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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 273 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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351 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Bom dia

    Para ficar isento de mais valias o valor a reinvestir é o valor de venda ou o lucro efectivamente obtido ?
    EXEMPLO:

    Aquisição imóvel HPP em 2004 por 200000 EUR .
    venda mesmo imóvel HPP em 2019 por 500000 eur.
    Para obter a isenção, tenho de reinvestir totalidade dos 500000 eur ou apenas o lucro de 300000 eur?
    Obrigado

    1. Olá, João.

      De acordo com o artigo 10º do Código do IRS:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      No exemplo que indicou, e admitindo que não havia empréstimo, teria de reinvestir os 500.000€ para ficar completamente isento.

  2. Boa noite, gostaria de tirar uma dúvida que o simulador não indica. Comprei a minha casa em 2006. E por motivo de dívórcio em 2017, o meu ex marido deixou de ter encargos com o impretimo, tendo saído da hipoteca. Chegamos a um acordo e não dei “tornas”. Qual é o ano da aquisição que devo considerar na simulação 2006, ou 2017? Tenho uma Certidão Permanente, que indica Partilha Subsequente a Divórcio, mas não foi relziada nova escritura, pelo que continua a ser válida a original de 2006. Aguardo o vosso parecer. Muito Obrigada

    1. Olá, Susana.

      Deve fazer duas simulações: uma referente à metade da casa que comprou em 2006; e outra referente à metade que adquiriu em 2017.
      Na primeira deve indicar metade do valor que pagaram na altura da compra da casa e metade do valor por que a vendeu agora; na segunda deve indicar o valor patrimonial da metade que adquiriu, à altura do divórcio, e metade do valor por que vendeu a casa agora.

      Isto, claro, admitindo que a casa é escriturada toda em seu nome. Caso contrário, se ainda estiver em nome do seu ex-marido, ele vai ter de estar presente para autorizar a venda (já que a casa ainda está em nome dele) e vai ser uma confusão em termos do que cabe a quem…

  3. Olá,

    Não estou a conseguir encontrar informação sobre mais valias em caso de co-propriedade.
    Eu tenho um imóvel em HPP e a minha mãe tem outro. Pretendemos vender ambos e comprar apenas um HPP em nome de ambas. Sendo o valor de compra do novo imovel acima do valor de venda dos dois, implica ainda um crédito habitação.

    É obrigatório que o crédito esteja em nome de ambas, além da propriedade novo imóvel para podermos ficar isentas de mais-valias? Ou seja, se o crédito estiver apenas em meu nome, mas o novo imóvel estiver em regime de co-propriedade em nome de ambas, poderá o valor da venda do imóvel do qual a minha mãe é proprietária “amortizar” o crédito, sem ser necessário ela pagar mais valias, por estar o imóvel também em nome dela?

    Isto porque se o crédito estiver também em nome dela, diminui substancialmente o número de anos nos quais é possível amortizar.

    Obrigado desde já pela ajuda.
    Maria

    1. Olá, Maria.

      Dado que submetem declarações de IRS separadas, têm que poder também declarar em cada uma o reinvestimento em parte do novo imóvel. Ou seja, ele tem de ser comprado em regime de compropriedade. De notar que se ficar cada uma com metade da casa, o montante a reinvestir deve ser indicado como o valor dessa metade…

      Agora, se o banco admite que o empréstimo esteja apenas em seu nome quando o imóvel é das duas, é algo que terá de esclarecer com o banco. Suponho que vá depender dos valores – se pedir mais do que o valor da sua parte do imóvel, o banco provavelmente vai querer garantias que apenas a hipoteca da outra parte do imóvel pode oferecer… Mesmo que seja inferior, pode torcer o nariz a hipotecar apenas metade do imóvel o que, em caso de eventual penhora, dificultaria muito a venda do mesmo…
      Outra hipótese é sugerir que a sua mãe ficasse apenas como fiadora e não como titular do empréstimo, por exemplo.

      Caso tenha dificuldades em negociar com o banco, preencha o formulário de contacto aqui no Doutor Finanças, para que um especialista possa entrar em contacto consigo e analisar quais podem ser as melhores opções para o seu caso concreto.

