Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,vendi um apartamento que era minha habitação própria permanente,agora estou a morar em uma habitação que eu já tinha como segundaria,passei está habitação para própria permanente.A minha pergunta é:posso investir as mais valias que ganhei do apartamento em obras desta habitação?
Obrigado
Olá, Tiago,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa Tarde, tenho um apartamento que comprei por 105.000 euros, devo ao banco 75.000, vou vendê-lo por 110.000 euros e nas finanças está avaliado por 70.000. A minha questão é qual o valor das mais valias. Obrigado
Olá, Marco,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Comprei imovel em 9/2017 e vendi em 2/2018 e no irs de 2019 já declarei as mais-valias sendo que informei que era da minha ideia investir en HPP no prazo de 3 anos. Tenho 2 questões:
– no IRS de 2020 relativo a 2019 terei de preencher algum quadro relativamente as mais valias?
– exatamente até quando é que terei de investir noutra HPP para ficar isenta de pagar sobre as mais valias?
Agradeço deasde já.
Catarina
Olá, Catarina,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde. Sou casada portuguesa e residente no estrangeiro (UE) há já 7 anos e por conseguinte não declaro IRS em Portugal há 7 anos. Em 2019 vendi um imóvel em Portugal que não era HPP. Ao consultar o site das finanças aparece a situação fiscal regularizada. E desde a venda do imóvel não recebi nenhuma carta das Finanças embora tenha residência no estrangeiro actualizada. Ainda vou receber alguma informação relativa ao que pagar ou tenho de contactar as finanças para o efeito?
Cumprimentos
Olá, Joana,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia,
Em 2009 registei por escritura de herança (falecimento pai em 2001 e mãe do pai em 2005) um imóvel rústico adquirido antes de 1987, mas inscrito na matriz em 1987. O valor patrimonial em 1989 é de 265€ e em 2020 de 648€.
A minha parte no imóvel é de 5/32.
Em janeiro de 2020 vendi o imóvel rústico (com as características de rústico), sendo o valor da venda de 54000€ (minha parte).
Neste caso tenho de declarar mais-valias, uma vez que foi-me transmitido por herança e adquidiro anterior a 1989?
Em caso que tenha de pagar mais-valias, posso optar por aplicação do valor em compra de casa para habitação própria permanente?
Muito obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
No caso de uma venda de imóvel realizada por execução, em que apenas uma parte do valor da venda é adquirido, qual o valor da realização que deve ser declarado no anexo G para cálculo das mais-valias? O valor total da venda ou apenas a parte recebida (crédito devolvido)?
Obrigada desde já.
Olá, Cristina,
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Boa tarde, em caso de compra para revenda não sendo HPP. Gastei 3000€ em electrodomesticos novos para promocionar a venda. Posso descontalos das mais valias como gastos de venda? ou de remodelação?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite.
Em janeiro 2020 comprei uma HPP por 22 mil euros. Não sou residente fiscal ainda, resido no Brasil. Com a pandemia, perdi o emprego e precisei vender o imóvel agora em maio 2020 por 29 mil euros. Entre despesas (imt, comissão mobiliária, advogado, etc) na compra e venda gastei 3 mil euros. Me sobraram 26 mil euros limpos o qual pretendo utilizar 100% na aquisição de outra HPP.
A minha dúvida é: no simulado vou precisar pagar cerca de 97 euros de imposto no IRS2021. E se eu não conseguir comprar outro imóvel no prazo de 36 meses? O que preciso fazer?
Desde já agradeço pelos esclarecimentos.
Cumprimentos
André
Olá, André,
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Boa tarde, tenho uma dúvida, com base de uma doação em vida, os meus pais querem doar uma casa em partes iguais a mim e a minha irmã, o valor contributivo nas finanças é de 92mil mas foi avaliada por 120 mil, mas a minha irmã quer comprar a minha parte por 60 mil, porque não tenho condições para gerir os inquilinos, como não comprei não sei o que preencher, gostava de saber se tenho que pagar mais valias ao estado e se vou ainda ser mt penalizada no irs (16 mil, divorciada com um filho de 16 anos), viste que já tenho casa própria ( a pagar empréstimo e não me interessa abater, porque pago pouco) queria aproveitar o dinheiro para fazer obras em casa e garantir os uma poupança para a faculdade, mas acho que não posso declarar obras com esse dinheiro, nem contas poupança! Agradeço um exclarecimento , obrigada
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde. Tenho uma dúvida sobre o que se entende por reinvestimento efetuado nos 24 meses anteriores à alienação de uma HPP. Eu adquiri em janeiro a habitação B que vai ser minha futura HPP. Vou vender agora em junho a minha habitação A que é a minha atual HPP. Imagine que vendo a habitação A por 200.000eur e que vou amortizar o empréstimo dessa habitação A no valor de 75.000eur. Se amortizar o empréstimo contraído da habitação B em 125.000eur não pago mais valias? É assim? É isto que se entende por reinvestimento efetuado nos 24 meses anteriores?
Olá, Miguel,
Obrigada pela sua pergunta.
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