Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Se eu colocar um valor no campo 5006 da declaração IRS de 2018 (relativo à intenção de reinvestimento), como deve ser preenchida a minha declaração em 2019 quando efetivar a aplicação desse reinvestimento que pode ser superior ou inferior?
Obrigado
Olá Pedro,
Agradecemos a sua mensagem.
Sugerimos que vá ao https://www.forumfinancas.pt/topic/13203-mais-valias/, onde poderá encontrar a respostas à sua questão.
Qualquer questão de futuro estamos inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Deve preencher no quadro 5 do anexo G os seguintes campos:
5001 – 2018
5002 – nº da linha do imóvel cujo valor de realização está a ser reinvestido (4001?)
5008 – valor efetivamente reinvestido em 2019
Se o valor for inferior ao que tinha sido declarado no ano da venda e, até aos 3 anos após a venda, não se reinvestir esse montante, nessa altura o imposto correspondente a 2018 será recalculado com base no valor efetivamente reinvestido e terá de pagar a diferença, com juros.
URGENTE
Boa tarde, Tenho uma questão bastante complicada relacionada com mais-valias que não encontro resposta. Nem nas finanças me souberam explicar bem…Passo a explicar:
1- Em 2004 comprei uma casa com o meu companheiro (50/50 – não éramos casados) com empréstimo bancário e seguro de vida em caso de morte de um de nós. O valor de compra era de 150.000€.
2- Em 2014 o meu companheiro faleceu e a sua parcela da casa (50%) passou para o nosso filho, único herdeiro, menor com 3 anos. Eu, não sendo casada, não herdei nada, mas continuei a ser detentora da outra parcela da casa (50%).
3- Como tínhamos seguro de vida, a seguradora assumiu a dívida com o banco e a casa ficou toda paga. Isto ainda em 2014.
4- Em 2018, com a devida autorização do tribunal de menores para vender a parte do menor, vendi a casa por 175.000€.
Questões:
Como declaro isto tudo no IRS??
– Qual o valor de compra que eu declaro? Realisticamente só comprei “metade” da casa.
– Interfere o facto da seguradora ter assumido o restante valor em 2014?
– Qual o valor de compra (herança) que o meu dependente declara? Não houve imposto de selo. Declara o valor patrimonial em 2014?
– E como ambos declaramos o valor de venda? A minha metade da venda está livre, mas a do meu filho está retida no banco por ordem do tribunal.
– Neste percurso todo houve inúmeros custos associados à compra original em 2014, custos de tribunal devido à herança, novos registos etc., e custos de venda (%imobiliaria (paga inteiramente por mim porque o dinheiro do meu filho está cativo), certificados energéticos, plantas e registos camarários etc etc
…
Nesta situação não sei como preencher os campos na declaração do IRS. Embora o herdeiro seja meu dependente, por outro lado tecnicamente é um indivíduo à parte, que poderia até não ser meu filho. Não tenho acesso ao lucro dele, mas sou eu que assumo todos os encargos!!
Agradeço ajuda urgente neste assunto porque estamos nos últimos dias de entrega da declaração e não tenho respostas de ninguém.
Obrigada!
Olá, Sandra.
A Sandra adquiriu metade da casa em 2004, pelo valor de 75.000€. O seu filho adquiriu a outra metade em 2014 pelo valor patrimonial que ela tinha na altura. Cada um de vocês vendeu a sua metade da casa por 87.500€. Deve, por isso, acrescentar duas linhas no quadro 4 do anexo G, uma para a sua metade e outra para a que era detida pelo seu filho.
Pode indicar como despesas e encargos os custos associados à aquisição e alienação do imóvel. Todos os que indica parecem-me ser aceites. Dado que ambas as metades são incluídas na mesma declaração, é mais ou menos irrelevante na metade de quem os declara.
O valor pago pela seguradora não interfere em nada com a declaração. O facto de o valor recebido pelo seu filho estar retido não quer dizer que não seja dele e não tenha sido um rendimento dele.
