Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Gostaria de colocar 2 questões para o cálculo das mais valias:
– Valor de aquisição foi em escudos – O valor a considerar é a conversão normal para Euros ( X 200,482)?
– O valor de aquisição é inferior ao valor patrimonial. Considera-se o valor de aquisição da escritura ou o valor patrimonial?
Obrigada
Olá, Tânia.
Sim, a conversão para euros é feita normalmente aplicando a taxa de conversão que indicou.
De acordo com o artigo 46º do Código do IRS deve considerar o valor sobre o qual foi calculado o IMT/SISA na altura da compra (à partida terá sido o valor da escritura. Apenas nos casos em que o valor patrimonial NA DATA DE AQUISIÇÃO fosse superior ao valor da escritura é que seria usado este último)
Qual e o vosso entendimento relativamente ao facto do CAAD e TJUE ter por varias vezes indicado a AT que nao pode diferenciar a maneira como sao apuradas as mas-valias imobiliarias dos residentes fiscais vs. nao-residentes fiscais?
Percebo que a vossa calculadora reflita a lei portuguesa, que apesar de diversos avisos da UE e inclusive caso perdido em TJUE, ainda nao foi alterada.
No entanto, nao deveria o vosso site/empresa ir no sentido de ajudar os contribuintes que se encontram nesta situacao, a nao serem “enganados”?
Enquanto a lei nao for alterada, para conseguir que apenas metade da mais valia seja considerada, tem que ser realizada uma reclamacao a AT aquando da recepcao da respectiva nota de liquidacao do IRS.
Olá, Pedro.
Em primeiro lugar, o que se segue é a minha análise pessoal da questão e que em nada vincula o Doutor Finanças à minha resposta.
Os dois regimes são, grosso modo:
* os residentes vêm metade da mais valia englobada com o resto dos seus rendimentos para efeitos de apuramento do escalão de IRS.
* os não residentes são tributados à taxa de 28% sobre a totalidade da mais valia
Não raras vezes, se a mais valia for avultada, os residentes acabam por subir de escalão e são tributados a uma taxa de imposto bastante superior àquela a que normalmente o seriam. Por exemplo, alguém que esteja normalmente no escalão dos 35% pode passar facilmente para o escalão dos 45% com uma mais valia de apenas 20.000€. Para simplificar, ignoremos que o IRS é um imposto progressivo e afirmemos que os 10.000€ correspondentes a 50% dessa mais valia de 20.000€ são assim tributados a 45% (o que corresponde a dizer que os 20.000€ da mais valia teriam sido tributados a 22,5%).
Outro exemplo, ainda com um residente. Alguém que fez os mesmos 20.000€ de mais valia mas que não tenha quaisquer outros rendimentos. Nesse caso, todo o seu rendimento tributável corresponde aos 10.000€, ficando assim no escalão dos 23%. Embora neste caso se pagasse menos de 1700€ de imposto, para simplificar, vamos novamente ignorar a progressividade do IRS e assumir que isso correspondia a uma taxa equivalente de 11,5% sobre os tais 20.000€ (dado que para os residentes apenas metade da mais valia é tributada).
Ou seja, no caso dos residentes, há uma clara distinção na tributação entre os mais pobres e os mais ricos, digamos assim.
Olhando agora para o caso de um não residente que tenha também uma mais valia de 20.000€. Esta é sempre tributada pela totalidade e à taxa de 28%. É verdade que esta taxa é sempre superior à tal taxa equivalente calculada acima para os contribuintes residentes, mesmo que o contribuinte residente ficasse no escalão máximo dos 48%.
Uma solução de englobamento da mais valia colocaria o contribuinte não residente no cenário do contribuinte “pobre” (dado que os seus rendimentos obtidos no estrangeiro não são declarados em Portugal), o que também não me parece de todo justo para a maior parte dos contribuintes residentes, que vêm a tributação das suas mais valias oneradas pelo resto dos seus rendimentos.
Mesmo não optando pela via do englobamento (que aliás a lei nem prevê, creio eu) e considerando apenas a mais valia em 50%, isso corresponderia, na prática, a aplicar uma taxa fixa de 14% sobre a totalidade da mais valia – algo que já mais facilmente se compara com as tais “taxas equivalentes” calculadas atrás. Mas, uma vez mais, faria com que as mais valias muito altas sejam taxadas de forma mais prejudicial para os residentes do que para os não residentes.
