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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 1130 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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1.426 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa tarde
    Tenho uma casa de HPP que construí em 2000 sem recurso a empréstimo.
    Este ano anexei um terreno ( urbano) à casa.
    Estou a pensar em vender a casa mas estou preocupado com as mais valias.
    O valor patrimonial da casa em 2000 era de 147500 euros o terreno ( que foi herdado em 2015 ) tinha nesse ano 56000 euros.
    Qual o valor que entra para a aquisição da casa no cálculo das mais valias?
    Se possível agradeço uma ajuda
    Obrigada
    Fernando Lourenço

    1. Olá, José.

      Quando diz que “anexou” o terreno deixou-me na dúvida se os dois artigos passaram a ser um único ou se continuam independentes.

      Admitindo que continuam a ser dois artigos independentes, deve calcular a mais valia de cada um independentemente (a calculadora não suporta é o cálculo do imposto dos dois imóveis ao mesmo tempo, mas pode ficar com uma ideia da ordem de grandeza do valor a pagar somando os dois resultados obtidos independentemente, ainda assim – sendo que o valor real poderá ser um pouco mais alto – simulações a sério só com a aplicação das Finanças).

      Para responder à sua dúvida quanto ao valor de aquisição a considerar, recomendo a leitura dos artigos 45º e 46º do Código do IRS.

      1. Boa tarde
        Obrigado pela rápida resposta à minha questão.
        Quando a dúvida da anexação esta efectuou se ficando um só artigo por isso a minha dúvida sobre o valor a considerar no item “ valor da aquisição “.

        José F Lourenço

      2. Nesse caso eu diria que deve ser o valor patrimonial que o imóvel tinha à data em que foi feita a anexação.

        Desconfio que terá também de declarar a alienação dos dois artigos que deixaram de existir. Ou seja, as suas mais valias serão o somatório das mais valias calculadas para cada um destes imóveis individualmente (até aí a calculadora ainda vai – o que não dá com esta calculadora é para calcular o imposto a pagar pelo agregado – aí só mesmo o simulador das Finanças).

        De qualquer forma recomendo contactar as Finanças para perceber se a minha interpretação relativamente ao facto de ter de declarar a alienação dos outros dois artigos é correta ou não.

  2. Boa tarde. Comprei um apartamento em 2016 por 120.000.00, em novembro de 2019 vendio-o por 180.000.00, amortizei um credito no valor de 18.300.00. Este ano, janeiro de 2020 comprei comprei outra casa por 170.000.00. A minha contabilista que me preencheu o Iris disse-me que iria pagar de mais valias a volta de 600.00.
    A minha duvida e esta. Recebi 180.000.00, paguei 18.300.00 ao banco, fiquei com 161.700.00. Paguei pela casa nova 170.000.00, como tive mais valias? É julgo que as despesas da escrituras também entram, certo? Outra duvida, mesmo haver mais valias, não seria no ano de 2021?

    1. Olá, José. A mais valia não é o dinheiro com que fica, é o dinheiro que o imóvel valorizou.

      Comprou por 120.000€ vendeu por 180.000€ – teve um rendimento de 60.000€ com esse imóvel. É sobre essa valorização que incide a tributação. Como, aliás, pode confirmar pela calculadora…

      Como as mais-valias têm a ver com a valorização que a casa teve, são calculadas no ano da venda, naturalmente. Os 3 anos em que está a pensar são aqueles que tem para reinvestir o dinheiro caso pretenda pedir a isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS (apenas no caso de ambos os imóveis se destinarem à sua habitação própria e permanente). Ainda assim, neste caso, o montante que eventualmente tenha investido com recurso a crédito bancário não conta (por exemplo, se pediu um empréstimo de 50.000€ para a casa nova, só 120.000€ contam como reinvestimento). Finalmente, como é referido no tal artigo 10º, e porque as mais valias são calculadas no ano da venda, para ter direito à isenção tem que declarar essa intenção de reinvestir o dinheiro também no ano da venda (quadro 5 do anexo G).
      Se só efetivou o reinvestimento este ano, então na declaração a entregar no próximo ano tem de entregar novamente o anexo G, dessa vez preenchendo apenas o quadro 5, para confirmar o montante reinvestido e em que imóvel isso ocorreu.