Boa tarde,
Preciso de ajudar.
Comprei em 2012 HPP por 112mil e vendi por 130mil 2018. Ate aqui vou apresentar no quadro 4 anexo G.
A minha duvida é a seguinte.
Comprei em 2018 um HPP crédito solicitado a 100%, o valor ganho na venda do HPP a cima descriminado foi reinvestido em obras e material para casa.
Neste caso terei que preencher o quadro 5 anexo G.
Valor divida
Valor reinvestido
Obrigado
Boa tarde Cláudia Micaela,
Agradecemos a sua mensagem.
Sugerimos que vá ao http://www.forumfinancas.pt e que faça uma pesquisa sobre o preenchimento de Anexo G na caixa de pesquisa.
Vai encontrar situações semelhantes e respostas que a poderão ajudar, deixo-lhe aqui um exemplo onde pode encontrar respostas a um caso semelhante:
https://www.forumfinancas.pt/topic/13203-mais-valias/
Qualquer questão de futuro estaremos inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Olá, Cláudia.
Ter, ter, não tem. O quadro 5 nunca é de preenchimento obrigatório – o que é obrigatório declarar são os rendimentos. As deduções ao imposto são sempre opcionais 😛
Em qualquer caso, dado que ambos os imóveis são HPP e que vai investir dinheiro em obras no novo imóvel, ao abrigo do nº5 do art. 10º do Código do IRS, pode ficar (parcialmente) isenta de tributação se declarar a intenção de reinvestir parte desses 130.000€ no quadro 5, sim.
O valor em dívida, nesse caso, é o valor de empréstimo que eventualmente tenha amortizado na altura da venda do imóvel antigo (este será abatido aos 130.000€ para determinar o valor que precisa de reinvestir para ter direito a isenção total).
Para ter direito a essa isenção (mesmo que parcial) no campo valor reinvestido deve declarar o valor que realmente tenciona investir nas obras. Não se esqueça de guardar todos os comprovativos das mesmas e de garantir que os mesmos têm referência ao imóvel a que dizem respeito.
Bom dia
Os encargos com a valorização dos bens alienados contempla as obras de conservação realizadas nos últimos 12 anos. As despesas de conservação que tenho já foram incluídas anteriormente no IRS, como despesas no arrendamento de um espaço/loja (que o prédio agora vendido), será que podem ser consideradas como encargos ou despesas para abater às mais-valias?
Tive despesas com serviços de advogado para conseguir a resolução de um contrato de arrendamento, podem também ser consideradas?
Obrigado
Olá, Bruno.
As despesas que refere parecem-me ser despesas relacionadas com a atividade de arrendamento e, portanto, é nessa qualidade que podem ser deduzidas, não o podendo ser novamente agora para efeitos de cálculos das mais valias.
Além disso, despesas de valorização pressupõe que façam aumentar o valor do imóvel, o que não é normalmente o caso das despesas de conservação…
Olá Paulo, Parabens pelo Site!
O valor a pagar é o correspondente a “coleta” ou são os 50% das mais-valias?
Olá, João.
O valor de imposto a pagar “correspondente” à inclusão da mais valia na declaração de rendimentos é o que aparece à frente de “Diferença”, no caso de residentes, e como “Imposto a pagar pela mais valia” no caso de não residentes.
Bom dia Paulo,
um familiar comprou um apartamento em Junho de 1990 por 6.500 contos, neste momento, dado que vive fora de Portugal desde 1964, vai vender o apartamento por 80.000 euros, no simulador os encargos com mais valias são cerca de 1792 euros, o representante da Imobiliária diz que são cerca de 11500 euros. Caso seja possível gostaria de saber a sua opinião. Com os melhores cumprimentos. Vítor Modesto
Olá, Vítor.
