2020 será certamente um ano de incertezas. E o mercado imobiliário não foge à regra. Os últimos meses do ano são uma incógnita, ainda que se antecipem quebras significativas no número de negócios concluídos. Quanto aos preços, se está à espera que caiam para comprar casa, pode ter de esperar mais tempo do que está a antecipar.

Os especialistas do mercado imobiliário assumem que há muitas dúvidas em relação ao desempenho do setor imobiliário. Mas não antecipam quebras significativas dos preços. Pelo menos, para já. O mesmo não se pode dizer no que respeita ao número de transações, que deverá continuar a cair.

Mas há várias questões a ter em conta para quem está interessado em comprar ou vender casa. O que esperar ao nível dos juros e da banca? Como se deverão comportar os preços? A procura vai sofrer alterações?

Para se tomar decisões a melhor ajuda é a informação. Tendo esta premissa em mente, o Doutor Finanças traça 6 ideias sobre o que vai marcar este mercado nos próximos meses, dando dicas e recolhendo informação junto de especialistas.

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1 - Preços dos imóveis não descem para já

Nos últimos meses terá havido quem pensasse que os preços dos imóveis iam diminuir, mas o primeiro semestre não revelou esta realidade. “Quem está comprador estaria à espera de grandes descontos”, o que acabou por não acontecer nos primeiros meses deste ano, salientou ao Doutor Finanças, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, empresa que agrega uma série de dados estatísticos do mercado imobiliário. E esta descida, ainda que possa vir a acontecer, pode não estar para tão breve.

Gonçalo Nascimento Rodrigues, fundador do blog Out of the Box, especializado no mercado imobiliário estima que uma queda de preços “só lá para o segundo semestre de 2021”, devido aos apoios às empresas e famílias que tendem a adiar o impacto da conjuntura na vida das pessoas.

Segundo os dados já divulgados por vários agentes do mercado (Confidencial Imobiliário, Imovirtual e CASAFARI), os preços dos imóveis vendidos e anunciados aumentaram até junho, já os valores das rendas estão a diminuir, um comportamento que para os especialistas é previsível. Ricardo Guimarães defende que “as rendas já estão a descer", sendo "muito mais fácil descer as rendas do que o preço de um imóvel”, porque num caso é algo temporário e no outro é algo que se perpetua pelo tempo. “A descida dos preços do arrendamento será mais rápida. Primeiro descem as rendas e só depois os preços dos imóveis”, explicou o responsável.

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2 - Rendas diminuem por tempo limitado

A crise provocada pela pandemia levou a que entrassem no mercado de arrendamento de longa duração mais imóveis. Com a ausência de turistas, muitos investidores em alojamento local tiveram de repensar a sua estratégia. Acabando por disponibilizar estes imóveis no mercado residencial.

Prevê-se um "impacto negativo no mercado de arrendamento, com correção de preços em zonas turísticas não habitacionais", realça Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças.

Contudo, as previsões apontam para que esta realidade se esgote mal a crise provocada pela pandemia tenha um fim à vista. Esta tem sido a história do mercado de arrendamento nos últimos anos em Portugal.

“O mercado de arrendamento em 2008 atraiu a oferta e a procura, devido à crise, mas mal houve estabilização no mercado de compra e venda o mercado de arrendamento perdeu o que tinha conquistado”, explica Ricardo Guimarães.

E, de facto, nesta altura “está a sentir-se uma transferência para o arrendamento e este mercado tem aqui uma oportunidade. Mas não sei se será duradoura”, acrescenta o responsável.

3 - Juros vão permanecer baixos

No atual ambiente em que vivemos será expectável que as taxas de juro permaneçam baixas. Tão cedo o Banco Central Europeu (BCE) não aumentará os juros de referência nos próximos meses e isso reflete-se nos contratos de crédito aos particulares.

Os juros usados como indexantes nos contratos de crédito habitação refletem as expectativas em relação às políticas do banco central. E, neste contexto, deverão manter-se baixas por mais tempo. Além disso, os spreads praticados pelos bancos estão baixos, conseguindo-se taxas de 1% ou inferiores.

Neste contexto, o momento é apropriado para quem precisa de financiamento. Seja para a compra de casa, seja para reduzir os custos que tem atualmente com o seu crédito habitação, uma vez que é possível conseguir condições de financiamento mais atrativas do que nos últimos anos.

Analisando as perspetivas da banca para os próximos meses, antecipa-se uma manutenção das condições de concessão de novos financiamentos para a compra de casa, ainda que a procura deva ser menor. No último inquérito aos bancos, realizado pelo Banco de Portugal, as instituições revelaram que os critérios de concessão de crédito “tornaram-se mais restritivos” no segundo trimestre do ano, tendo havido mais “pedidos de empréstimo rejeitados” no segmento de crédito habitação e ao consumo. Contudo, os cinco grupos bancários, que participam no inquérito, antecipam que as condições de acesso ao crédito habitação se vão manter como estão. Já no crédito ao consumo, há instituições que preveem que as condições se tornem “ligeiramente mais restritivas”.

