Há alguns anos que nenhum banco se tinha arriscado a praticar spreads abaixo de 1%. O Bankinter acabou de quebrar a fasquia, oferecendo a taxa mais baixa do mercado. E ainda que esta taxa possa estar acessível apenas em determinadas situações, a verdade é que os bancos estão a oferecer spreads mais baixos.

A prestação do crédito habitação é um dos maiores encargos mensais das famílias portuguesas. Mas é possível reduzir esse custo, aproveitando o valor dos spreads atualmente praticados pelos bancos, especialmente se comparados com as operações realizadas entre 2011 e 2016.

Se está a tentar perceber onde pode cortar custos, a solução pode estar mais perto do que pode pensar.

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Juros deslizam e spreads andam na casa de 1%

O contexto é atrativo para quem está a pensar contrair um crédito habitação. E porquê? Porque as taxas de juro praticadas atualmente pela banca na concessão de crédito estão baixas. E por dois motivos: os spreads têm vindo a descer e as taxas Euribor (usadas como indexantes nos contratos de crédito a taxa variável) estão em níveis negativos.

Estes dois fatores fazem com que uma família que tenha um crédito habitação há, pelo menos, 5 anos beneficie de uma revisão das condições.

Por isso, esta será uma das melhores alturas para contrair crédito ou rever as suas condições atuais porque o spread do seu crédito pode já não estar atual. Por exemplo, tem um spread superior a 1,5%? Saiba porque está a perder muito dinheiro.

O último banco a anunciar uma redução no spread mínimo no crédito habitação foi o Bankinter, que passou a oferecer um valor mínimo de 0,95%. E, ainda que nem todas as famílias consigam chegar ao valor mínimo praticado, é muito possível que consigam melhores condições do que as que têm. Para ter uma noção melhor, há vários bancos que estão a oferecer spreads máximos na ordem dos 2%.

Mas recuemos uns anos para conseguirmos perceber melhor o contexto. Nos últimos 10 anos, as taxas de juro médias no crédito habitação atingiram o seu valor mais elevado em janeiro de 2012, altura em que o país estava sob o resgate financeiro da troika e em que a concessão de crédito estava quase congelada.

Naquela altura, a taxa de juro média praticada nos financiamentos para a compra de casa atingiu os 4,68% (esta taxa inclui spread e indexante). Nos anos seguintes a tendência foi de redução. No final de 2015, a taxa média praticada já se encontrava nos 2,16%.

E a tendência prolongou-se. Os dados do Banco de Portugal mostram que os bancos estão a financiar a compra de casa com juros na casa de 1%. Sendo que este valor inclui indexante e spread.

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Qual é o seu spread?

Comecemos pela questão mais simples: qual é o spread que tem associado ao seu crédito habitação? É acima de 1,5%? Se sim, o que se recomenda é que procure no mercado condições mais favoráveis.

Mesmo que não consiga o spread mais baixo que um banco possa estar a praticar, é possível que encontre soluções mais vantajosas. Se já há vários bancos que estão a oferecer spreads máximos na ordem dos 2%, isto significa que em muitos casos este será o pior cenário que vai encontrar. E para reduzir este valor máximo basta, por exemplo, pagar algumas despesas – como a água e a luz – por débito direto ou ter domiciliado o ordenado nessa conta. Pode sempre ficar com uma noção de quanto poderá poupar usando a calculadora transferência de crédito habitação em que pode comparar o seu spread atual com as novas condições disponíveis no mercado.

Agora, se está à espera de conseguir spreads abaixo de 0,5% esqueça. Foi algo que se praticou antes da última crise financeira, com os bancos a chegarem a conceder crédito com spreads de 0,1%. Mas esta realidade terminou e, segundo os entendidos, dificilmente regressará.

Ainda assim, dependendo da altura em que contraiu o crédito é possível conseguir condições atrativas. Há quanto tempo tem o seu crédito habitação? Qual é o spread associado? E qual é o indexante? E os seguros foram subscritos através do banco ou fora?

Estas são apenas algumas questões cujas respostas poderão abrir a porta a poupanças consideráveis, mas não são as únicas.

Não olhe apenas para o spread

Olhando para um crédito habitação, o que pesa no custo global desta operação não é apenas o spread. Longe disso. É preciso ter atenção a outros encargos que acabam por tornar a fatura de um crédito elevada.

Na altura de comparar propostas olhe para a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e para o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor). A TAEG reflete o custo de um crédito, porque inclui o “peso” de outros produtos que os bancos lhe possam “exigir” para lhe oferecerem aquele spread, como os cartões de crédito. E ao analisar o MTIC vai ficar com a noção de quanto vai pagar pela casa no final do processo.

Outra questão a avaliar são os seguros. Por regra, em troca de um spread mais baixo os bancos exigem que subscreva os seguros multirriscos e de vida através da instituição. Mas é preciso fazer contas. O que fica mais em conta? Ter um spread um mais baixo e um encargo com seguros elevado ou um spread um pouco mais alto mas um custo com seguros menor? Estas questões precisam de ser avaliadas caso a caso. E só é possível ter a resposta com as propostas em cima da mesa.

E, atenção, pode sempre rever as condições associadas ao seu empréstimo. Mesmo se tiver um spread inferior a 1% pode tentar perceber se no mercado existem ofertas de seguros menos dispendiosas e transferir apenas os seguros.

No caso de perceber que compensa mais mudar de seguros pode acontecer uma de duas coisas: o banco aumenta o spread; ou no seu contrato de financiamento não está indicado que é obrigado a ter os seguros associados e aí o banco não poderá alterar as condições de financiamento.

Se no seu caso o banco puder aumentar o spread terá de fazer contas para perceber se a redução dos custos com os seguros não compensa o aumento da prestação.

Qual o impacto de uma revisão?

O impacto da revisão de um contrato de crédito, dependerá sempre das condições que tiver no seu crédito habitação e do montante de financiamento, mas se nos seguirmos pelas taxas médias identificadas pelo Banco de Portugal nas novas operações de financiamento, a poupança pode ser significativa.

Imagine uma família que comprou casa em 2014, quando a taxa média superava os 3%. Um empréstimo de 150 mil euros, a 30 anos, corresponde a uma prestação de superior a 400 euros. Com as taxas médias atuais, os juros rondam 1%, o que implica menos 80 euros por mês.

Além disso, poderá ainda conseguir rever outras condições, como os seguros.

Se tem um crédito habitação com um spread acima de 1,5% avalie as opções que existem no mercado. E mesmo que atualmente esteja confortável com a prestação que paga ao seu banco, pode sempre rever as condições e manter a prestação, reduzindo o número de anos de contrato. O que lhe proporcionará uma poupança significativa ao nível dos juros que paga ao banco.

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