Em resumo, o problema não está nos contribuintes não residentes estarem a “ser enganados”, o problema está no facto de a opção de tributar as mais valias englobadas com o resto dos rendimentos introduzir esta distorção para os não residentes que seriam tributados como “pobres” sem outros rendimentos e a taxas mais baixas. Creio que foi ao tentar resolver essa distorção que se optou pela definição de uma taxa fixa para os não residentes (mas não conheço a evolução histórica desta parte do Código do IRS).
A meu ver o problema está na lei e vejo apenas duas formas de esta ser corrigida de forma “justa”:
* exigir aos não residentes a declaração do resto dos seus rendimentos para efeitos de apuramento da taxa a aplicar à tributação da mais valia, que seria calculada de acordo com as regras atualmente em vigor para os residentes. Mesmo tendo em conta que há cada vez mais troca de informação entre administrações fiscais dos vários países, não me parece de todo uma opção viável, até porque muitas vezes já é complicado para eles submeter uma declaração de IRS com o anexo G, quanto mais com toda a informação necessária para declarar todos os seus rendimentos de trabalho, capitais, etc obtidos noutros países com regras diferentes, onde o conceito de englobamento de rendimentos até pode nem existir…
* taxar as mais valias a uma taxa fixa, independentemente de se tratar de residentes ou não residentes – uma taxa baixa faria perder muito dinheiro aos cofres do Estado; mas uma taxa alta iria onerar excessivamente aquilo que é muitas vezes um rendimento ocasional que ocorre apenas uma ou duas vezes na vida. Em qualquer caso, se a taxa fosse fixa, até podia ser cobrada logo na altura da venda, o que facilitaria muito a gestão deste assunto por pessoas que muitas vezes só descobrem quanto têm de pagar de imposto mais de um ano após a venda – mas mesmo taxando logo a mais valia, como ficariam as situações de venda de casa própria e reinvestimento em casa própria, que normalmente são isentas do imposto, quando esse reinvestimento muitas vezes é feito só anos depois?
Pessoalmente inclino-me para a segunda opção como preferível. Mas não me parece que vá ser fácil conseguir determinar qual deveria ser um valor aceite para esta taxa fixa nem convencer os políticos a fazer estas contas para alterarem a lei…
Mas, pela minha parte, vou começar a mandar emails aos partidos políticos, pode ser que algum apadrinhe esta questão 🙂
Bom dia Exmo.
Imaginemos o caso de venda de um imóvel por 120000 mil euros e valor de compra 75000 mil euros.
Na data da compra é abatido o valor de 32000 mil euros ao banco (pelo empréstimo e juros ) é isso entra nas despesas de que, para os cálculos das mais valias?
Imaginemos que mais 1000 euros em encargos (certificado e assim)… como cálculo o valor tributável em IRS das mais valias ? Obriagdo
Obrigado
Olá, João.
A liquidação do empréstimo não entra no cálculo das mais valias (como, aliás, pode comprovar pela calculadora).
Apenas será tido em consideração no caso em que o imóvel alienado seja habitação própria e permanente do sujeito passivo (ou do seu agregado familiar) e que haja pedido para isenção (parcial ou não) do pagamento de imposto sobre as mais valias por reinvestimento noutro imóvel com o mesmo destino, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Quanto à forma como se calcula o imposto a pagar, pode dar uma vista de olhos à demonstração apresentada pela calculadora. Se tiver alguma dúvida sobre algum ponto em concreto, terei todo o gosto em esclarecer…
Boa noite.
Precisava que nos ajudassem numa dúvida. Vendemos a nossa HPP em junho de 2019, fizemos o contrato de promessa de compra e venda para outra HPP também em 2019. Mas só vamos escriturar em Março de 2020.