  4. Olá Paulo, em 2005 os meus pais fizeram um crédito “troca de casa” e compraram uma segunda habitação para Habitação permanente, com a condição de vender a “antiga” no espaço de um ano. Como a crise agravou nessa altura não conseguiram vender a habitação anterior, ficando arrendada desde então. Passaram a pagar 2 empréstimos, um para cada habitação. Agora queríamos vender o apartamento para pagar esses dois empréstimos.
    Vamos estar na mesma sujeitos a pagar a tributação mais valias quando o valor recebido vai servir para pagar empréstimos ao banco? Imagino que sobre algum dinheiro, mas não será muito significativo…

    1. Olá, Sofia.

      A calculadora deve ajudar a esclarecer essa questão, em função dos valores que indicar e das respostas que der às questões colocadas.

      Apenas um esclarecimento adicional – o que é tributado não é o valor da venda da casa mas sim o lucro que se obtém com a mesma.
      Por exemplo, se a preços de hoje, essa casa tivesse sido comprada por 100.000€ e a vendessem agora por 120.000€, então o que serve de base ao cálculo da tributação são os 20.000€ (na verdade, apenas 10.000€, pois o Código de IRS diz que as mais valias imobiliárias são tributadas em 50% no caso dos residentes) e não os 120.000€.

      Como facilmente se percebe, o facto de a casa ter sido comprada com recurso a empréstimo ou não, é indiferente para saber se houve ou não valorização do imóvel…

  5. Viva,
    Vou vender apartamento de HPP por 133000€ que adquiri por 65000€ em 1999. No entanto, acabei de construir moradia para HPP e pedi um empréstimo de 102 000€ ao banco. Assim, gostaria de saber se neste caso tenho que pagar mais valias e se sim, qual o valor aproximado.

    1. Olá, José.

      Sem dar todos os dados que são pedidos pelo formulário não lhe consigo responder.
      Mas está com alguma dificuldade na utilização da calculadora?

  6. Adquiri um imóvel em 2012 (3.º andar esquerdo).
    Entretanto, a casa da porteira que existe no prédio foi colocada em propriedade horizontal e vendida, tendo cada um dos condóminos recebido a sua respectiva parte da venda (p.ex.10.000 €).
    Nesse sentido, gostaria de saber o que devo e onde declarar no IRS 2019, bem como saber se usando esse dinheiro para amortizar o crédito à habitação que tenho para a fração do 3.º andar, posso diminuir a “massa” tributável.

    Cumprimentos

    1. Olá, Luís.

      Creio que tudo vai depender da forma como foi feito o negócio. Quando adquiriu o apartamento, suponho que a casa da porteira estivesse integrada nas áreas comuns do edifício (motivo pelo qual teve agora direito a uma parte do valor da venda).
      Com o destaque dessa área para uma fração independente, deve ter visto a sua permilagem reduzida de um determinado montante. Assim sendo, eu diria que vendeu essa percentagem do seu imóvel pelos tais 10.000€.

      Por exemplo, se o seu apartamento representava 5% do valor total do prédio e agora representar apenas 4,5%, diria que vendeu 10% do imóvel que tinha adquirido anteriormente. Assim sendo, deveria declarar no anexo G da declaração de IRS ter vendido uma parte do imóvel que adquiriu por 1/10 do preço que pagou em 2012 e vendeu agora pelos tais 10.000€

      Em qualquer caso deve pedir à administração do condomínio que lhe passe documento comprovativo dos detalhes da venda (indicando o valor da venda e a sua percentagem na mesma).

      Por via das dúvidas, submeta também um pedido de informação vinculativa nas Finanças, identificando o imóvel em questão e todos os valores, para ter a certeza de que esta minha interpretação vai ao encontro (ou não) da que as Finanças farão.

