Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia,
Adquiri um imóvel em 2005 por 80.000,00 e contrai para o efeito um empréstimo de e 75.000,00. Em 2019 vendi o referido imóvel por 125.000,00, liquidei o empréstimo ao banco no valor de 48.000,00 e não pretendo reinvestir o remanescente.A calculadora não tem em conta o valor de 48.000,00 que vou amortizar no empréstimo pois não? Como devo calcular o valor a pagar a título de mais valias.
Olá, Elsa.
Caso se tratasse da sua habitação própria e permanente, e porque preenche os requisitos estipulados no artigo 11º da Lei 82-E/2014. pode preencher o quadro 5B do anexo G para, mesmo não querendo reinvestir o dinheiro, ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias (parcial neste caso concreto).
Do ponto de vista desta calculadora ela não prevê esta situação, dado que se trata de um regime excecional e transitório (cuja vigência vai terminar já no próximo ano). Mas pode simular essa situação indicando que pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e indicando os 48.000 não no campo de amortização do empréstimo mas sim no campo de reinvestimento (pois é dessa forma que ele vai ser considerado neste caso).
No seu caso concreto, isso corresponde a uma diferença de mais de 1500€ de imposto a pagar, provavelmente.
Mais uma vez, isto só se aplica no caso em que o imóvel vendido fosse habitação própria e permanente.
Obrigada pela sua pronta resposta.
Passo a esclarecer: o imóvel que vendi era inicialmente a minha habitação permanente mas à data da venda já não o era há vários anos.Sendo assim, que interferência terão os 48.000 que eu vou pagar ao banco no calculo das minhas mais-valias?
Nesse caso, a amortização do empréstimo não tem qualquer influência no cálculo.
Este esclarecimento vai de encontro à minha situação, no entanto tenho outra dúvida, o nº 3 do artigo 11º da Lei 82-E/2014, refere “…não é aplicável se, à data da alienação, o sujeito passivo for proprietário de outro imóvel habitacional.”, no meu caso que comprei a segunda habitação, que veio subsituir a primeira como minha HPP, um mês antes da venda, este beneficio já não se aplica a mim ?
Outra questão, não devia ser possível preencher o quadro 5A e 5B, para quem amortiza o empréstimo e ainda reinveste noutra HPP ?
Muito Obrigado
Rui Freitas
Olá, Rui.
Tendo em conta esse pormenor, realmente eu diria que não tem direito a usufruir desse benefício.
O preenchimento simultâneo dos dois quadros não faria sentido – no quadro 5A já é dada a possibilidade de levar em conta a amortização do empréstimo, ele não pode ser tido em conta duas vezes…
Olá Paulo,
Não tinha reparado nesse campo, faz toda a diferença. Muito Obrigado.
Em falta neste simulador, o valor do novo credito para a nova HPP, só assim fica totalmente esclarecedora a mais valia…
Olá, Loureiro.
Na nota explicativa é referido de forma bem clara que devem ser indicados apenas os montantes investidos com capitais próprios, sem recurso a empréstimos. No entanto, caso a nova HPP tenha sido adquirida antes da venda da anterior, a amortização do empréstimo pode ser considerada reinvestimento. Separar esse valor pode, assim, induzir em erro no cálculo.
Mas se tiver alguma sugestão de forma a tornar aquele campo mais claro, será tida em consideração…
olá Paulo comprei 2 lotes de terreno em 1981 na escritura consta como prédio rústico, ou seja aquilo esteve como AUGI até 2015, aonde foi feito nova escritura os meus lotes passaram para construção, estou a pensar em vender, a minha duvida tem haver com as mais valias.
Olá, Carlos.
E qual é essa dúvida mais concretamente?
Olá Paulo, é saber se pago mais valias na venda.
Para saber se vai pagar imposto sobre as mais valias, em primeiro lugar é preciso saber se teve ou não mais valias. Mas não dá dados que cheguem para lhe poder dar uma resposta.
A minha sugestão – tente preencher o formulário da calculadora, lendo as notas informativas junto a cada campo, em caso de dúvida. Se ainda assim não conseguir esclarecer as dúvidas, coloque a sua questão de forma o mais concreta possível e indicando os dados pedidos pela calculadora para que lhe possa dar uma resposta.
Caso tenha mais valias, a segunda parte da calculadora permite-lhe estimar quanto virá a pagar de imposto sobre a mesma.
Bom dia Paulo Aguiar,
Parabéns pelo site e assuntos que são muito úteis e informativos.
Tenho algumas dúvidas e gostaria de lhe pedir ajuda:
Em 2000 comprei um terreno urbano. Recorri a crédito hipotecário.
Em 2018 vendi esse terreno urbano. Da venda, 90% do valor foi para pagar a hipoteca ao banco. Na prática, só consegui realizar a mais valia, porque liquidei o empréstimo.
1) Posso considerar para cálculo da mais valia apenas a diferença entre: valor de compra – (valor de realização – valor de liquidação do empréstimo) ?
2) Independente da resposta da questão 1, e sendo o imóvel um terreno urbano (naturalmente não podia ser HPP) posso declarar a mais valia obtida para reeinvestir no prazo de 36 meses para futura aquisição de HPP?
Grato desde já pela ajuda,
Cumprimentos,
Olá, Paulo.
1) Não. A fórmula de cálculo da mais valia refere-se à diferença entre valor de realização e valor de aquisição. O facto de ter recorrido a um empréstimo não está relacionado com a valorização que o imóvel tenha obtido (aliás, basta ver o que é pedido na calculadora para chegar a essa conclusão).