No IRS de 2019, este ano, declaramos a venda correcto? Com despesas de aquisição e venda do imóvel vendido. Mas não declaro já a compra de outra pois não? Além da aquisição ainda vamos fazer obras, logo só depois consigo calcular o total reinvestido (após somar entrada da casa, escrituras, taxas camarárias, investimento na obra). Vou já pagar as mais valia este ano, sem terem noção do que vou reinvestir? Ou como temos 36 meses para reinvestir o cálculo do imposto das mais valias só é efetuado no IRS depois desse período?
Obrigada
Olá.
Sim, deve declarar a venda do imóvel já este ano (quadro 4 do anexo G), juntamente com a intenção de reinvestir o dinheiro (no quadro 5 do anexo G). O imposto a pagar este ano é calculado tendo por base o montante que declara tencionar reinvestir.
Como a compra do outro imóvel só vai ocorrer este ano, deve declará-la na declaração a entregar no próximo ano (juntando novamente o anexo G e preenchendo os campos correspondentes no quadro 5).
Se ao fim dos 3 anos o valor declarado de reinvestimento não tiver coberto o que declarou inicialmente, então o fisco faz novo cálculo do imposto de 2019 com base nos dados efetivamente gastos e pede-lhe que pague o valor da diferença, com juros.
Chamo ainda a atenção para o facto de que tem havido alguns comentadores aqui a queixarem-se que as Finanças estão a considerar como reinvestimento apenas a compra ou as obras mas não as duas coisas. Na minha opinião isto resulta de uma interpretação demasiado restritiva do nº5 do artigo 10º do Código do IRS. Mas recomendo contactar as Finanças para saber o que se aplica ao seu caso concreto.
Boa tarde, desde já agradeço o simulador e todo o trabalho realizado no Doutor Finanças.
Mas tenho várias questões que mesmo assim ficam por esclarecer, quando pede o ano de aquisição é o ano em que a casa passou para meu nome ou o exato ano que foi adquirida pela minha família?
Tendo em conta que a casa em questão estava no nome de três pessoas como é que sei quanto é que tenho eu de pagar? no valor de venda ponho apenas o valor que eu recebi?
Obrigada! 🙂
Olá, Mafalda.
É o ano em que foi adquirida por si. Da mesma forma, o valor de aquisição é o valor que deu pela casa quando a comprou ou que a casa tinha quando a Mafalda a adquiriu.
Se a Mafalda tinha apenas uma quota parte do imóvel e não a totalidade, deve indicar apenas os dados correspondentes à sua quota parte. Se a Mafalda tinha várias quotas partes diferentes adquiridas em momentos diferentes deve fazer o cálculo para cada uma em separado.
Tenho aqui uma questão complexa. Tenho uma moradia que é proveniente de uma permuta feita por um terreno com casa que tinha é que tinha sido herança. Na altura como foi permuta não existiu pagamento de mais valias.
Agora quero vender a moradia (HPP), terei de pagar mais valias fazendo o cálculo apenas com o valor de venda do imóvel? Como faço esse cálculo?
A ideia é vender a moradia (HPP) e construir outra (futura HPP). Se não utilizar o total do valor da venda da minha actual moradia, terei de pagar mais valias sobre o valor que não utilizo? Em que poderei reinvestir o restante dinheiro?
Obrigado.
Isa
Olá, Isa.
Na altura da permuta, quando adquiriu o imóvel, foi atribuído um valor ao mesmo pelas duas partes, certo? É esse o valor a considerar como valor de aquisição.
Por exemplo, suponhamos que tinha trocado o seu imóvel antigo de, digamos, 150.000€ por esse que tem agora e recebido ainda 50.000@ em dinheiro. Na altura não teria pago IMT, dado que ficava com o imóvel de valor mais baixo. Mas entre as duas partes convencionaram atribuir ao imóvel o valor de 100.000€, por isso é que só recebeu 50.000€ pelo imóvel antigo.
Neste exemplo, o valor de aquisição do imóvel atual é de 100.000€.
