Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia, No caso de obter maiores valias na venda de um imóvel, para ficar isento de impostos o reinvestimento deve ser feito apenas no montante das maiores valias? Exemplo: comprei por 100000 e vendo por 120000 obtendo 20000 de maiores valias. Ao comprar uma nova HPP apenas necessito reinvestir esses 20000 para ficar isento?
obrigado
Olá, Fernando.
Não, não basta reinvestir o valor das mais valias. O que o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS diz é o seguinte:
VOU VENDER UMA CASA QUE HERDEI DOS MEUS PAIS MEU PAI MORREU EM 1992 E MINHA MAE EM 2002 ELES COMPRARAM A CASA EM 1988 ACTUALMENTE O VALOR PATRIMONIAL DA CASA E DE 9000 EUROS VOU VENDER POR 20000 EUROS QUANTO VOU PAGAR DE MAIS VALIAS E SE POSSO ABATER EM OBRAS NA MINHA HPP OU ABATER NA DIVIDA DESTA OBRIGADO
Olá, José.
Não indica os dados todos necessários para lhe dar uma resposta. Mas pode simular um valor aproximado a partir da calculadora, seguindo estes passos:
* deve simular cada uma das quotas partes separadamente:
** Para a quota parte que herdou do seu pai, deve indicar como aquisição o ano de 1992 e o valor patrimonial que a casa tinha à altura multiplicado por essa quota parte. Como valor de venda, deve indicar essa quota parte a multiplicar pelos 20.000€
** Para a quota parte que herdou da sua mãe, deve indicar como aquisição o ano de 2002 e o valor patrimonial que a casa tinha à altura multiplicado por essa quota parte. Como valor de venda, deve indicar essa quota parte a multiplicar pelos 20.000€.
* Em ambos os casos deve depois indicar os mesmos valores para apuramento do imposto a pagar.
Se a casa não era a sua HPP, à partida, não interessa o que faz com o dinheiro, vai pagar sempre o mesmo de imposto sobre a mais valia. Mas naturalmente que é livre de fazer o que bem entender com o dinheiro restante…
Boa tarde Paulo,
Eu e os meus dois irmãos vendemos uma casa que herdamos. (valor patrimonial da casa 50000, valor da venda 80000). Ao preencher o anexo g coloquei o estes valor (50.000 e 80.000) indicando no campo quota parte os 33,33% aos quais tive direito. No entanto verifico que me está a dar o valor do imposto da mais que, segundo o vosso simulador pagaria caso tivesse recebido os 80.000, na totalidade. Haverá algum bug no site das finanças ou devo indicar no quadro 4 apenas a quota parte que me diz respeito, ou seja:
– valor de aquisição 16.666,66 (valor patrimonial do imóvel a dividir por 3)
– valor da realização 26.666,66 (o valor que efectivamente recebi com a venda).
Muito Obrigada
Olá, Alexandra.
Deve indicar os valores pela quota parte que lhe diz efetivamente respeito. Tanto o valor de realização, como o de aquisição, como o das despesas e encargos.
Bom dia, gostaria que me ajudassem a tirar uma duvida ou duvidas.
Eu no mês de março de 2016 comprei casa HPP por 107000€ com recurso a crédito.
No mês de outubro de 2018 vendi a HPP por 145000€.
Na altura da venda devia 103000€ do crédito.
Foi tudo liquidado ao banco ficando com montante considerado mais-valia.
Em dezembro comprei uma nova HPP por 110000€, tendo entregue ao banco só 11000€, tendo feito crédito de 99000€.
Já foi as finanças tentar saber quanto vou pagar de IRS mas das duas vezes que la fui dão me sempre informações diferentes.
O meu rendimento anual do agregado familiar é de cerca de 41000€.
Das despesas que tive com a venda (IMT, IS na escritura da casa vendida) é de cerca de 1150€.
Já fiz simulação neste simulador e diz que tenho que pagar imenso dinheiro.
Gostaria que alguém intendido na matéria me confirmasse sff para ficar ciente do valor a entregar às Finanças.
Muito Obrigado
Olá, Vitor.
Inserindo na calculadora os dados que indicou (assumi a situação de declaração não conjunta, não sei se é o caso), deu um imposto adicional a pagar de cerca de 6000€ por causa da mais valia (não sei se é isso que entende por “imenso dinheiro” ou se lhe deu outro valor diferente, dado que não o indica)
Tendo em conta que teve uma mais valia de quase 36.000€, metade da qual normalmente seria tributada à taxa do seu escalão, parece-me um pouco menos do que os cerca de 8000€ que normalmente pagaria se não fosse a sua habitação própria e permanente e ter direito a isenção parcial (36.000€ * 50% * 45%).