Independentemente da situação financeira, esta será uma boa altura para rever os seus encargos financeiros e poupar mais.

E há uma novidade que torna recomendável a quem tem um crédito habitação que reavalie se no final do ano não é uma boa altura para transferir o seu empréstimo da casa. Isto porque o Parlamento aprovou novas regras para algumas comissões e os bancos vão deixar de cobrar uma comissão pelo processamento da prestação dos créditos. Em causa está a comissão que os bancos cobram para descontarem da conta do cliente o valor da prestação do crédito. Contudo, isto só se aplica aos novos contratos.

Ou seja, os clientes que atualmente têm empréstimos a decorrer e que já pagam este valor (que em alguns casos pode superar os três euros) vão continuar a pagar. Apenas os contratos assinados após a entrada em vigor das novas normas é que ficarão isentos desta comissão.

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4 - Maior procura por zonas mais periféricas e por maior espaço exterior

A pandemia mudou a forma como se "vive" em casa. As horas passadas dentro de casa durante o período de confinamento levaram muitas famílias a perceber que precisam de outro tipo de espaços.

Quem esteve em teletrabalho e não tinha um espaço próprio para trabalhar, sentiu a necessidade de ter um escritório, onde pudesse concentrar-se melhor. E, num período em que todos tivemos de nos manter dentro de portas, quem não tem qualquer espaço exterior também terá sentido a sua falta.

Já "conseguimos perceber que existe agora uma maior preocupação em ter um espaço para escritório e uma zona exterior, como varandas amplas, terraço, etc.", afirma Cláudio Santos.

Assim, "será expectável que, nos próximos meses, se assista a uma troca superior ao normal, de imóveis em centros urbanos densos por imóveis nas periferias, com menor densidade populacional e com maiores espaços exteriores disponíveis", antecipa Cláudio Santos do Doutor Finanças. Até porque o trabalho remoto pode ser uma tendência para ficar, o que faz com que as pessoas sintam uma necessidade menor de morar mais perto dos escritórios da sua empresa e podem optar por localizações mais longes, mas com acesso a casas maiores e com outros tipos de espaços de lazer.

5 – Retorno de investimento externo deverá ditar recuperação do setor

Nos próximos meses antecipamos o "regresso dos investidores estrangeiros" ao mercado nacional e "uma retoma da forte procura do início do ano", claro, que tudo isto "depende da duração da pandemia e da retoma económica", salienta Cláudio Santos.

O mercado imobiliário não vai deixar de ser um ativo atrativo para investidores. E o interesse não vai desaparecer por completo. Pode haver projetos adiados, investimentos congelados, mas o imobiliário tenderá a recuperar e o interesse externo deverá ganhar nova força.

“A prazo o imobiliário vai manter-se como um ativo de refúgio. Até porque há a expectativa de que os juros se mantenham baixos”, sublinha Ricardo Guimarães. Este contexto, para quem tem dinheiro para investir e o quer rentabilizar obriga a procurar ativos que possam ser mais rentáveis.

E os dados conhecidos confirmam estas avaliações. Segundo a Cushman & Wakefield, há cerca de sete mil milhões de euros disponíveis para investir no mercado nacional, de acordo com um inquérito realizado entre os dias 6 e 17 de maio a 53 investidores e cujas conclusões foram publicadas no dia 6 de julho.

6 – Redução das transações está dependente da duração da pandemia

“Estimo uma quebra significativa este ano, de cerca de 30%, em número de transações”, afirma Gonçalo Nascimento Rodrigues,do blog Out of the Box.

Em declarações ao Doutor Finanças, este responsável admite que os preços dos imóveis venham a cair, mas não para já. “É expectável que os preços caiam, mas vai demorar mais tempo”, sublinha, explicando que este mercado é lento a responder. Isto porque as pessoas continuam com rendimentos assegurados (seja por estarem em lay-off, seja porque estão a beneficiar das moratórias dos créditos). E, “enquanto a banca continuar a emprestar, as transações vão continuar a existir” e não haverá justificação para uma quebra de preços.

“O mercado vai funcionar na medida em que a banca continuar a dar crédito. Só quando a banca deixar de emprestar é que o mercado poderá colapsar.” E este cenário, na perspetiva deste especialista, não acontecerá tão cedo.

Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, não tem dúvidas: “a grande questão que se coloca é qual a duração que a crise vai ter”.

Mas há algo que reúne consenso: ao contrário da crise de 2008, agora o mercado não vem de uma bolha imobiliária e os operadores não estão demasiado alavancados, o que retira pressão sobre o mercado e, consequentemente, poderá limitar a descida de preços, por exemplo.

Contudo, é claramente assumido que, apesar de continuar a haver operações, o número será menor, o que vai afetar os agentes do mercado, uma vez que “existem muitos players para menos transações”, alerta Gonçalo Nascimento Rodrigues.

O nível de incerteza é elevado, mas são estas as 6 tendências que consideramos que vão marcar os próximos meses no setor imobiliário. Se está a pensar arrendar, comprar ou vender casa, esteja atento aos sinais para poder tomar as melhores decisões possíveis.

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