Bom dia. O assunto é o seguinte: Minha sogra faleceu em 22 de Dezembro de 2018 e deixou um apartamento para quatro filhos que são os herdeiros. Um dos filhos já faleceu, mas deixou três herdeiros, que são os seus filhos. O apartamento foi vendido por 137.000,00 € em 2020, ou seja., a escritura é feita hoje, e tinha custado 62.349,74 €, em Agosto de 2002. Eu deduzo que as mais valias, sejam a diferença entre a compra e a venda,e, depois dividido por dois. Ou seja: 137.000,00 – 62.349,74 = 74.650,26 / 2 = 37.325,00 / 4 = 9.331,28, cada herdeiro. No que respeita aos três filhos, será, 9.331,28 / 3 = 3.110,04.. Agora quais as deduções que cada um pode meter quando fizer o IRS, neste caso só em 2021. Outra situação é a seguinte: Minha esposa é a cabeça de casal, no entanto tem procurações para representar todos os herdeiros. Agora ao fazer a escritura vai receber um cheque no valor de 137.000,00 €, que vai ser depositado na nossa conta. Depois vamos fazer transferências para cada herdeiro, com a respectiva importância, ou seja: Cada herdeiro directo – 32.500,00 €, e a cada herdeiro da falecida = 10.833,33. Todo este dinheiro ao passar na minha conta não virá a trazer problemas ou custos para mim? Não serei alvo de pagar mais impostos? Sei que cada um deve juntar esta importância aos seus rendimentos no IRS de 2021. Que documento eles têm que possuir para fazer isso? Será uma cópia da escritura? Será que na escritura virá mencionado a parte de cada um e com essa cópia, apresentar nas finanças na altura do IRS.? Terei que passar um recibo a cada um dos valores recebidos, para eu não ser o prejudicado e ter que pagar por todos , a totalidade? Agradecia, caso possível, se me pudesse dar alguma orientação sobre o assunto.
Muito obrigado
Com os melhores cumprimentos
Manuel e Silva Portela
Olá, Manuel.
As mais valias resultam efetivamente da diferença que referiu (a que pode ainda subtrair as despesas com o imóvel como os impostos e registos na altura das partilhas, comissão paga a imobiliário, certificado de habilitação energética, etc) mas sem a divisão por 2.
A mais valia é que é tributada apenas em 50% (caso sejam todos residentes e de acordo com a alínea b) do número 2 do artigo 43º do Código do IRS) mas isso não quer dizer que o valor das mais valias se altere 🙂 (é uma questão de pormenor e de nomenclatura – as contas parecem-me bem feitas, sim).
Quanto às transferências não há porque se preocupar – mesmo que eventualmente fossem sinalizadas e lhe fossem pedidos esclarecimentos (altamente improvável), só teria de justificar as mesmas apresentando a escritura e indicando referir-se aos acertos de contas com a venda…
As Finanças já sabem as quotas partes correspondentes a cada herdeiro. A cópia da escritura será prova suficiente, caso sejam chamados a confirmar os elementos da declaração de IRS.
Ninguém passa quaisquer recibos sobre este assunto…
Boa tarde e parabéns pela aplicação, é bastante clara e uma enorme ajuda em cálculo.
No entanto, resta-me uma dúvida.
Sendo proprietário de 3 habitações, e vendendo 1 apartamento que não é HPP, se investir o dinheiro ou parte em obras na minha HPP, ou adquirir uma nova HPP, o valor do investimento é deduzido às mais valias?
Agradeço a resposta, desejando o maior sucesso.
Olá, João.
Se o apartamento vendido não é HPP o destino dado ao dinheiro da venda não tem qualquer influência do ponto de vista de tributação das mais valias, dado que não cumpre os critérios enunciados no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Em abril de 2012 fizemos partilhas com as minhas duas filhas por falecimento do meu marido de dois apartamentos comprados em 1089 et 1993.
Recebi usufruto com a idade de 58 de um apartamento culo valor 59660 euros.
Renunciei ao usufruto gratuito com a idade de 62 em setembro de 2016.
Este apartamento foi vendido em Agosto de 2018 por 85.000 euros.
O segundo sem usufruto teve o valor de 69260 no acto das partihlas e foi vendido por 72.990 euros.
Desejo sabel como se calculam as mais valias e a parte do IRS a pagar cada das duas herdeiras.
Olá.
Esta calculadora não permite o cálculo de várias quotas partes do imóvel em simultâneo, mas pode simular cada uma individualmente (sendo que o imposto final a pagar será provavelmente superior à soma dos valores apresentados por causa da subida de escalão de IRS – mas dá para ficar com uma ideia aproximada da ordem de grandeza dos valores em causa).