      1. Sim vou investir em HPP, inclusive ja comprei uma casa nova em janeiro deste ano. Mas posso pedir isenção das mais valias?
        Mesmo assim, e concordando que possa haver mais valias esse valor não teria que ser só pago no ano de 2021, quando metesse o irs do ano 2020, ano em que comprei a casa nova…e não este ano já

      2. Mais uma vez – as mais valias correspondem à valorização da casa que vendeu. Portanto, é no ano que declara a venda da casa que são calculadas e que é calculado o correspondente imposto a pagar.

        De acordo com o já referido nº5 do artgio 10º do Código do IRS, pode ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias (parece-me cumprir os requisitos, nem que seja para isenção parcial). Tal como lá está escrito e como já referi também, para evitar a tributação é preciso indicar a intenção de reinvestir – e, como a tributação incide sobre os rendimentos do ano da venda, essa intenção tem de ser declarada no ano da venda. Repare, não fazia sentido as finanças só cobrarem o imposto passados 3 anos porque não sabem se o dinheiro vai ser reinvestido ou não (entretanto onde já ia o dinheiro; o contribuinte até podia ter falecido nesse prazo de tempo, e depois como ficava essa cobrança?)

  3. Boa tarde tenho duvidas no preenchimento de irs com mais valias uma casa que foi herdada e foi vendida por 40000 esse valor é dividido pelos dois herdeiros ao fazer o irs desses cada um no seu irs no valor da realizaçao tem que colocar 20000 e 50% quota parte ou 40000 e 50% quota parte muito obrigado pela atençao

      1. Olá boa tarde, em 2018 vendi uma hpp e preenchi o anexo G, julgo tê-lo feito bem. Quadro 4 e 5. Em 2019 comprei casa, tenho na declaração actual tenho de voltar a preencher estes quadros? O que devo preencher?
        Terei excluída de mais valias por ter liquidado o empréstimo existente na totalidade entre 2015 e 2020?
        Obrigada pela ajuda.

      2. Olá, Vanda.

        Se na declaração referente a 2018 declarou a intenção de reinvestir noutro imóvel para HPP e o fez em 2019, então este ano deve acrescentar novamente o anexo G à sua declaração indicando no quadro 5 o valor efetivamente reinvestido.

        A isenção de tributação já lhe foi atribuída o ano passado, pois foi no ano passado que foram calculadas as mais valias. Este ano apenas está a confirmar o reinvestimento que disse que estava a pensar fazer, isso não interfere com o imposto que já foi calculado…

  4. Boa tarde, necessito da vossa ajuda, em 2019 vendi uma habitação herdada em conjunto com o meu irmão.
    Preciso que me confirmem se estou a colocar os valores correctos no anexo G: na aba Aquisição: 3.161.13 € valor da aquisição é o correspondente ao considerado para efeito de liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sucessório) ( terei de dividir pela metade? ); Realização: 50.000.00 € ( terei de dividir o pela metade? ); na quota parte também fica 50% certo?
    Agradeço desde a vossa ajuda e atenção.

  5. Olá Paulo, boa tarde e obrigado pela ajuda desde já,
    estou a preencher o irs e bloqueei.
    Em 2018 vendi a minha casa e o ano passado declarei a venda e preenchi no anexo G onde declarei (penso que o tenha feito bem) que iria reenvistir o o dinheiro ganho com a venda numa nova habitação, ainda nao o fiz .
    Pergunta na declaraçao do irs deste ano repito tudo como preenchi o ano passado?
    Obrigado

    1. Olá, Vitor.

      Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A. Se em 2019 não fez qualquer reinvestimento, não precisa de entregar este anexo.

  6. Olá! Gostaria de orientação para esse assunto:

    Comprei um imóvel (hpp) em 2018 por $92 mil. Pretendo vende-lo em 2020 por $242 mil. Portanto, lucro previsto de $150 mil. De seguida, desejo comprar outro imóvel (hpp) por $150 mil.
    Nesse caso, qual a previsão das mais valias?
    Declaração conjunta IRS, pertencente ao segundo escalão.
    Cumprimentos.