2) Não. O reinvestimento para efeitos de tributação sobre as mais valias apenas se aplica no caso em que o valor de realização de uma HPP é reinvestido noutra HPP (nº 5 do art. 10º do CIRS), o que não é o seu caso.
A mais valia pode ser paga em 2 anos, isto é; pagar metade no ano da venda e outra metade no ano a seguir.
Olá, Ana.
O IRS pode ser pago em prestações, desde que seja superior a um determinado valor. Normalmente, a menos que o valor seja superior a 5000€, poderá ir até um máximo de 12 prestações.
Para esse efeito deve fazer junto das Finanças um pedido de pagamento em prestações (sendo que poderá ter de apresentar garantias bancárias de pagamento, dependendo do montante).
Pode obter mais detalhes sobre este tema neste artigo do Jornal Económico, que me parece bem estruturado e explicativo.
Boa tarde.
Vendi um apartamento que não era HPP, fiz obras de modernização e deixei com mobílias e equipamentos elétricos, o que valorizou bastante o imóvel no ato de venda. Acontece que entre a aquisição e a venda tenho mais-valias significativas. Poderei pôr como encargos/despesas as obras de modernização e mobiliário + equipamentos? Agradeço a ajuda.
Olá Sara,
As obras de modernização, sem dúvida que sim.
O mobiliário não (não faz parte do imóvel – aliás, o ideal é que o preço do recheio seja discriminado relativamente ao preço do imóvel propriamente dito, justamente para depois não haver confusões na altura do cálculo das mais valias.
A este respeito, o Código Civil faz a seguinte distinção entre bens móveis e imóveis:
Obrigada pela resposta, Paulo. E a colocação de novas portas é considera para “obras de modernização”? Obrigada pela atenção.
Relativamente ao que se pode deduzir, para efeito de cálculo das mais valias, o artigo 51º do Código do IRS diz o seguinte:
Boa tarde, havendo um crédito associado à habitação vendida, ou seja, hipotecário, mas que não foi utilizado para a compra do imóvel, é considerado para efeitos de amostização de crédito do imóvel alienado? ou é apenas o montante para aquisição do mesmo?
Olá, Karina.
À partida diria que não, uma vez que a legislação é explícita ao considerar apenas o empréstimo contraído para a aquisição do imóvel (nº 5 do art. 10º do Código do IRS).
Mas não percebi a sua segunda opção, neste contexto…
Quando o imóvel foi comprado foi pedido um crédito complementar para despesas. Crédito esse que está associado à habitação. a minha dúvida é se ao vender o imóvel e pagar ambos os créditos o valor do segundo crédito irá ser considerado mais valia, uma vez que não foi usado para a compra da casa mas sim para despesas
Um crédito não é uma mais valia…
Bom dia fiz obras em 2011 e vendi a casa em 2018 posso por essas obras feitas no irs nas mais valias?
Olá, André.
O art. 51º do Código do IRS diz que são dedutíveis no cálculo das mais valias
Se for o caso dessas obras sim, pode indicá-las…
Boa Tarde! Obrigada pela disponibilização do simulador e toda a informação importante de referência!
No entanto, fiquei com algumas dúvidas, no que diz respeito ao reinvestimento. No caso da minha mãe, se mudar entretanto a sua Habitação própria e permanente para o imóvel que possivelmente irá conseguir vender futuramente, ficaria com direito à isenção no imposto das mais valias? sendo que é reformada e tem mais de 65 anos? Existe algum pressuposto legal que implique que a habitação própria e permanente tenha um mínimo de dias, meses, anos?
Relativamente ao valor a investir nos tais prémios de seguros ou fundos de reforma, o valor será o da venda do imóvel ou o valor da mais valia adquirida com a venda?
Obrigada e continuação de bom trabalho.
Olá, Vera.
A lei não impõe nenhum tempo mínimo de habitação para ser considerada habitação própria e permanente. Mas convém que haja indícios em como ela efetivamente habitou o imóvel…
Quanto ao reinvestimento, de acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, o valor a reinvestir para ficar completamente isenta, é o valor da realização (venda) do imóvel, subtraído de eventual amortização de empréstimo contraído para a aquisição do mesmo.
Se reinvestir um valor inferior, poderá ainda assim ficar parcialmente isenta de tributação. Mas se jogar um pouco com os valores na calculadora, provavelmente ficará esclarecida sobre esses montantes.
Boa tarde,
Estou desempregado há um ano e a receber Subs. de Desemprego. Não tenho outros rendimentos. Sou proprietário único de um imóvel como habitação secundária e de outro em regime de HPP com um emprestimo de 200m€. Pretendo vender a 2a habitação para liquidar o emprestimo da HPP. É possivel fazê-lo sem pagar mais valias? Se não, quais as opções?
Cumprimentos,
Olá, Bruno.
Para não pagar imposto sobre as mais valias, nesse caso, só mesmo não tendo mais valias (ou seja, vendendo o imóvel com prejuízo).
No entanto, obviamente tem todo o interesse em vendê-lo ao melhor preço possível. Até porque por cada 1000€ de aumento no preço de venda, claramente vai pagar bastante menos do que isso em imposto.
Sugiro a utilização da calculadora de mais valias para este efeito – manipulando um pouco os valores, poderá ver o impacto dos mesmos no cálculo da mais valia e do imposto correspondente a pagar…