Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia. Seria possível esclarecer-me.
Quero comprar uma habitação nova por 165000 e irei vender a minha pelo mesmo valor.
Do ganho que irei ter da venda da minha casa irei utilizar 40000 para a compra da nova, pelo qual irei pedir um empréstimo de 130000.
O restante valor será para amortizar um crédito automóvel e pessoal, como também será para pagar custos de imt, escritura, imobiliária, impostos.
Consegue me dizer quanto terei de pagar de mais valia. O meu rendimento anual é de 19000.
Outra questão nas despesas a apresentar nas mais valias posso por as despesas de ambas as escrituras seja da venda e da compra, assim como todos os impostos.
Obrigado
Olá, Hugo.
Se pretende utilizar parte do valor da venda para amortizar outras contas, não há hipótese de ficar isento do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia. Contudo, se pretende utilizar parte do valor da venda para reinvestir na aquisição do novo imóvel, pode ficar parcialmente isento. De salientar que esta possibilidade apenas se aplica quando o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (hpp) e o imóvel a comprar destina-se também a ser a sua nova hpp.
Para conhecer o valor aproximado a pagar de imposto, sugiro que preencha a calculadora com os valores indicados.
Para conhecer os valores que pode incluir nas despesas e encargos, sugiro a leitura deste artigo.
Paralelamente, sugiro a leitura de outros artigos sobre o tema aqui.
Bom dia. Vendi a minha casa em Dezembro de 2020. Nesse mesmo dia fiz a escritura da nova casa. Para efeitos de mais valias posso declaras
as despesas de IMT, escrituras, etc de ambas as casas?
Olá, Sónia.
Os valores que pode incluir nas despesas e encargos são sempre referentes à casa vendida.
Sugiro a leitura deste artigo.
Paralelamente, pode ainda ler outros artigos sobre esta temática e que podem ajudar a esclarecer eventuais dúvidas aqui.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!
Será possível esclarecer a situação que se expõe?
Imóvel adquirido em 1986 por 3000 contos em regime de comunhão de adquiridos. Em 2008, devido a divórcio, o bem foi a partilha, avaliado em 110 000,00€, tendo por meação, cabido a cada uma das partes 55 000,00€ (50%). Fiquei com a minha parte e adquiri, dando de tornas, os outros 55 000,00€.
Em 2020, vendi o imóvel por 167 000€.
Não tenciono reinvestir.
Qual o valor de aquisição?
Qual o valor de realização?
Amortizei ao banco 26 000€, posso abater esse valor nas mais valias?
Obrigado
Fernando Almeida
Olá, Fernando.
Uma vez que adquiriu o imóvel em momentos diferentes, deve fazer estas constas em separado.
Ou seja, no momento da primeira compra (quando comprou o imóvel junto com a sua esposa) deve considerar enquanto valor de aquisição apenas metade desse valor em euros e enquanto valor de realização, metade do valor da venda.
No momento da segunda compra (quando comprou a parte que era da sua esposa), deve considerar enquanto valor de aquisição o valor que pagou à sua esposa e enquanto valor de realização, metade do valor da venda.
O valor que considerar enquanto despesas e encargos, apenas pode ser inserido num destes cálculos. Saiba neste artigo o que pode ser incluído neste parâmetro.
Uma vez que vendeu o imóvel ainda em 2020, o valor de amortização poderá dar-lhe direito a uma isenção parcial do imposto a pagar sobre o valor da mais-valia.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!
Nota: Esta informação não dispensa validação com a autoridade que regula estas matérias. Deve contactar a Autoridade Tributária através do número 217 206 707 ou através do Atendimento E-balcão.
Vendi uma casa que herdei.
Faleceu o sogro em 1995 e em 2015 a sogra que eram os proprietários. Na casa vivia o meu filho. Será reenvestido algum desse valor numa nova para o meu filho. Há algum benefício nas mais valias?
Se há como se processa?
E como será calculado?obg
Olá. 🙂
O beneficio que poderá existir é a isenção de tributação sobre o valor da mais-valia.
Contudo, para isso acontecer, seria necessário que a casa vendida fosse a habitação própria e permanente (hpp) do seu filho e a totalidade do dinheiro da venda fosse reinvestido na aquisição de uma nova hpp para o seu filho.
Sugiro a leitura de alguns artigos sobre o tema aqui.
Boa noite em 2020 vendi uma casa que herdei em 2010, sou casada e apresento sempre irs com o meu marido, como a casa era só minha o valor da mais valia soma aos ganhos dos dois ou terei que fazer irs separado este ano?Ou só soma ao meu irs.
Olá, Rosa,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Comprei um imóvel em 1999 por 6500 contos, e vendi no ano passado por 33000 €. Fiz a simulação e dá uma menos valia de 14000€. Vou ter alguma tributação em IRS?
Olá, Aurélia.
Se tem uma menos-valia, então não há lugar ao pagamento de imposto.
Contudo, devo recordar que os valor devem ser sempre considerados em euros.
Bom dia,
sou uma empresa do ramo da construção.
Em 2019 adquiri um terreno urbanizável por 150.000€. Em 2021 vendi-o por 300.000€, através de uma imobiliária.
Que impostos terei de pagar?
Que contas tenho de fazer, deduções de comissões, escritura,…?
Obrigado
Olá, João.
O João terá de pagar imposto sobre o valor da mais-valia.
Sugiro a leitura deste artigo onde constam alguns valores que pode introduzir nas despesas para reduzir o valor do imposto a pagar.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia. Vendi um apartamento que usava como habitação própria permanente, proveniente de uma doação, por 145000 cujo valor em escritura era de 70000. Como vou reinvestir 100000 noutra habitação própria permanente (valor que ultrapassa a mais valia) pensei estar isento do pagamento de qualquer imposto. No entanto, fui alertado que posso pagar impostos sobre os 40000 remanescentes!
Olá, José.
Para ficar isento do pagamento de imposto tem de reinvestir a totalidade do valor da venda.
boa tarde
Não tem um simulador que tenha a questão das mais valias sobre um alojamento local?
obr
Olá, Miguel.
Infelizmente, não temos um simulador que contemple essa vertente. Vamos ter em consideração!
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar.
Boa tarde comprei a minha casa em 1999 por 80.000 no ano passado vendi por 92.500 fiz a simulação de mais valias no vosso site e diz me -23.34 ou seja menos valias terei de pagar alguma coisa de imposto .obg
Olá, Carla.
De acordo com os valores que indica, regista-se uma menos-valia e. portanto, estará isenta do pagamento de imposto.
Contudo, a Carla deve recorrer a um contabilista para proceder ao cálculo.