Poderia até não pagar nada se não tivesse pedido tanto dinheiro emprestado para a segunda casa. Como vendeu por 145.000€ e amortizou 103.000€ de empréstimo, se tivesse investido do seu bolso pelo menos 42.000€ ficaria completamente isento de tributação sobre as mais valias. Mas como optou por não reinvestir esse dinheiro em nova HPP (dado que o recurso a crédito não é considerado reinvestimento), segundo o Código do IRS tem ainda assim de pagar imposto. Mesmo assim teve direito a cerca de 25% de isenção, por causa daqueles 11.000€…
Boa noite. Gostava de esclarecer uma dúvida. Comprei um apartamento em 2010 por 95000€ e vamos vender por 1320000€. Pretendemos reinvestir a totalidade numa HPP. A minha esposa reside em Portugal e eu tenho residência na Suíça. De que forma Seremos taxados em relação às mais-valias?
Olá, Fábio.
Não é claro se o apartamento é dos dois ou apenas do Fábio? (primeiro diz “comprei”, mas depois já diz “vamos vender”). Também não indica se submetem declaração conjunta ou separada.
Se for um bem comum e submeterem declaração separada, podem simular o caso de cada um individualmente, declarando apenas os valores do imóvel pela metade.
Em qualquer caso, todas estas situações são simuláveis com a calculadora. Está a ter alguma dúvida no seu preenchimento?
Bom dia. Peço desculpa, mas realmente quando escrevi a mensagem já era tarde e não reparei que não ficou clara. Nós, eu e a minha esposa, comprámos o apartamento em 2010 para HPP em conjunto, no entanto na altura ainda não éramos casados (casámos em 2015). A última declaração de IRS foi conjunta porque ainda residíamos na Suiça (como temos um apartamento arrendado tivemos de fazer IRS (que não é o que está para ser vendido). Este ano ainda faremos em conjunto porque no ano de 2018 ainda residíamos na Suiça. Em 2020 provavelmente faremos declaração individualmente porque em 2019 eu ainda me encontro na Suiça, mas a esposa e os nossos pequenos já residem em Portugal.
A dúvida é se consigo não pagar as mais-valias porque o agregado familiar vai viver para outra HPP (excluindo eu). Tenho lido algumas coisas mas não sei como hei-de preencher o simulador.
Desde já o meu agradecimento pela resposta
Admitindo que a sua esposa vem viver para essa casa que vai ser vendida, e que ela é declarada como HPP (morada fiscal) da sua esposa, à partida aplica-se o disposto no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, dado que se trata da HPP do agregado familiar.
Podem, mesmo submetendo duas declarações separadas, tirar ambos benefício da possibilidade de isenção de tributação sobre as mais valias de uma HPP por reinvestimento numa nova HPP. Terão direito à isenção total desde que o montante investido na casa nova (sem contar com o montante obtido por empréstimo) seja igual ou superior ao valor que obtiverem pela casa antiga (deduzida a amortização do empréstimo, caso exista).
Mas sugiro que tente simular a entrega da declaração de IRS (sem a submeter efetivamente), como se tivessem vendido a casa o ano passado e vejam o que acontece com os números do vosso caso em concreto…
Boa tarde Paulo. Muito obrigado pela informação. Já falámos com a nossa contabilista, mas sendo um caso “específico” ela vai ter de confirmar com as finanças de que forma proceder para conseguirmos a isenção. Na simulação que fez dava um valor de 5000€ a liquidar (isto obviamente ainda sem os dados todos).
Há uma dúvida que me tem perseguido e ainda não consegui esclarecer a 100% . “Terão direito à isenção total desde que o montante investido na casa nova (sem contar com o montante obtido por empréstimo) seja igual ou superior ao valor que obtiverem pela casa antiga (deduzida a amortização do empréstimo, caso exista).”. O cálculo das mais valias é realizado de que forma? Neste caso comprei por 95000€, devo 89000€ ao banco e vou vender por 132000€…
Creio que melhor do que qualquer resposta que eu lhe possa dar a essa questão, mais rapidamente percebe os cálculos envolvidos se preencher a calculadora. Pode alterar os números à sua vontade e ver de que forma os valores influenciam quer o cálculo das mais valias, quer o do imposto a pagar.
