Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde
Peço imensa desculpa mas esta simulação está incompleta e errada!
Quando temos um crédito habitação as contas não são assim é podem confirmar ao preencher uma declaração de IRS.
As contas que se fazem a nível pessoal e não de Empresa, se temos crédito habitação da casa que vendemos, a mais valia é a diferença entre o que devemos ainda do crédito e o valor por que é vendido
Se fôr uma Empresa está certa a vossa simulação.
Aguardo uma resposta sff.
Teresa Arriaga
Olá, Teresa.
Não há porque pedir desculpa por chamar a atenção para incorreções 🙂
No entanto, permita-me discordar do seu comentário. Passo a fundamentar a minha opinião: o cálculo das mais valias e respetiva tributação está descrito na “secção VI – Incrementos patrimoniais” do Código do IRS, em especial no artigo 43º, e ainda no artigo 10º do mesmo Código.
O artigo 10º refere concretamente que:
Ou seja, é referido explicitamente que o que está sujeito a IRS é a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição.
Apenas há referência ao empréstimo quando se trata de determinar o valor a reinvestir para ficar isento de tributação sobre as mais valias, no caso de se tratar de uma HPP.
Isto tudo retirado do Código do IRS, que se aplica a particulares e não a empresas…
Pelo exposto, continuo convicto de que a fórmula implementada no simulador está correta. Aliás, foi validada também com alguns exemplos práticos usando a declaração de IRS, como sugere.
Fico a aguardar, portanto, a fundamentação para as suas afirmações, de forma a poder rever a minha posição ou, se for caso disso, para poder contra argumentar…
Obrigado por estar atenta, é sempre importante haver alguém que reveja a informação que é prestada.
Olá, Paulo
O cálculo de mais valias só se aplica quando o valor de venda é superior ao valor patrimonial, ou isso é irrelevante? Ou seja, se pretender vender um imóvel pelo valor patrimonial (que é superior ao valor de compra), sendo o valor patrimonial o valor “mínimo” de venda, há lugar a cálculo de mais valias? Ou tal só se aplica se o valor de venda for superior ao valor patrimonial?
Obrigado!
Olá, João.
Há sempre lugar ao cálculo das mais valias. Até porque o imóvel pode ter sido adquirido por um valor inferior ao valor patrimonial, também…
Olá, Paulo
Estou em vias de adquirir um imóvel a uma empresa pelo valor patrimonial. O imóvel foi adquirido pela empresa em 1991, na altura foi adquirido o prédio todo, e ao longo do tempo a empresa foi vendendo os imóveis, restando apenas este. Não sabendo como calcular o valor de aquisição do imóvel em 1991 (pois como referi foi adquirido o prédio), a empresa ao vender pelo valor patrimonial terá de pagar mais valias ou fica isenta por estar a vender pelo valor “mínimo”?
Muito obrigado!
Olá, João.
À partida creio que se pode calcular o valor do imóvel multiplicando o valor de aquisição do edifício pela permilagem dessa fração em particular.
De qualquer forma, eu pediria uma informação vinculativa sobre esse assunto nas Finanças.
Comprei um imóvel em 1998, ainda em construção, sendo que o vendedor dividiu o valor da compra (85.000,00€) em 60.000,00€ para aquisição e 15.000,00€ para obras (em escritura – total 75.000,00€) e 10.000,00€ num contrato de promessa de compra e venda (não registado em escritura).
Em 2006, mudei de banco do empréstimo e aproveitei para pedir uma reavaliação do imóvel, tendo solicitado um empréstimo no valor total de 91.000,00€ (inclui os montantes referidos anteriormente), dividido em duas parcelas 54.000,00€ (valor do imóvel) e 37.000,00€ (obras e crédito auto).
Desde 2007 o imóvel (que era a minha habitação própria e permanente) encontra-se para venda, pois mudei para outro imóvel (que passou a ser a minha habitação própria e permanente) – nesse mesmo ano 2007.
Sei que se vendesse a habitação logo a seguir poderia aplicar as mais-valias no novo imóvel, ficando isento do pagamento de mais-valias, contudo só consegui vendê-lo agora em 2019, pelo preço de 135.000,00€.