Tendo por base apenas o valor de aquisição de 32.421€ e usando o coeficiente de atualização monetária de 2,27 (eventualmente será ligeiramente superior, dado que este corresponde aos imóveis vendidos o ano passado, porque os coeficientes para este ano só serão publicado lá mais para o fim do ano), tenho um valor de aquisição atualizado de cerca de 73.600€. Só por aqui, a mais valia seria sempre inferior aos tais 11.500€ – sugiro que questionem a imobiliária acerca da forma como estão a ser feitos os cálculos. Ou, eventualmente, estão a incluir outros encargos nessa conta (como a comissão da imobiliária, por exemplo, ou a emissão do certificado energético).
Boa tarde,
Estou muito confuso com as mais valias e o reinvestimento da Venda da minha casa HPP. Na calculadora, dá sempre que tenho que pagar, querendo eu investir numa nova HPP.
Vendi recentemente a minha casa por 245 mil, na qual tenho credito habitação escriturada por 163 mil e já liquidei 27 mil do meu crédito.
Agora pretendo comprar uma casa nova, e a que tenho em vista, necessito de pedir novo empréstimo de 205 mil e o restante com o lucro obtido da venda da casa.
No entanto, ainda não sei por quanto devo escriturar a nova casa.
Podem ajudar-me, na minha situação?
M. cumprimentos
Sílvio Nogueira
Olá, Sílvio.
Não dá dados suficientes para uma resposta completa, mas se vendeu a casa por 245 mil e amortizou 136 mil de empréstimo para aquisição da mesma, só investindo 109 mil (para lá do valor emprestado pelo banco) é que tem direito a isenção total. Ou seja, se vai pedir um empréstimo de 205 mil, só pagando pelo menos 314 mil pela casa é que tem direito a isenção total. Abaixo desse valor, ainda assim, terá direito a isenção parcial, conforme resultado apresentado pela calculadora…
Muito boa tarde e muitos parabéns,
Vendi uma casa (HPP) que tinha adquirido em 2005 por 80000, vendi por 168000 e amortizei o que devia 55000.
Comprei outra casa (HPP) por 230000 e pedi ao banco 160000 deste dinheiro também tive que fazer obras na nova habitação
Pergunto as obras que fiz na nova casa para HPP não entra como despesas para calculo de mais valias?
Muito grata pela ajuda
Cristina Rego
Boa Cristina,
Agradecemos a sua mensagem.
Aconselhamos a leitura dos nossos artigos para que possa esclarecer a sua questão:
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
Obrigada.
Boa tarde, esta página parece-me muito interessante, vou passar a seguir 🙂 Já agora deixo a minha questão: adquiri um imóvel em 2018 pelo valor de 167.500 € para habitação permanente. Fiz alguns melhoramentos mas nada que tenha a ver com obras, e vou vendê-lo por 217.000 € (tirando a comissão da agência acrescida de IVA, fico com: 206.324 €). Vou reinvestir numa nova casa, com custo de aquisição de 207.500 € neste caso também para Habitação própria e permanente. O empréstimo no banco será de 175.000k. Tenho de pagar mais valias?? Muito Obrigada
Olá, Magda.
Não dá todos os dados necessários para lhe dar uma resposta conclusiva, nomeadamente se havia um empréstimo sobre a primeira casa e qual o seu valor.
Mas a calculadora dá-lhe a resposta que procura. Qual a dificuldade que está a encontrar no seu preenchimento?
Curiosamente, está bem feito o simulador, mas como o imóvel vendido pertence a duas pessoas (casal), teria de ser 50/50%. No anexo g, cada tem de preencher com o total ou com metade?. Realmente é complicado. Também não pretendem reinvestir, pois a conjuge está divorciada e vive noutra habitação. Isto é complicado. No portal das finanças é inútil tentar respostas.
Grato
João Portugal
Olá, João.
Sim, cada um faz a simulação usando metade dos valores do imóvel. Também na declaração de IRS os valores devem ser preenchidos pela metade.