Ou então, pode também ler alguns dos artigos que já foram publicados aqui no Doutor Finanças sobre o tema das mais valias (fazendo uma pesquisa por “mais valias”, por exemplo), nomeadamente, este que explica a fórmula de cálculo das mais valias (embora esse artigo não leve em conta o caso dos não residentes).
Boa tarde,
os meus pais doaram a sua habitação em 2016 (Janeiro) ao meu irmão, sendo que o meu irmão pagou o imposto de selo obrigatório referente à doação. Nunca afectou esse imóvel à sua Habitação Própria e Permanente. Em 2018 vendeu por 139000€ esse mesmo imóvel, tendo comprado 2. Um antes da venda, sua Habitação Própria e Permanente, e outro de 82500€ após a venda. Tem neste momento 2 imóveis em seu nome. A minha dúvida é: quais as mais valias a pagar uma vez que o imóvel alienado não era HPP e se pode reinvestir alguma dessa verba (por exemplo na casa que é sua HPP actualmente)?
Obrigado
Olá, Bruno.
Ele pode reinvestir o dinheiro onde bem entender – afinal de contas, o dinheiro é dele, e ele é que decide o que fazer com ele.
Quanto ao valor a pagar, a calculadora foi criada justamente para responder a essa questão 🙂 Tem alguma dúvida na sua utilização?
Sim.
Ou melhor, queria apenas confirmar se o valor que o meu irmão tem de pagar seja +/- 16000€ ou se pelas minhas contas apenas teria a pagar +/-3200€
Dado que não indica o valor de aquisição do imóvel vendido, não lhe consigo dar uma resposta…
Peço desculpa.
O imóvel que foi doado pelos meus pais ao meu irmão tinha o valor patrimonial de 50310€. Em 2016. Em 2018 vendeu por 139000€. Nunca foi HPP. entretanto adquiriu um em 2018 antes da venda para HPP. Após a venda por 139000€ comprou um outro por 82500€ (também não é HPP).
Obrigado.
A esses valores corresponde uma mais valia de cerca de 88 mil euros. Como não se tratava de HPP, metade estará sujeito a tributação.
O valor de imposto a pagar (admitindo que é residente) vai depender do escalão de rendimentos dele. Mas com tanto rendimento tributável ficará sempre num dos dois escalões superiores, devendo pagar qualquer coisa entre 14 mil a 21 mil euros de imposto adicional, pelo que os 16.000€ que indicou me parecem a resposta mais correta.
Que contas estava a fazer para chegar aos 3200?
Boa Noite
Em 2016 a minha mãe fez-me uma doação de imóveis tendo ficado ela como usufrutuaria. Em 2018 a minha mãe vendeu um imóvel que tinha comprado em 1986 e como tal isento de imposto de mais valias. Eu tenho que pagar mais valias pela venda desse imóvel não tendo eu beneficiado nada com essa venda pois a minha mãe é que é a usufrutuaria?
Agradeço que me esclareça, por favor.
Muito obrigada
Olá, Helena.
Não sei se percebi a sua questão – o imóvel vendido era um dos que lhe foi doado a si? Se a nua propriedade do imóvel era sua, então a sua mãe não o podia ter vendido (quando muito o usufruto) e, nesse caso, estaria sujeita a tributação sobre mais valias, dado que a data de aquisição era de 2016.
Os imóveis eram da minha mãe e devido à sua idade avançada resolveu fazer-me a doação ficando ela com o usufruto dos mesmos. Quando o imóvel foi vendido eu tb concordei com a venda pois se era essa a sua vontade … além do mais eu acho que os imóveis são “moralmente ” dela. O dinheiro da venda ficou obviamente para a minha mãe. A minha pergunta é se eu tenho que pagar mais valias de um dinheiro que não recebi. A minha mãe adquiriu o imóvel em 1986 e como tal ela não tem que pagar mais valias, certo?
Mais uma vez obrigada
A sua mãe adquiriu o imóvel em 1986 e se em vez de lho dar a si, tivesse ficado com ele até o ter vendido, não teria imposto a pagar sobre as eventuais mais valias.
No entanto ela deu-lhe a si a nua propriedade do imóvel. Por esse motivo, a Helena tem de declarar a venda dessa parte do imóvel que adquiriu por doação em 2016 – e como esta data é posterior a 1989, já está sujeita a tributação sobre as mais valias.