Peço ajuda no sentido de saber o ano (1998 ou 2006?) e qual o valor que coloco no simulador na aquisição (em 1998 – 60.000,00€; 75.000,00€ ou 85.000,00€; em 2006 – 54.000,00€ ou 91.000,00€). Gostaria também de saber se posso ficar isento do pagamento de mais-valias se aplicar agora o valor da venda na minha habitação própria e permanente.
Olá, Francisco.
Relativamente ao ano, deve indicar 1998 pois foi quando adquiriu direitos sobre o imóvel.
Relativamente ao valor, deve indicar o valor que serviu de base para o pagamento da SISA. Creio que teriam sido os 75.000€, mas o Francisco saberá melhor do que eu.
Uma vez que o imóvel já não é sua habitação própria e permanente há uma dúzia de anos, já não se podem aplicar as cláusulas de isenção para HPPs…
Estou com uma duvida. O IMI pago anualmente pode deduzir as mais valias da venda de um imovel?
Muito obrigada.
Olá, Suzana.
Não, não pode.
Boa noite. Um terreno urbano comprado em 1980, então rústico e desde 2013 tornado urbano, fica isento da aplicação do Imposto de Mais Valias? Obrigado.
Olá, Vítor.
Sugiro fazer um pedido de informação vinculativa nas Finanças.
Pessoalmente acho que devia ser considerado isento, dado que o direito sobre o imóvel foi adquirido antes de 1989, mas como o registo do terreno foi alterado em 2013, é possível que seja essa a data considerada pelo sistema, pelo que convém pedir a análise do caso para evitar surpresas.
Boas!! Agradeço a vossa ajuda: no caso de herdar um terreno rústico que foi adquirido em 1988 e cujo valor da aquisição desconheço, como posso calcular as mais valias? Considera-se o valor patrimonial (que é muito baixo)? Uma vez que é herança, conta a data da habilitação de herdeiros ou a da aquisição pelos meus pais? Muito obrigada!!!
Olá, Nídia.
O valor e ano de aquisição, nesse caso, são os da altura da herança (a data em que faleceu a pessoa de quem herdou o imóvel – eventualmente, pode ser mais do que uma data e valor, caso tenha herdado partes diferentes do imóvel em alturas diferentes – nesse caso simule cada uma separadamente).
O valor de aquisição será o valor sobre o qual foi pago o imposto de selo, isto é, o valor patrimonial à data em que ele foi herdado.
Tenho uma dúvida. Na venda de uma HPP e subsquente compra de uma nova HPP o valor a inserir na calcularora de mais valias, é o valor da compra da nova HPP incluindo o IMT e ISelo ou o valor da compra?
Olá, José.
Deve indicar o valor da compra.
Boa tarde.
Vou vender por 140.000,00 € uma moradia construída por mim em 2001, valor patrimonial atualizado em 2018 (Documento de cobrança do IMI) 87.000, 00 €
Qual será a mais valia a considerar e qual o valor do imposto a pagar.
Olá, Paulo.
Não é possível dar-lhe uma resposta concreta porque falta saber uma série de informações. Nomeadamente, qual o valor da casa na data de aquisição/inscrição.
De acordo com o artigo 46º do Código do IRS, considera-se valor de aquisição:
Olá Paulo , obrigada pela paciência …mas é tudo muito complicado !!! A minha questão é : depois da venda de uma HPP posso procurar reduzir o imposto sobre as mais valias adquirindo um terreno e uma casa de madeira onde penso habitar metade do ano ? A casa de madeira tem de se tornar o meu domicílio fiscal ? Obrigada
Olá, Maria.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, sim, para ser considerado reinvestimento e dar direito a isenção (eventualmente parcial) da tributação sobre as mais valias, é preciso que a casa vendida seja HPP e que o dinheiro da venda seja reinvestido na aquisição / construção / remodelação de outro imóvel para ser HPP também.
A minha principal dúvida é se a casa de madeira pode ser registada como construção. À primeira vista, não encontro nenhum bom motivo para que não seja considerada parte integrante do imóvel, mas pode valer a pena confirmar. Já tenho lido (não me ocorre agora onde) que uma das vantagens das casas de madeira é que podem ser consideradas construções temporárias… isso pode dar alguma confusão ao nível de registo predial e assim.
A minha sugestão – contacte o Registo Predial e as Finanças da área desse terreno, manifeste a sua intenção de construir a casa e se terá algum problema em mudar para lá a sua morada fiscal e em considerar a construção da casa como reinvestimento…