  7. Através de uma herança a minha esposa e a irmã herdaram uma casa da parte da mãe (faleceu em Junho 2018). A casa foi adquirida pelos meus sogros em 1980. Eles divorciar-se e ficou na escritura de divórcio que a casa seria para a minha sogra. Ficou registado nas finanças mas não na conservatória. Após a morte registou-se na conservatória. O valor patrimonial é de 62000 euros. Fizemos obras no valor de 17500 euros. Estamos a vender por 120000 euros. As faturas foram solicitadas em nome da cabeça de casal, com o seu contribuinte e morada fiscal. Foi-nos transmitido que essas faturas deveriam ter nome da cabeça de casal, contribuinte da herança e morada da obra. Qual a veracidade desta informação? Se abatermos na habitação própria permanente (que ainda estamos a pagar ao banco) o dinheiro realizado com a venda do imóvel herdado, ainda assim temos de pagar mais valias?
    Qual será o valor a pagar pelas mais valias?

    1. Olá, Paulo.

      Efetivamente, as faturas devem conter alguma referência ao imóvel a que dizem respeito para serem consideradas como despesas relacionadas com esse imóvel.
      A questão de deverem ter o número fiscal da herança e não da cabeça de casal, também me parece fazer sentido, uma vez que se trata de encargos da herança (com bens da herança). É a forma que as Finanças têm, por exemplo, de evitar que sejam deduzidos os encargos com obras feitas na casa de algum dos herdeiros, por exemplo…
      Mas se for a cabeça de casal a pagá-las do seu bolso, naturalmente devem vir em nome dela de forma a que ela possa depois pedir a compensação pelas mesmas na altura das partilhas (ainda assim, deve constar menção à morada do imóvel a que dizem respeito).

      Uma vez que não se trata da venda de um imóvel para vossa habitação própria e permanente, não há lugar a qualquer isenção de tributação sobra as mais valias devido a reinvestimento noutra HPP.

  8. Boa tarde. Em 2015 comprei uma segunda habitação (Póvoa de santo Adriao) por 41.500 euros. Fui fazendo as obras à medida do orçamento. Pedi as faturas em meu nome, com o meu contribuinte. Ao meu contribuinte está associado a minha morada fiscal (Odivelas habitação própria permanente). Gastei na segunda habitação mais de 26.000 euros (já com a mediação imobiliária), sem contar com um cêntimo do meu trabalho. Vendia a casa por 85000 euros. Este ano apresentei o IRS e cerca de metade das faturas não foram contabilizadas porque as mesmas deveriam ter nome, contribuinte e a morada da obra e não a morada do meu domicílio fiscal. Paguei 3000euros em IRS, em vez de pagar 1200. Algo desconhecia.

    1. Obrigado pela chamada de atenção Paulo. É uma chamada de atenção que tem sido feita ocasionalmente em resposta a vários comentários por aqui – a morada das faturas é importante para confirmar que a despesa foi efetivamente feita no imóvel em que se está a tentar deduzir…

      Mesmo que ela surja automaticamente na fatura (por estar associada ao número de contribuinte, por exemplo, embora regra geral esse campo possa ser editado), pode sempre acrescentar-se a morada da obra num campo descritivo da fatura (ex: pintura de paredes no apartamento 3A, sito no nº 18 da rua 83, em Espinho). Assim as Finanças nunca poderão argumentar que a fatura não corresponde à obra.

  9. Bom dia,
    Num caso em que o valor patrimonial actual do imóvel seja diferente (superior) ao valor de aquisição do imóvel, poderão as mais valias serem calculadas sobre o CIMI e não sobre o valor de aquisição? Obrigado, cumprimentos.

    1. Olá, Rui.

      Comparar o valor patrimonial atual com o valor de aquisição não faz sentido, uma vez que ao valor de aquisição é aplicado o fator de correção monetária.

      Quando muito, poderia fazer sentido falar no valor patrimonial da altura da compra do imóvel. Caso esse fosse superior ao valor de compra, aí sim, deveria ser esse tido em conta, uma vez que seria sobre esse valor patrimonial que teria sido pago o IMT (e, de acordo com o artigo 46º do Código do IRS, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do IMT.

  10. Boa noite. Na parcela das despesas de o colocar o os valores de imt e despesas com escritura da casa antiga ou da nova? Ou de ambas? Obrigada pela paciência!