Se a Helena decidiu dar o produto da venda do imóvel à sua mãe, foi uma opção sua, o fisco não tem nada a ver com isso. Se tivesse decidido queimar o dinheiro que recebesse da venda, por exemplo, não era por isso que deixava de dever o imposto.
A minha sugestão – faça a simulação com e sem o anexo G, e peça à sua mãe para lhe entregar a diferença entre as duas simulações, a partir do dinheiro que fez com a venda. “Moralmente”, parece-me a opção mais correta…
A única hipótese de não ter nada a pagar é não ter havido mais valias. Mas tendo em conta que o valor de aquisição provavelmente é o valor tributário (sobre o qual foi calculado o imposto de selo na altura da doação) e que esse tem tendência a ser mais baixo do que o valor de mercado, parece-me pouco provável.
Já agora, na altura da venda foi discriminado que estavam a ser vendidas a nua propriedade e o usufruto separadamente? Foi dado um valor a cada um? Ou at
e na altura da doação? É que se a sua mãe tinha registado um direito sobre o imóvel, pode também ainda ter de declarar a venda desse direito…
Muito obrigada
Herdei um andar no ano 2018 que os meus pais compraram em 1994, para calculo para as mais valias qual a data que deverá constar?
Olá, Rogério.
Conta o ano em que o Rogério adquiriu a posse do imóvel, ou seja, 2018. Deve indicar como valor de aquisição o valor sobre o qual pagou imposto de selo na altura da herança.
(Nota: os seus pais faleceram os dois em 2018? É que senão, provavelmente herdou quotas partes diferentes em alturas diferentes e a sua declaração deve refletir isso).
Boa tarde! Fiz as contas no vosso simulador e coincidem com tudo o que tenho lido, no entanto, quando vou simular no site das finanças o IRS de 2018 e preencho o quadro 5 do anexo G, tenho sempre que pagar + valias, mesmo com uma previsão de reinvestimento total da mais valia. Sabem se existem algum problema no anexo G? Obrigada
Olá, Paula.
Não tenho ouvido falar de problemas na entrega da declaração de IRS. Sem saber de que forma está a preencher o anexo G e qual a diferença da simulação que lhe é apresentada com e sem o anexo G, fica difícil dar-lhe uma resposta mais concreta…
Estou a preencher o anexo 4 e 5 do anexo G, e não dá erros ao simular. Sem anexo G receberia 2.200 €, com anexo G pago 500 €, quer coloque que pretendo reinvir a totalidade da mais valia quer coloque que pretendo reinvestir metade da mesma ou menos.
Pode indicar os dados que está a preencher nesses 2 quadros?
No quadro 4 coloco duas linhas pois compramos a habitação em solteiros, venda em 11/2018 por 154 mil euros e compra em 05/2008 por 105 mil euros, despesas de 4 mil euros, como ponho os totais divididos, na quota parte ponho 50% em cada.
No quadro 5 coloco no campo 5001=2018; 5002=4001; 5003=4002; 5005=85 mil euros; 5006=69 mil euros; 5007=0; 5008= 5 mil euros e depois preencho a identificação matricial.
Não percebo o que estou a fazer mal para dar sempre a pagar, quer ponha no campo 5006, 69 mil euros ou mil euros, dá sempre a pagar o mesmo valor.
Fiz os testes com os valores que indicou e, realmente, há algo que não parece bem.
No entanto, chamo a atenção para a Ajuda ao Preenchimento do quadro 4 que diz o seguinte:
A verdade é que se acrescentar apenas uma linha indicando o titular B, a simulação já se comporta corretamente.
Sem prejuízo de contactar as Finanças a chamar a atenção para o problema da simulação, parece-me legítimo, seguindo as instruções da ajuda ao preenchimento, que declare apenas uma linha para o imóvel e submeta assim…
Bom dia. Vendi em 2018 um terreno que herdei em 2001. Sou obrigada a declarar as mais-valias no IRS deste ano, ou poderei fazê-lo para o próximo ano ? Se fosse HPP sei que tenho 36 meses para declarar , mas no caso de herança?Obrigada
Olá, Joana.
Seja HPP ou não, a venda de imóveis tem de ser sempre declarada no ano a seguir ao da venda.
A questão dos 36 meses tem a ver com o tempo que tem para reinvestir para diminuir a tributação sobre as mais valias, quando os dois imóveis são HPP, mas a declaração continua a ter de ser feita no ano a seguir ao da venda, haja ou não reinvestimento…