As grandes disparidades dos valores da habitação para venda e arrendamento, sobretudo entre o litoral e o interior do país, são a nota mais evidente do primeiro relatório do Observatório Imobiliário em Portugal. As diferenças entre os preços por m² no distrito mais caro e no mais barato chegam a ser de sete vezes na venda e quatro no arrendamento.
Quando se avalia a acessibilidade de habitação, cruzando os rendimentos médios em cada distrito com valores médios das casas no mercado, as diferenças são ainda mais acentuadas. No distrito menos acessível, é necessário um esforço dez vezes superior ao do território mais acessível.
O que é o Observatório Imobiliário em Portugal do Doutor Finanças?
Criado e operacionalizado pelo Doutor Finanças, o Observatório Imobiliário em Portugal nasce da necessidade de sistematizar e divulgar indicadores estatísticos fiáveis sobre o mercado residencial, permitindo uma análise detalhada dos preços, da oferta, da dinâmica do mercado e das condições de acessibilidade à habitação.
Trabalhando dados de anúncios imobiliários online e estatísticas oficiais do INE, o Observatório cobre todo o território nacional, com desagregação por distrito e município, e distingue entre apartamentos e moradias, venda e arrendamento. O primeiro relatório mensal traça o panorama nacional à data de 1 janeiro de 2026.
Preços de venda: Lisboa no topo e Guarda no extremo oposto
O primeiro relatório do Observatório Imobiliário em Portugal mostra que, a 1 de janeiro de 2026, o preço médio das casas listadas para venda em Portugal se fixava nos 3.670 euros por metro quadrado. Por detrás deste valor global estão, contudo, diferenças profundas entre regiões:
- Lisboa lidera como o distrito mais caro, com 5.776 euros/m², mais de sete vezes acima da Guarda (743 euros/m²), que ocupa o último lugar da tabela.
- Faro (4.776 euros/m²) e a Região Autónoma da Madeira (4.363 euros/m²) completam o top 3 das zonas mais dispendiosas.
- No extremo oposto, além da Guarda, destacam-se Bragança (950 euros/m²) e Castelo Branco (987 euros/m²) como distritos onde comprar casa é significativamente mais acessível.
Olhando para a distribuição dos preços médios de venda fica evidente um mapa onde os preços vão subindo do interior norte para o litoral sul (além do Porto e da Madeira).
Arrendamento: Lisboa também lidera, mas as diferenças são menos acentuadas
No mercado de arrendamento, a média nacional é de 16,54 euros/m². Lisboa ocupa novamente o topo (20,89 €/m²), seguida pela Madeira (16,15 euros/m²) e por Faro (16,07 euros/m²). No extremo oposto, Vila Real regista o valor mais baixo (5,18 €/m²), seguida de perto por Viseu (5,21 €/m²) e Guarda (6,11 €/m²).
Apesar de as diferenças no arrendamento serem menos acentuadas do que na venda, o top de distritos mais baratos continua a ser dominado pelo interior do país. Já os valores mais elevados concentram-se nas áreas metropolitanas e regiões autónomas.
Acessibilidade da habitação: Um desafio nacional
Um dos indicadores mais relevantes do Observatório é o Índice de Acessibilidade Habitacional (IAH), que compara o rendimento líquido médio de um casal com a prestação média do crédito habitação em cada distrito. Para calcular este índice, são utilizados:
- O rendimento líquido médio de um casal em cada distrito, de acordo com dados do INE;
- A prestação média do crédito habitação em cada distrito, calculada com base numa taxa anual nominal (TAN) média de 2,9% e um prazo médio de 30 anos.
O relatório inclui o cálculo do IAH para duas tipologias: apartamento T2 e moradia T3. Este indicador evidencia as enormes disparidades na acessibilidade à habitação em Portugal, tornando claro como a localização geográfica pode determinar, de forma decisiva, o esforço financeiro necessário para comprar casa.
No caso dos apartamentos T2, por exemplo, verifica-se que:
- Na Madeira, um casal com salários líquidos médios para a região precisa de gastar 70% do seu vencimento para pagar a prestação média de um apartamento T2.
- Em contraste, em Portalegre, basta 14% do rendimento médio de um casal local para pagar a prestação de uma casa com características semelhantes.
- A média nacional situa-se nos 53%, o que significa que mais de metade do rendimento líquido de um casal é, em média, consumido pela prestação da casa.
Além da distribuição distrital, o primeiro relatório do Observatório de Imobiliário em Portugal permite ainda analisar dados de acordo com outras distribuições:
- Preços médios de venda e arrendamento por município.
- Preços de venda por tipologia (T0, T1, T2, T4 e T5+), por distrito.
- Valores de venda de apartamentos vs. moradias por distrito.
