Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Olá, tenho uma dúvida referente ao valor da realização. Este valor é o total recebido, neste caso, com recheio? Na nossa escritura ficou um valor definido para o imóvel e outro para o recheio. Considero qual?
E para estar isento de pagamento de mais valias, reinvestindo numa nova HPP, o valor mínimo é a diferença do valor da venda com o valor pago do empréstimo?
Obrigada
Olá, Caroline,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa noite
Comprei um imóvel em 2001 p or 86.000 euros e vou vende-lo este ano por 190.000 euros. em simultâneo, vou adquirir um novo por 180.000, sendo que vou pedir um financiamento de 50.000 euros e substituir caução no financiamento atual no montante de 30.000 euros. Os encargos totais devem ascender a cerca de 11.000 euros. De salientar que são HPP.
Vou ter mais valias? Qual será o valor e em que % será tributado?
A questão da substituição de caução onde se encaixa.
Grata pela ajuda.
Silvia
Olá, Sílvia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia,
Tenho uma dúvida em relação ao cálculo das mais valias / preenchimento do IRS:
HPP anterior:
– Adquiri em Sep 2017 por 245.000€.
– Vendi-a em Nov 2019 por 310.000 com recurso a imobiliária, por ter comprado outra casa uns meses antes como HPP
HPP nova:
– Adquiri em Agosto de 2019 (enquanto a anterior estava ainda a venda, pois só a consegui vender em Nov do mesmo ano) – por 390.000€
– Com recurso a credito bancário de 338520€. Os restantes 51480€ foram pagos com capital próprio.
Assim que consegui vender a HPP anterior (em Nov), reinvesti o ganho na HPP nova, tendo feito uma amortização parcial de imediato, em Dez, no valor de 50.000€
Para o cálculo da mais valia (anexo G do IRS) posso considerar:
– 51480€ como valor de realização reinvestido nos 24 meses anteriores à data da alienação (sem recurso a credito) – campo 5007
– 50000€ como valor de realização reinvestido no ano da declaração após a data de alienação (sem recurso a credito) – campo 5008
– Total de reinvestimento efectuado: 101480€
O meu entendimento é correcto?
Se quiser fazer obras na HPP nova, posso usar esses custos como valor de reinvestimento (ou essas obras só contam como despesas quando quiser vender essa HPP, anos mais tarde?)
Muito obrigada pela ajuda
Melhores cumprimentos
Raquel Redondeiro
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, Dr. Finanças, tem conhecimento de algum erro com o cálculo de mais valias na entrega do IRS?
Pergunto porque fiz simulação aqui no simulador de mais valias, no ano passado, e deu-me cerca de 6.000€ a pagar, grosso modo.
Não tive alteração nos rendimentos nem nada e agora no IRS surge-me o dobro a pagar! 12.000€
É venda de uma casa que herdei metade.
Obrigada
Olá, Isabel,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite
Em 2019, vendi um prédio Urbano do qual era proprietário em 50%, valor da venda 85 000€.
Qual o valor de realização que devo declarar no anexo G do IRS? a totalidade ou só 50% desse valor?
Sou casado e apresento declaração conjunta. Devo declarar o montante da realização só no contribuinte A ou tenho que inserir metade no A e metade no B?
Obrigado.
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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Em 2019, vendi um prédio urbano do qual era co-proprietário de 50% .
Olá, preciso de uma ajuda, por favor.
Para preencher o meu IRS, tenho de declarar a mais valia com venda de imóvel, que herdei por morte do meu pai.
As herdeiras sou eu e a minha sobrinha (por morte da minha irmã, é a herdeira).
A minha dúvida creio que seja básica, mas já liguei duas vezes para as finanças e tive opiniões divergentes…
Queria saber como preencho, no anexo G, os campos montante de aquisição , venda e quota..
Ou seja, numa conta simplificada:
Herdámos (aquisição ) por 50.000€
Vendemos por 120.000€
-Eu preencho no meu anexo G os valores acima e ponho quota de 50%
-Ou preencho aquisição 25.000€ porque é metade) , venda por 60.000€ e ponho quota de 50%?
Muito grata
Olá, Maria,
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Preciso muito de ajuda.
Para preencher o meu IRS, tenho de declarar a mais valia com venda de imóvel, que herdei por morte do meu pai.
As herdeiras sou eu e a minha sobrinha (por morte da minha irmã, é agora ela a herdeira).
A minha dúvida creio que seja básica, mas já liguei duas vezes para as Finanças e tive opiniões divergentes…
Queria saber como preencho, no anexo G, os campos montante de aquisição , venda e quota..
Ou seja, numa conta simplificada:
Herdámos (aquisição ) por 50.000€
Vendemos por 120.000€
-Eu preencho no meu anexo G os valores acima e ponho quota de 50%
-Ou preencho aquisição 25.000€ (porque é metade) , venda por 60.000€ e ponho quota de 50%?
Muito obrigada !
Olá, Maria,
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Bom dia, vou comprar uma moradia, mas só poderei vender o apartamento onde resido actualmente depois de fazer a escritura da nova casa. Terei que pagar mais valias, pelo fato de ter vendido o apartamento à posteriori da compra da nova casa para residência permanente?
Olá, Joana,
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Boa tarde,
Gostaria de perguntar o seguinte: vendi a minha casa (hpp), em dezembro de 2017. Neste ano faz os 36 meses que tive de isenção para reinvestimento. Acontece que não consegui reinvestir e estou convencido que não o farei até dezembro.
Gostaria de saber o que tenho de fazer para fazer agora a liquidação da mais valia? Se pudesse fazê-la já ficava com o assunto “arrumado”, uma vez que tenho a certeza não ir conseguir fazer o reinvestimento até dezembro.
obrigado.
Olá, Francisco,
Obrigada pela sua pergunta.
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