Cada herdeira deve indicar os valores correspondentes à sua quota parte de cada apartamento.
Assim, se cada uma tivesse, por hipótese, ⅓ de cada um dos apartamentos, devem indicar como valor de aquisição do segundo apartamento 23086,67€ e venda por 24.330€.
De notar ainda que se já era proprietária de parte do imóvel antes do seu marido falecer, então tem de calcular separadamente a parte que adquiriu originalmente, pela metade do valor escriturado na altura da parte que adquiriu só na data do falecimento, indicando neste último caso como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha nessa data e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.
Mas para estes casos mais complexos, o melhor mesmo é cada herdeiro usar o simulador de IRS do portal das finanças.
Para que serve o valor de aquisição actualizado se de acordo com o simulador para que não exista lugar ao pagamento de mais valias tem de ser aplicado o valor total da realização tendo por base o valor efectivo da aquisição.
Obrigado
Ricardo
Olá, Ricardo.
Imagine que comprou um imóvel em 1991, quando o dinheiro valia sensivelmente metade do que vale hoje. Se tivesse comprado um imóvel por 50.000€, por exemplo, e o vendesse hoje por 100.000€, se não levar em conta a atualizaçao do valor do dinheiro, diria que houve uma mais valia de 50.000€ e seria tributado sobre a mesma. No entanto, entrando em conta com a valorização da moeda e atualizando o valor de aquisição para os dias de hoje, confirma-se que não houve qualquer mais valia.
Na questão que refere da isenção (que, já agora apenas se aplica nos casos de venda de habitação própria e permanente e reinvestimento noutro imóvel com o mesmo fim), efetivamente não faz sentido falar de atualização monetária, uma vez que, quer o valor de realização do imóvel antigo, quer o valor de compra do novo imóvel são contemporâneos…
Boa tarde
E nesta situação imaginemos comprei o meu apartamento em 1995 que em euros foi 46900€, vendo por 95500€ e já não tenho empréstimo do apartamento.
No entanto com esse dinheiro da venda vou comprar um apartamento para habitação permanente por 51000€ e ainda gastar 15000/30000€ em obras porque a casa precisa, mais as escrituras da casa +/-3000€. Irá sobrar-me sensivelmente 20000/10000€, que na realidade este é o lucro da venda…É sobre este valor que vou pagar mais valias? Vai ser muito o valor?
Não faço ideia e assusta-me vender o apartamento sem saber o que me espera.
Olá, Raquel.
Está a misturar assuntos. Uma coisa é o cálculo da mais valia ou do montante que lucrou com a valorização do imóvel: esta á calculada, grosso modo, subtraindo ao valor da venda o valor atualizado da aquisição e o valor das despesas e encargos com o imóvel (e que pode obter preenchendo no simulador os valores que indica e olhando para a resposta da primeira parte da simulação). Para o cálculo da mais valia, em nada interessa os valores referentes à casa em que eventualmente venha a reinvestir, apenas os valores correspondentes à casa que vendeu.
A casa que comprou a seguir é tida em conta para o cálculo do imposto a pagar sobre as mais valias e, ainda assim, apenas e só no caso em que vendeu a sua habitação própria e permanente e reinveste noutra habitação com o mesmo fim. Pode ficar com uma ideia do imposto a pagar preenchendo a segunda parte da simulação.
Por exemplo, se comprar por 100.000€ e vender por 50.000€ e nunca fizer nada ao dinheiro obtido com a venda, ainda assim não tem qualquer imposto a pagar dado que vendeu a casa com prejuízo – neste caso é absolutamente irrelevante o destino que dá ao dinheiro. Preencha o simulador até ao fim, creio que ajudará a esclarecer a maior parte das suas dúvidas…
Apenas uma chamada de atenção – tem havido relatos de que as Finanças apenas aceitam considerar como reinvestimento o montante da compra ou o montante gasto em obras mas não os dois em simultâneo. Recomendo pedir uma opinião na sua repartição de Finanças acerca deste assunto para saber exatamente com o que contar.