horizontal, composto por frações autónomas, não configurava por si só um destino diferente do da revenda”.

No entanto, o pacote de medidas aprovado em 2023 veio clarificar o conceito de “destino diferente”. A partir daí, passou a considerar-se destino diferente “a conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário”, pode ler-se no Código do IMT.

“A tónica é colocada na alteração (material ou outra, sem distinção), suscetível de fazer variar o valor patrimonial tributário, não se focando unicamente na substancialidade das alterações físicas introduzidas no próprio bem“, esclarece a AT na informação vinculativa.

Leia ainda: O que muda no IMT com o Mais Habitação?

O que aconteceu neste caso?

O que aconteceu no caso partilhado pelo Fisco (e que pode acontecer noutros semelhantes) é que o VPT do imóvel alterou-se após a passagem para propriedade horizontal.

Depois de analisar o caso, a AT concluiu que a alteração da permilagem de cada fração levou a mudanças nos respetivos valores patrimoniais tributários. Isto porque a constituição da propriedade horizontal não se limitou “a replicar com exatidão a realidade preexistente”.

Isso só aconteceria “se a cada parte/divisão inscrita na matriz predial urbana antes da constituição da PH, viesse a corresponder uma fração autónoma, com características, áreas e permilagens exatamente iguais”, explica o Fisco.

Assim, como o VPT sofreu alterações, considera-se que o proprietário deu ao imóvel um destino diferente do da revenda, fazendo caducar a isenção.

E nos casos em que os proprietários ainda não tiverem pagado o IMT, são ainda devido juros compensatórios além do pagamento do imposto.