    1. Olá, António.

      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  7. Boa tarde.
    Tenho uma grande dúvida.
    Adquiri um imovel em maio 2020 por 60.000€ (é o valor que esta na caderneta predial).
    Vou vender esse imovel por 105.000€ tb agora em maio de 2020.
    Mas contraí um empréstimo de habitacao de 60.000€, pois vou comprar um imovel de 105.000€ mas também quero saldar 10.000€ do carro e 27.000 de um apartamento t1 que tenho, mais 3.000 da escritura. Assim fico só com uma prestação bancaria a pagar.

    Agora preciso de saber se pago ou nao mais valia e em que termos.

    O emprestimo bancário faz com que haja mais valia?

    Obrigada pela atenção

    1. Olá, Marlena.

      O empréstimo bancário não tem nada a ver com a mais valia. A mais valia é dada unicamente pela valorização que deu ao imóvel (45.000€ em menos de um mês) – essa é que é a sua mais valia (menos as despesas de aquisição e venda).

      O empréstimo do novo imóvel o que faz é com que não se possa considerar que investiu na casa nenhum dinheiro (já que todo o dinheiro gasto na casa nova foi adiantado pelo banco, não seu), ou seja, não pode tirar partido da isenção de tributação sobre as mais valias previsto no nº5 do artigo 10º do Código do IRS. De qualquer forma, outro dos requisitos para tirar partido dessa isenção é que o imóvel vendido se destinasse a sua habitação própria e permanente, e se o teve menos de um mês, duvido que fosse o caso…

      Quanto a saber o que vai ter de pagar, é preencher o formulário da calculadora…

      1. Paulo esta casa que adquiri, vivo ha anos com contrato de comodato e foi-me doada agora em maio. Por isso posso considerar como habitacao propria e permanente?

      2. Sim, nesse caso diria que sim.

        Ainda assim, o facto de ter comprado a casa nova inteiramente com o recurso a crédito faz com que não se possa considerar ter havido reinvestimento, pelo que continua a não ter direito a qualquer isenção…

  8. Boa tarde
    Heredei uma casa no ano 2011. Ahora e minha vivienda principal vou vender para comprar otra como vivienda principal. Tenho que pagar mais valias? Obrigada

    1. Olá, Maria.

      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  9. Boa noite,queria uma explicação, o exemplo que tenho é este: vendi imóvel por 120000€ incluindo comissão 5% a imobiliária,e 190€ de CEnergetico ele custou-me em 1995, 420000€, era minha habitação permanente, agora estou a comprar um outro imóvel para passar a minha habitação permanente, por 80000€, são ambos já reformados acima dos 65anos, queria saber que valor pagam de mais valias, tendo como IRS anual 12500€ em conjunto?, as mais valias do restante o estado quer saber para onde foram? ou pagando as mais valias fica tudo resolvido?

  10. Boa Noite,

    agradecia ajuda na seguinte situação:
    Comprei terreno para construção no valor de 105000 em 02/2019 e vendi a minha casa (HPP) em 08/2020 por 336000. Com despesas com a casa vendida gastei 34000.
    amortizei ainda 128000 de empréstimo bancário. Tenho cerca ainda de 103000 para investir na construção da nova casa ( que terei de fazer nos próximos 36000).
    Porém ao fazer a simulação no site das finanças, aparece que tenho para pagar cerca e 10000.
    Não compreendo. pode ajudar-me.
    Ja agora devo declarar na declaração de 2019 a amortização do empréstimo e a compra do terreno? Ou faço isso apenas tiver os valors totalmente reinvestidos?

    1. correções ao texto: – a data da venda foi 08/2019 e não 08/2020
      – “36000…” queria dizer 36 meses

      Peço desculpa pelos erros

    2. Olá, Pedro.

      Para comentar o valor de imposto que refere ter simulado é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. Com os dados que indica nem sequer é possível confirmar se teve mais valias ou não. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

      De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, apenas terá direito a isenção total de tributação sobre as mais valias se este ano declarar no quadro 5 do anexo G a intenção de reinvestir 208.000€, caso contrário a isenção será apenas parcial. Como referiu, tem até 36 meses após a venda para efetivar esse reinvestimento (altura em que terá de entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 para declarar os montantes efetivamente reinvestidos) mas como as contas do imposto a pagar são feitas este ano, é este ano que tem de declarar quanto tenciona reinvestir.